Аренда жилья в Австрии: что говорит закон?

Недвижимость в Австрии |

Австрийское законодательство весьма лояльно к арендаторам жилья. Власти федеральных земель регулируют «потолок» арендной платы для каждого здания. При этом на протяжении действия договора или в течение шести месяцев после его расторжения съемщик может запросить оценку у местных судей и получить компенсацию.

Закон также защищает арендаторов от неправомерных действий квартиросъемщиков. К примеру, сильно ободранные стены квартирант при выезде обязан покрасить. Разобраться в сложном правовом поле съемного жилья в Австрии поможет знание законов.

Нормативные акты по аренде

Главный документ, который регулирует взаимоотношения арендодателя и съемщика в Австрии, – договор. Однако его положения должны соответствовать Закону о найме (Mietrechtsgesetz, MRG) и общему гражданскому кодексу General Civil Code (ABGB). В случае нарушения законодательных норм контракт могут признать недействительным.

Три вида договоров аренды:

  1. Краткосрочный контракт до шести месяцев. Заключают преимущественно для заселения на период отпуска. Условия законодательство не регулирует.
  2. Контракт на определенное количество лет (befristet), не менее трех. В пунктах прописывают периодичность и условия повышения платы, механизм уведомления о расторжении (минимум за три месяца), сумму депозита и проценты по нему. Продление – по письменному соглашению за три месяца до завершения действия договора.
  3. Неограниченный по времени контракт (unbefristet). Наиболее выгодный арендатору вариант. Востребован в основном в старых домах. Проценты по депозиту не начисляют.
Владелец дома должен заботиться о безопасности жилья

Ремонт и замена бойлеров, котлов и нагревательных элементов, подготовка к отопительному сезону – обязанность арендодателя

Схема заключения арендного договора

  • Составление проекта контракта (без подписи управляющей компании многоквартирного дома – Hausverwaltung).
  • Подписание контракта в офисе маклера и передача в Hausverwaltung.
  • Оплата арендного депозита (Kaution) в пользу Hausverwaltung.
  • Въезд в квартиру по акту, составленному с участием Hausverwaltung.
  • Через месяц – получение копии контракта, зарегистрированного в налоговой службе.

Арендодатель обязан:

  • Передать съемщику жилье в приспособленном для проживания состоянии.
  • Сохранять переданное имущество, устранять серьезные поломки, например, разрывы водопровода или утечки в трубах.
  • Ремонтировать и обслуживать общие части дома, в котором находится квартира.
  • Взимать плату, регистрировать договор в налоговой инспекции и платить налоги.
  • Собирать комиссию для решения вопросов безопасности жилья c уведомлением съемщика минимум за две недели.
  • Возместить расходы съемщика на ремонт, связанный с удалением плесени, появившейся из-за отсутствия вентиляции и отопления. В сложных случаях (по этим же причинам) – снизить арендную плату.

Обнаружена поломка во время профилактической проверки жилья работниками сервиса? Запросите у них подтверждающий документ. Письменно сообщите об этом арендодателю или администрации дома и попросите скорее отремонтировать. Если владелец не выполнит ремонт в срок, сделайте это самостоятельно, а затем предъявите документы о расходах.

Арендатор должен:

  • Пунктуально и в полной сумме вносить арендную плату.
  • Бережно обращаться с арендованным имуществом и частями дома.
  • Соблюдать правила проживания, в том числе по отношению к другим жильцам.
  • Своевременно (не реже одного раза в два года) обеспечивать техническое обслуживание нагревательных приборов.
  • Письменно уведомлять и получать согласие арендодателя на значительные изменения в квартире, например, капитальный ремонт.

По уважительной причине (снятие показателей счетчиков, оценка ущерба и др.) съемщик обязан впускать в квартиру владельца или уполномоченных им лиц. Также беспрепятственно собственник дома может выполнять ремонтные работы – устранять утечки, устанавливать лифт и т. п.

Хозяин дома платит съемщику за неудобства, связанные с ремонтом квартиры

За неудобства, связанные с ремонтом, съемщику положена денежная компенсация

Депозит при аренде

Платить аванс за снятые квадратные метры в Австрии не обязательно. Вместо него предусмотрен депозит (Kaution) – определенная сумма, которую съемщик добровольно передает владельцу жилья в качестве резерва на случай невыплат арендной платы или повреждения жилья в будущем.

  • Размер депозита – по согласованию сторон (3–6 месячных платежей за аренду).
  • Подтверждение оплаты депозита – квитанция и примечание в договоре.
  • Доказать передачу депозита без письменного подтверждения очень сложно!
  • Возврат депозита – в конце аренды или при расторжении договора.

Внимание! Размер депозита, превышающий полугодовой платеж по аренде, – незаконен. Переплату должны вернуть. При этом срок исковой давности – только десять лет с даты платежа. По прошествии данного периода забрать у арендодателя лишние евро можно будет только после разрыва договора.

Правила оплаты убытков с депозита

Возмещать из депозита разрешено только текущую стоимость сломанного или испорченного по вине съемщика имущества (с учетом износа). За разбитую десятилетнюю раковину (полезный срок службы 30 лет) нужно заплатить только две трети стоимости. За сломанные вещи, время эксплуатации которых превысило норму, платить не придется.

Не считаются ущербом (не вычитаются из депозита) дефекты, связанные с нормальным износом, – незначительные царапины на паркете, умеренно потертая краска на стенах, отверстия от дюбелей.

Право на аренду в Австрии есть у каждого

Дискриминация по этническому или половому признаку при аренде запрещена

Споры по аренде и их разрешение

Конфликты и спорные ситуации в жилищной сфере рекомендуется разрешать без суда. Бесплатно помогут в Арбитражной Коллегии. Примирению посодействуют и в Ассоциации арендаторов Mietervereinigungen (членские взносы в год – €53–61). И только если принятое решение не устроит одну из сторон, в течение месяца можно подать иск в суд.

Лучшая профилактика конфликтов – перед заключением договора аренды проконсультироваться по телефону, онлайн или лично на предмет законности условий и «подводных камней» в:

Услуги маклера – обязательная составляющая австрийской аренды

Комиссия маклера – арендная плата за два месяца

Как защитить себя в спорах?

  • Въезжая или сдавая новое жилье, а также при разрыве арендного контракта письменно фиксируйте состояние помещений. Обязательно фотографируйте комнаты, составляйте протокол сдачи/приема.
  • Не менее трех лет храните все квитанции об оплате арендных платежей. Они помогают аннулировать нелегитимные требования.
  • Сохраняйте документы, подтверждающие техническое обслуживание котлов и бытовой техники. Демонстрируйте их владельцу квартиры/дома.
  • Все факты, связанные с эксплуатацией квартиры/дома, излагайте на бумаге. Устные заверения включайте в договор. Возможно, это когда-то поможет сэкономить на судебных издержках.

Заключение

Знание законов и верховенство права – вовсе не главная часть австрийской аренды. Важнее доброжелательные взаимоотношения и ответственное совместное использование жилых помещений. Согласны? Тогда оставьте комментарий. Также читайте и подписывайтесь на наш блог с другими интересными статьями об Австрии.

Поделись с друзьями