Как арендовать недвижимость под бизнес в Австрии

Бизнес и налоги в Австрии, Недвижимость в Австрии |

Аренда коммерческой недвижимости позволяет руководителю предприятия значительно сэкономить на расходах. Ведь не нужно тратиться на покупку земельного участка и постройку офисных или производственных помещений. Достаточно найти подходящий объект и договориться об аренде.

Виды аренды коммерческой недвижимости

Передача ключей

В Австрии руководитель фирмы может выбрать вид аренды в зависимости от нужд своего бизнеса

Прежде чем заключать договор об использовании коммерческих помещений, договаривающиеся стороны должны уточнить, как квалифицируются отношения аренды. В Австрии существует 3 основных формы арендных отношений в плане коммерческой недвижимости:

  1. Простая аренда (Miete).
  2. Аренда оборудованной недвижимости с правом извлекать прибыль (Pacht).
  3. Безвозмездная аренда с правом арендодателя на отчуждение (Leihe или Prekarium).

Различия между этими формами имеют решающее значение для разграничения прав и обязанностей сторон и, соответственно, юридических последствий того или иного договора.

Чаще всего путаница возникает при определении Miete и Pacht, так как в обоих случаях речь идет о временном использовании недвижимости в коммерческих целях.

Аренда недвижимости по договору Miete

Пространство под офис

Для снятия пустующего помещения под офис или магазин подойдет договор простой аренды

Классическая аренда коммерческой недвижимости Miete попадает под действие австрийского Закона об аренде (MRG). Каждое действие арендатора и арендодателя закреплено в законодательстве, каждый пункт обязателен к исполнению и не может быть изменен в пользу одной из сторон. В частности, к таким пунктам относятся:

  • защита от расторжения договора или отчуждения недвижимости;
  • регулируемая арендная плата;
  • права и обязанности арендатора и арендодателя.

Договор Miete заключают, если предприниматель арендует пустое помещение и оборудует его в зависимости от своей сферы деятельности.

Например, коммерсант хочет открыть ресторан. Он находит помещение и заключает с его владельцем договор об аренде Miete. После этого он заполняет объект всем необходимым: оборудованием, мебелью, посудой и так далее. При таком варианте прибыль приносит не помещение, а его наполнение.

Важно! Договор Miete составляют и в случае, когда арендатор использует коммерческое помещение в качестве жилого и сдает его в субаренду.

Аренда оборудованной недвижимости (Pacht)

Интерьер ресторана

Для открытия ресторана можно взять в аренду полностью оборудованное для этого помещение

Такая форма аренды попадает под действие Общегражданского кодекса Австрии (ABGB), который содержит ориентировочные указания по правам и обязанностям сторон. Это, в свою очередь, обеспечивает большую свободу управления отношениями аренды в договоре. На практике это означает, что арендатор и арендодатель могут индивидуально договориться о размере арендной платы, срокам и процедуре прекращения соглашения.

Главное отличие аренды Pacht от Miete заключается в наличии необходимого оборудования. При этом все, что находится в помещении, арендованном по договору Pacht, должно иметь реальную ценность для ведения бизнеса. В австрийском юридическом праве для этого существует термин Fruchtziehung – дословно «сбор плодов».

Если речь идет, к примеру, об открытии ресторана, то при аренде Pacht помещение под ресторан должно быть оборудовано всем необходимым. Арендатору останется лишь нанять персонал, составить меню и заняться рекламой.

Договор аренды Pacht действует и в следующих случаях:

  1. Арендатор обязуется самостоятельно оборудовать помещение для ведения бизнеса с обязательной передачей его арендодателю в конце срока действия договора.
  2. Арендатор приобретает пустое помещение, но арендодатель обязуется обеспечить его необходимым оборудованием либо выдает кредит на выгодных условиях для закупок.
  3. В аренду сдают недвижимость с уже работающей в ней компанией, например берут в аренду оборудованное кафе.

Преимущество аренды оборудованной недвижимости в небольшом объеме личных инвестиций по сравнению с простой арендой. Но, заключая договор Pacht, арендатор берет на себя все обязательства по налогам и сборам, связанным с этим имуществом.

Безвозмездная аренда Leihe

Безвозмездная аренда также регулируется Общегражданским кодексом ABGB. В этом случае объект переходит в пользование арендатору бесплатно или по символической ставке, например в 1 евро. Арендатор оплачивает лишь расходы за газ, свет, воду и так далее.

Безвозмездная аренда не имеет срока действия. Более того, в любой момент арендодатель имеет право расторгнуть договор и потребовать от арендатора освободить помещение.

Также арендатору запрещается сдавать помещение в субаренду. Если все-таки он нарушит этот пункт, то ущерб, причиненный субарендатором, к примеру от поломки оборудования, будет возмещать самостоятельно.

Как заключать договор аренды

Подписание договора

Профессиональные юристы советуют любые договоры аренды составлять в письменном виде

Для составления договора об аренде есть 6 важных правил:

  1. Независимо от срока, соглашение по договору простой аренды составляют в письменной форме. Об аренде оборудованной недвижимости можно договориться устно, но юристы настоятельно рекомендуют составлять письменный акт.
  2. В договоре нужно указать личные данные сторон, наименование объекта, срок действия и размер арендной платы.
  3. В договоре по оборудованной недвижимости – подробно описать содержимое объекта.
  4. Договориться о проведении в арендуемой недвижимости капитального или косметического ремонта. При этом за состояние фасада здания и крыши отвечает арендодатель.
  5. Подписывать договор только после осмотра помещения.
  6. Арендатор обязательно должен согласовать объем операционных расходов на срок аренды.

Договор об аренде желательно составлять с помощью юриста, чтобы избежать возможных разногласий и споров.

Ограничения по аренде

Ограничения по аренде действуют в зависимости от того, применяется к договору Закон об аренде или Общегражданский кодекс.

Если к договору применяется ABGB (Общегражданский кодекс), требований к определению конкретных сроков действия соглашения нет. Любой договор с ограниченным сроком можно продлевать сколько угодно раз и на какой угодно срок по согласованию сторон.

Важно! Если арендатор продолжает использовать арендованное недвижимое имущество после истечения срока действия договора и арендодатель на это никак не реагирует, аренда автоматически продлевается на неопределенный срок.

При заключении договора по MRG (Закону об аренде) нужно письменно обозначить сроки его действия. Кроме того, в соглашении должно быть прописано, что при завершении договора в установленную дату уведомление не обязательно.

Если арендатор не освобождает помещение к сроку, арендодатель должен уведомить его о выселении в течение 14 дней. В противном случае договор автоматически продлевается на 3 года. За это время арендатор имеет право расторгнуть договор аренды с 3-месячным сроком уведомления. Если по истечении 3 лет соглашение не расторгнуто, оно продлевается на неопределенный срок.

Прекращение договора

Разрывает договор

Если арендатор не платит арендную плату или становится банкротом, это повод для расторжения договора аренды

В Общегражданском кодексе не предусмотрены обязательные нормы по прекращению действия договора. Здесь все зависит от индивидуальных договоренностей сторон.

Исходя из юридической практики, наиболее распространенными формами расторжения договора аренды являются:

  • расторжение по обоюдному согласию в письменной или устной форме;
  • автоматическое прекращение действия соглашения в связи с банкротством предприятия, находящегося в арендованном помещении.
  • досрочное расторжение, если помещение больше нельзя использовать для коммерческих нужд.

По поводу последнего пункта в Общегражданском кодексе указаны 3 распространенные причины досрочного расторжения соглашения:

  • использование объекта аренды в убыток арендатору;
  • задолженность по арендной плате;
  • снос или реставрация арендованного здания.

Согласно Закону об аренде, договор считается завершенным по окончании срока его действия, если стороны не договорились о продлении. Если в ходе аренды в помещении произошло ЧП (пожар, затопление, кража со взломом), это не является поводом для прекращения соглашения. В таком случае арендодатель должен взять на себя ответственность за восстановление объекта, если это покрывается страховкой, законно и технически возможно.

Арендатор может досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке, уведомив об этом за три месяца. Если договор преждевременно закрывает арендодатель, он обязан письменно доказать необходимость такого решения в соответствии с нормами Закона об аренде. При этом у арендатора есть право оспорить требование арендодателя в арбитражном суде.

Что нужно учитывать при аренде коммерческой недвижимости

Обозначим 11 ключевых пунктов, на которые нужно обращать внимание при заключении договора аренды:

  1. Дата постройки объекта недвижимости. От нее часто зависит, будут ли применяться к договору положения Общегражданского кодекса или Закона об аренде. Для зданий, разрешение на строительство которых выдано после 30 июня 1953 года, MRG применяется частично.
  2. Количество арендуемых объектов. Если в одном здании сдают в аренду более 2 объектов, к ним применяется Закон об аренде, если 1 или 2 объекта – Общегражданский кодекс.
  3. Срочный или бессрочный. Бессрочный договор более выгоден в рамках Закона об аренде, так как его можно расторгнуть только по веской причине. Если MRG не применяется, защита от расторжения должна быть согласована в договоре (например, арендодатель отказывается от расторжения в течение определенного срока). Временный договор означает невозможность досрочного расторжения, но в дополнение стороны могут договориться о вариантах прекращения договора.
  4. Обязательства по обслуживанию помещения и оборудования в нем. Важно до подписания соглашения договориться, какая сторона за что отвечает.
  5. Перестройка помещения. Не все существенные преобразования объекта недвижимости разрешены законом. Поэтому запланированные изменения должны быть внесены в договор аренды.
  6. Возврат арендуемой недвижимости. Арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю в первоначальном состоянии с учетом амортизации. Если арендатор перед прекращением договора должен сделать в помещении ремонт, это обязательно оговаривается в соглашении.
  7. Инвестиционные расходы. Как правило, по договору аренды исключается возмещение расходов арендатору на покупку дополнительного оборудования или мебели. Однако в индивидуальном порядке стороны могут об этом договориться.
  8. Операционные расходы. Все расходы на вывоз мусора, тепло- и энергоснабжение, водоотведение и прочие указывают в договоре.
  9. Арендная плата. Ее нельзя изменить в одностороннем порядке, если это не согласовано в договоре.
  10. Субаренда. Субаренда не так хорошо защищена законом, как аренда. Субарендатор выполняет основные арендные отношения. Прекращается основная аренда – прекращается и субаренда. Более того, арендатор может прекратить субаренду исходя из своих потребностей. Но в этом случае субарендатор имеет право запросить у арендатора помещение с таким же метражом. И не стоит забывать о соглашениях, по которым субаренда запрещена.
  11. Виды аренды. Для пустого помещения подойдет договор Miete, для укомплектованного под бизнес – Pacht.

Поделись с друзьями