Аренда недвижимости в Австрии: нужен ли брокер и как с ним работать?

Недвижимость в Австрии |

Если вы задумываетесь об аренде недвижимости в Австрии, один из первых вопросов, который вам придется решать, – поиск подходящего объекта. Можно подобрать квартиру своими силами или необходим брокер? На каких условиях работают австрийские маклеры? Какую комиссию берут за услуги? Попробуем ответить на вопросы.

Нужен маклер?

В Австрии закон не требует обязательно прибегать к услугам брокера при аренде квартиры. Безусловно, поиск объекта недвижимости своими силами – опция более экономичная. Однако причины нанять брокера по недвижимости (Immobilienmakler) весьма весомые, особенно для арендатора из-за рубежа.

Итак, хороший брокер:

  1. Знаком с рынком, знает среднюю стоимость представленных на нем объектов, может быстро подобрать недвижимость в соответствии с вашими пожеланиями.
  2. Имеет собственное портфолио, в котором представлены объекты, не экспонирующиеся на общедоступных сайтах и в базах данных.
  3. Может проконсультировать относительно преимуществ и недостатков выбранного района и объекта недвижимости.
  4. Способен аргументированно торговаться с владельцем недвижимости, выступает в качестве посредника между сторонами при возникновении разногласий.
  5. Хорошо знает юридические и бюрократические тонкости заключения договора аренды, имеет типовые формы для заключения контракта, в которых отражены все важные моменты.
  6. Укажет не только уровень арендной платы, но и приблизительную сумму дополнительных расходов при заключении договора и последующем проживании (например, объем коммунальных платежей).
  7. Выполняет роль переводчика, что позволяет прояснить все нюансы контракта аренды, если вы недостаточно хорошо владеете немецким языком (во многих агентствах недвижимости, ориентированных на иностранцев, брокеры владеют не только английским, но и русским языком).
  8. Услуги брокера оплачиваются только после заключения договора аренды, поэтому вы не несете никаких финансовых рисков и можете быть уверены, что вам подберут недвижимость в кратчайшие сроки.

Больше всего преимуществ работа с брокером дает в крупных городах Австрии, особенно в Вене. Дело в том, что спрос здесь превышает предложение и хорошие квартиры, арендатор которых хочет сменить жилье, часто передаются только «своему» риэлтору или друзьям по знакомству. Работа с маклером открывает доступ к таким предложениям.

Большая часть договоров аренды в Австрии заключается через риэлтора

Брокер хорошо разбирается в рынке и способен быстро подобрать объект с оптимальными характеристиками

Обязанности брокера при аренде недвижимости

В целом обязанности брокера в Австрии мало чем отличаются от деятельности агентов по недвижимости в других странах:

  1. Брокер устанавливает контакты между будущим квартиросъемщиком и арендодателем.
  2. В случае, если он также действует в интересах арендодателя, он обязан сообщить об этом будущему арендатору до заключения договора.
  3. Также обязан уведомить клиента, если состоит в семейных отношениях с арендодателем либо работает на управляющую компанию.
  4. Честно и добросовестно защищает интересы арендатора, даже если выполняет поручения или действует от имени арендодателя.
  5. Представляя интересы двух сторон, заключает контракт на согласованных, устраивающих каждую из них условиях.
  6. Предоставляет арендатору всю доступную информацию, касающуюся условий договора аренды, характеристик и особенностей объекта недвижимости, которые могут иметь значение при заключении контракта.
  7. Четко указывает сумму контракта, а также все дополнительные расходы и платежи, которые возникают в результате заключения договора аренды.
  8. Соблюдает конфиденциальность сделки, ваших личных данных и другой информации, которую вы ему сообщите.

Иногда обязанности брокера оговариваются только в словесной форме. Однако в ваших интересах зафиксировать письменно хотя бы самые важные моменты. Если брокер нарушил установленные обязательства, вы сможете требовать возмещения убытков либо перерасчета комиссионных.

Вознаграждение брокера при аренде недвижимости

Брокер имеет право претендовать на вознаграждение только после вступления в силу договора аренды. Никакие авансовые платежи по закону уплачиваться не должны. Сумма комиссионных, причитающихся агенту, четко обозначается в контракте, который вы с ним заключаете.

Размер комиссионных брокера при заключении одного договора аренды на одну семью зависит от срока действия и типа договора. Однако максимальное вознаграждение ограничивается федеральным законодательством.

Тип заключаемого договора
Максимальные комиссионные брокера
Арендный договор сроком действия до трех лет
Арендная плата за один месяц
Договор аренды сроком действия более трех лет или бессрочный
Арендная плата за два месяца
Бессрочный договор аренды, если брокер работает на управляющую компанию, обслуживающую объект недвижимости
Арендная плата за один месяц
Продление договора аренды
или переоформление срочного договора
на бессрочный
К сумме комиссии за срочный контракт добавляется вознаграждение, размер которого не может превышать половины арендной платы за месяц
Договор субаренды
Арендная плата за один месяц

Основой для расчета комиссионных служит сумма ренты после уплаты налогов, включающая коммунальные платежи (в том числе при коммунальном отоплении расходы на него и горячую воду), к которой прибавляется НДС в размере 20 %.

Отдельно отметим, что закон устанавливает максимальную комиссию, но не обязывает будущего арендатора на нее соглашаться – вы можете попробовать договориться с брокером на более выгодных условиях.

Многие агентства недвижимости предоставляют онлайн-калькуляторы, позволяющие рассчитать приблизительную сумму комиссионных брокера. С примером расчета вы можете ознакомиться здесь.

Все характеристики квартиры должны быть зафиксированы в договоре аренды

По закону комиссионные риэлтору выплачиваются только после заключения сделки

Когда не нужно платить брокеру

Закон ограничивает права брокера на получение комиссионных в ряде случаев, когда он приобретает выгоду от сдачи недвижимости другим путем. Так, маклер не может претендовать на вознаграждение, если он:

  1. Является одной из сторон контракта (например, владельцем сдаваемой в аренду квартиры).
  2. Имеет близкие родственные или семейные отношения с арендодателем (например, является его супругом, родителем, сыном или дочерью).
  3. Состоит в других родственных или экономических связях с арендодателем и не указывает этого при заключении договора.

В случае, если комиссия была взята неправомочно или превысила установленный по закону уровень, ее можно обжаловать по суду и вернуть в течение 10 лет.

Важно: маклер имеет право брать вознаграждение одновременно и с арендодателя, и с квартиросъемщика, если оказывает услуги обеим сторонам. Это не считается неправомочной комиссией. Если брокер представляет интересы двух сторон, сумма комиссионных делится между продавцом и покупателем.

Как найти брокера

Предложения риэлторских агентств по подбору недвижимости для аренды или покупки можно без труда найти в интернете. В Вене работает много агентств недвижимости, начиная от международных франшиз RE/MAX или Engel & Völkers и заканчивая компаниями местного уровня, как, например, My Broker Immobilien.

Информацию о маклерах, действующих в определенном регионе Австрии, вы можете получить на сайте Австрийской федеральной ассоциации риэлторов и девелоперов.

Нередко частного маклера может посоветовать кто-либо из ваших знакомых, уже арендующий недвижимость в Австрии. В этом случае важно удостовериться, что у риэлтора имеется государственная лицензия. Для того чтобы ее получить, необходимо пройти специальный государственный экзамен и отработать по профессии не меньше года перед началом собственной практики.

Заключение

Полезные советы при аренде квартиры:

  1. Заинтересовавшись объектом недвижимости, старайтесь сразу прояснить ключевые условия аренды, например, на какой срок заключается контракт (бессрочный, срочный).
  2. На осмотр квартиры пригласите человека, которому вы доверяете, возможно, он заметит что-то, чего не рассмотрите вы, а последующее обсуждение поможет сделать обоснованный выбор.
  3. При осмотре недвижимости не стесняйтесь задавать вопросы, старайтесь уточнить все важные или даже неважные детали, впоследствии это поможет при обсуждении цены и условий сделки.
  4. Если квартира вам понравилась, постарайтесь посетить ее еще раз в другое время, чтобы составить объективное мнение. Например, может обнаружиться, что соседи сильно шумят по вечерам или утром в квартире возникают неприятные запахи.
  5. Не принимайте решение слишком быстро, особенно если брокер или арендодатель подгоняют со сроками – как правило, у спешки есть причины и они не в вашу пользу.
  6. Помните, что обязанности и права арендаторов в Австрии регулируются несколькими законами.

Возможно, вам уже приходилось заключать договор аренды в Австрии? Поделитесь в комментариях своим опытом и наблюдениями. А если вы хотите регулярно получать актуальную и интересную информацию о жизни, отдыхе и работе в этой замечательной альпийской республике, подпишитесь на рассылку статей нашего блога!

Поделись с друзьями