Порядок оплаты и перерасчет стоимости коммунальных услуг

Недвижимость в Австрии |

По данным «Ассоциации арендаторов Австрии», в каждом шестом счете за коммунальные услуги допускают грубые ошибки: указывают завышенные суммы или лишние статьи затрат. Чтобы не переплачивать, рекомендуем разобраться в правилах оплаты и перерасчета.

Какие платежи необходимо вносить

Механизм внесения коммунальных платежей таков:

  • Заселяясь, владелец (Hauseigentümer) или съемщик жилья заключает новые договоры с управляющей компанией (домоуправлением), поставщиками воды, газа и электроэнергии.
  • В каждый договор записывают личные данные потребителя, адрес квартиры и номер счета в австрийском банке. Стоимость подключения всех коммуникаций (с фиксацией показаний счетчиков) включают в первый счет по квартплате (€20–30).
  • В течение года жилец частного или многоквартирного дома перечисляет квартплату преимущественно равными платежами. В первый год – по средним нормам согласно жилой площади.

Эксплуатационные расходы оплачиваются ежемесячно авансом – на счет домоуправления, а при его отсутствии – по счетам-фактурам. За газ, воду, электричество деньги перечисляют ежемесячно или поквартально на счет поставщика.

  • По результатам года делают перерасчет по фактическому потреблению. Возвращают переплату плательщику или выставляют дополнительный счет при перерасходе.

Расчет эксплуатационных расходов

Эксплуатационными (Betriebskosten) называют регулярные расходы на содержание, использование и управление недвижимым имуществом. Главным образом они связаны с общедомовым потреблением воды, с вывозом мусора, уборкой. Считают их, основываясь на следующие законы:

  1. Недвижимость в аренде – по Закону об аренде (Mietrechtsgesetz, MRG). В зависимости от типа здания и года застройки, MRG полностью или частично регулирует аренду квартиры (как определить тип здания – здесь ). §21–24 точно определяют, что разрешено взимать как эксплуатационные затраты, а что нет.
  2. Недвижимость, к которой не применяют или частично применяют Закон об аренде – по Гражданскому кодексу (ABGB). О том, какие затраты считать эксплуатационными, стороны решают самостоятельно и только письменно.

Для простоты в договор аренды включают пункт «…эксплуатационные расходы взимаются в соответствии с MRG». Если письменного договора нет, а съемщик платить отказывается, все затраты несет владелец (§ 1 099 ABGB).

  1. Здания/квартиры в собственности – по Закону о кондоминиумах (Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz, WGG). Правила расчета аналогичны MRG, с небольшой разницей – домовладельцы обязаны оплачивать абсолютно все затраты на содержание собственной недвижимости.

Важно! Правила расчета и перерасчета коммунальных платежей, а также перечень статей затрат в Австрии различны для старых зданий, социального жилья и кооперативов. Например, отопление в новых энергоэффективных домах – дешевле. Сомневаетесь в правильности начислений или перераспределения долей? Спросите в домоуправлении.

Эксплуатационные расходы по данным «Ассоциации арендаторов Австрии»

Величина Betriebskosten зависит от числа квартир, региональных тарифов и площади здания. В среднем – €1,80/м² жилой площади в месяц

Что входит в эксплуатационные услуги

Законом ограничен список эксплуатационных затрат арендатора:

  • Эксплуатация системы центрального отопления (Heizkosten) и горячего водоснабжения (Warmwasser).
  • Холодное водоснабжение (Wasser) и водоотведение (Abwassergebühr).
  • Канализация (Kanalgebühren) и ее очистка (Kanalräumung). Периодическая выкачка и очистка выгребных ям, устранение засоров (без ремонта труб).
  • Очистка (продувание) дымоходов (Rauchfangkehrgebühren, раз в квартал), без шлифовки труб каминов.
  • Вывоз мусора (Müllabfuhr), очистка желоба и утилизация бесхозных вещей.
  • Дезинсекция, борьба с вредителями (Schädlingsbekämpfung), способными нанести ущерб имуществу и здоровью людей. В австрийских городах, кроме крыс и насекомых, вредителями считают голубей.
  • Общее освещение здания (Beleuchtung), лестниц (Stiegenhaus), двора (Hofbeleuchtung), включая стоимость электроэнергии, лампочек и предохранителей (без ремонта силовых линий!).
  • Обязательное страхование (Versicherungen): пожар (Feuer), ответственность (Haftpflicht), прорыв водопровода, в том числе в результате коррозии (Leitungswasserschaden).
  • Добровольное страхование: ураган (Sturmschaden), стекла (Glasbruchversicherung). Для заключения договора необходимо согласие большинства квартиросъемщиков.

Страховая сумма должна быть адекватной, чтобы в страховом случае полностью возместить ущерб. Например, восстановить здание после пожара.

  • Административные расходы (Verwaltungskosten). В домах, управляемых некоммерческими организациями (Bauvereinigungen), по «Директиве о гонорарах» (ERVO 1994), зафиксирован максимум – в год €3,60/м² полезной площади. Стоимость услуг менеджеров недвижимости (immobilienverwalterin) не ограничена.
  • Работа смотрителя (Hausbesorger), сторожа, дворника или сторонние услуги по уборке дома, улиц (Hausreinigung), включая уборку от снега и льда. Стоимость необходимого оборудования и материалов.

В обязанности смотрителя входит еженедельная уборка лестниц, коридоров и двора. Раз в месяц – прачечной, помещения для сушки белья и подвала. Мытье окон в подъездах – три раза в год.

  • Расходы на коммунальные объекты общего пользования (Gemeinschaftsanlagen), включая сервисное обслуживание – лифт, прачечную, систему центрального отопления, детскую игровую площадку, сауну, бассейн, тренажерный зал, зеленые зоны и др.

Если иное не указано в законах, в силу обстоятельств от некоторых трат могут освобождать – к примеру, жители первых этажей обычно не платят за лифт. Входит стоимость ухода за зелеными зонами – стрижка газонов, обрезка ветвей и т. п.

  • Налог на землю (Grundsteuer, 1 % стоимости участка) и другие государственные сборы, за исключением тех, которые нельзя передавать арендатору по законам федеральной земли (например, налог на вывески магазинов).
  • Калибровка, обслуживание и снятие показаний счетчиков (например, холодной воды), используемых для определения потребления отдельных квартир или арендованных объектов в общем потреблении. Обязательное условие – минимум 2/3 арендаторов согласны пользоваться таким устройством.

Налог на землю (Grundsteuer) зависит от ее оценочной стоимости Einheitswert (намного ниже рыночной). Общую сумму налога распределяют между квартирами и включают в ежемесячную квартплату. В частном домовладении Grundsteuer рассчитывают в соответствии с кадастровым назначением и фактическим использованием участка.

Тарифы Grundsteuer различны – для земли под жилым зданием, пустого участка под застройку (Bauland), сада, леса и сельхозугодий. И зависят от региона/муниципалитета – от €50 за весь участок до €100–200 за квадратный метр. Узнайте о стоимости земли и налоговых ставках в ближайшем офисе Минфина (Finanzamt).

Позиция «Ассоциации арендаторов Австрии»

Сумма Betriebskosten (эксплуатационных расходов) довольно внушительная – в месяц €1,8–3,5/м². Поэтому арендаторы называют ее второй арендой (zweite Miete). А собственники противоправно включают в счет: ремонты, услуги юристов, банков и другие затраты, не связанные с потреблением.

«Ассоциация арендаторов Австрии» давно призывает исключить административные расходы, страховку и налог на землю из списка Betriebskosten для съемщиков. По мнению юристов ассоциации, погашать их должны только собственники недвижимости.

За текущий или капитальный ремонт во время аренды платит владелец

Съемщик не платит за ремонт, независимо от включения данного пункта в арендный договор. Исключение – если он повредил или нанес имуществу ущерб

Что не входит в эксплуатационные расходы

Арендатор не обязан оплачивать:

  • Текущий/капитальный ремонт лифтов (Aufzügen), лестниц (Stiegenhaus), электролиний (Leitungen), труб и дымоходов.
  • Подключение к водопроводу.
  • Установку и ремонт домофона.
  • Взносы в резервный фонд ремонтов.
  • Вывоз строительного мусора после капитального ремонта.
  • Страховку (Versicherungsprämien) по договорам, заключенным без согласия большинства съемщиков.
  • Услуги юриста, адвоката (Rechtsanwaltskosten), судебные издержки, выселение.
  • Работу техника (Haustechniker), в том числе за мелкие ремонтные работы.
  • Почтовые расходы, ксерокопии и другие сборы за обработку информации.

Внимание! Данные затраты по закону не считаются эксплуатационными. Однако именно они чаще всего попадают в пункт «Другое» (Sonstiges) счета за коммунальные услуги. Проверяйте суммы и просите расшифровку пунктов. В помощь – «Журнал арендатора».

Полезная площадь в здании – без подвалов, мансард, балконов, террасы и ниш

По MRG и WGG, в полезную площадь дома (при расчете ключей распределения Betriebskosten) не включают подвалы, мансарды, балконы, террасы и ниши в стенах

Обязанности собственников по содержанию недвижимости

Владельцы/совладельцы оплачивают все коммунальные услуги полностью самостоятельно или нанимают помощника. Точного перечня эксплуатационных затрат по Закону о кондоминиумах для них нет. Поэтому к ним относят все периодические траты на жилье (Aufwendungen), включая вышеназванные, а также дополнительно:

  1. Другие затраты на управление (Bewirtschaftungskosten) – гонорар адвокату (Rechtsanwaltskosten), если жильцы подавали коллективный иск или жалобу куда-либо, банковский сбор за ведение счета кондоминиума (Bankspesen).
  2. Техническое обслуживание (Erhaltungs) и благоустройство (Verbesserungsarbeiten) здания и всех его общих частей – внешние работы (кровля, фасад, окна), ремонт и замена коммунальных объектов, в том числе в экстренных случаях (прорыв газо- и водопровода, повреждение дымохода).
  3. Взносы в резерв будущих затрат (Rücklage). Обычно администратор рассчитывает суммы предстоящих затрат и размещает средства на банковском счете кондоминиума (под проценты). Однако совладельцы имеют право объявить ему о собственном коллективном решении.
  4. Аннуитеты (Annuitäten). В кондоминиумах, построенных некоммерческими строительными ассоциациями, часть строительных затрат распределяют между владельцами. Подробный финансовый план предоставляют каждому при покупке.

Видео о коммунальных платежах в частных домах в Каринтии и Нижней Австрии.

Способы ежемесячной оплаты Betriebskosten

Оплачивать эксплуатационные расходы можно двумя способами.

  1. По факту затрат (Einzelvorschreibung). Текущие счета-фактуры оплачивают сразу, в установленные сроки. Сумма задолженности известна в первый день каждого месяца. Единственный владелец дома платит полностью и самостоятельно. Остальные – согласно с ключом распределения (см. ниже).
  2. Фиксированными платежами авансом (Jahrespauschalverrechnung) – более распространен. В конце года фактические затраты сравнивают с полученной предоплатой. Переплату возвращают в течение 2 месяцев. На сумму перерасхода выписывают дополнительный счет.

Распределение затрат

Самый распространенный ключ (пропорция) разделения Betriebskosten между квартирами и арендуемыми помещениями – отношение их полезной площади к общей полезной площади здания. В кондоминиумах, однако, учитывают не доли занимаемого полезного пространства, а ценность имущества, указанную в земельном кадастре.

В исключительных случаях, например, при распределении затрат, связанных с потреблением электричества, газа и др., все совладельцы/съемщики могут письменно согласиться на другие ключи. Например, когда один из жильцов/съемщиков потребляет непропорционально большое количество воды.

Внимание! Ключ распределения, указанный в земельном кадастре, нельзя изменить просто потому, что квартира не сдана в аренду. Таким образом, собственник не может компенсировать себе временную потерю рентного дохода за счет других совладельцев.

Закон о цене отопления (HeizKG) регулирует оплату за тепло и горячую воду

Оплата горячей воды и отопления, распределение долей и перерасчет – строго по Закону об отопительном тарифе (Heizkostenabrechnungsgesetz, HeizKG)

Особенности платежей за отопление

Распределяя стоимость отопления, кроме полезной отапливаемой площади принимают во внимание подогреваемые подвалы, чердаки, гаражи, комнаты для хобби и сауны. Лоджии учитывают только закрытые.

Если система подачи тепла в здание общая для отопления и горячей воды, потребление разделяют по двум счетчикам – тепловому и горячей воды (§ 9 HeizKG). При их отсутствии:

  • 60–80 % затрат – на тепло.
  • 20–40 % – на горячую воду.

Нюанс с электричеством. В общей прачечной рассчитываются кредитной картой или записывают потраченные киловатты в специальный журнал. Сбором денег иногда занимаются добровольцы из числа жильцов. При этом плата за электроэнергию у них может оказываться в 2–3 раза дороже, чем по тарифу.

Чтобы не переплачивать, самостоятельно рассчитайте цену за 1 кВт. К примеру, стоимость одной стирки €0,75 (1 кВт∙ч €0,25 + за пользование машиной €0,50).

Порядок оформления перерасчета

Представители поставщиков снимают показания счетчиков раз в год (обычно в ноябре-декабре), после чего делают перерасчет (Jahresabrechnung) согласно фактическому потреблению. По его результатам:

  • При перерасходе – увеличивают ежемесячный платеж на следующий год. При этом недоплаченную сумму жилец обязан погасить в течение следующих двух месяцев.
  • При экономии – уменьшают ежемесячный платеж. А сумму экономии возвращают жильцу также в течение следующих 2 месяцев.

Удобно! Найдите тариф на электроэнергию на официальной странице вашего города и самостоятельно контролируйте в интернете ежемесячные показания счетчиков и начисления.

Смена поставщика газа/электричества

На энергорынке Австрии множество конкурирующих компаний (самые невыгодные условия у традиционных – Wien Energie и др.). Новым клиентам предлагают щедрые бонусы: несколько месяцев бесплатного потребления, бесплатное подключение и др. Сравнить тарифы и выбрать поставщика помогут:

Регистрационную форму отправляют новоизбранному провайдеру по электронной почте. Самостоятельно разрывать предыдущий договор не нужно. В помощь потребителю – горячая линия, арбитраж E-Control и подробное руководство по переходу.

Нюанс. Сменить оператора локальной сети нельзя. Поэтому базовую оплату за пользование инфраструктурой (общедомовыми линиями) придется перечислять отдельно (дополнительно) – около 50 % счета за электроэнергию или газ.

Особенности перерасчета Betriebskosten

В домоуправлении перерасчет делается по итогам финансового года. До 30 июня счет (биллинг, Abrechnung) вывешивают в подъезде или присылают по почте. На его основании на следующий год квартплату жильцу поднимают или уменьшают.

При расчете биллинга фактические эксплуатационные затраты за год суммируют. Остаток средств распределяют по квартирам. Обычно – вычитают из следующего счета. Задолженность, наоборот, прибавляют к нему. При этом квартиросъемщики имеют право:

  • Проверять оригиналы документов, копировать их (за свой счет).
  • Запросить проверку правильности расчета Betriebskosten в окружном суде.
  • Оспорить биллинг в течение 3 лет.

Обязательное дополнение к биллингу – обоснование взноса в резервный фонд. Сумма зависит от того, какие предстоят работы по реконструкции и ремонту.

Заключение

Законы в Австрии соблюдают строго – злостному неплательщику после 1–2 уведомлений и неустойки присылают иск в суд или перекрывают краны. Поэтому:

  • Всегда проверяйте счета, даже с кредитным балансом. Среди платежей могут быть суммы, обязательные к согласованию со всеми арендаторами/совладельцами или позапрошлогодние (это незаконно!). Сравните отдельные позиции (вода, уборка и т. п.) за 3 года. Какая существенно возросла? Задайте вопрос управляющему.
  • Возник конфликт и хотите вернуть незаконно взимаемые суммы? Если здание подчиняется закону MRG, обратитесь в арбитраж (Schlichtungsstelle) или правозащитную организацию. Если нет – в суд. Но только если уверены в правоте, ведь все издержки погашаются за счет проигравшего.
  • Экономьте сообща! Простой пример: кондоминиум платит не за объем вывозимого мусора, а за число установленных мусорных баков. Если баки не заполняются полностью, жильцы могут просить управляющего убрать лишние.
  • Прочитайте полезные брошюры о Betriebskosten – «Австрийской палаты труда» – здесь и «Ассоциации арендаторов Австрии» – здесь .

Поделись с друзьями