Все о налогах на недвижимость в Австрии

Поделиться в facebook
Поделиться в twitter
Поделиться в linkedin
Все о налогах на недвижимость в Австрии - Иммигрант Инвест
Все о налогах на недвижимость в Австрии - Иммигрант Инвест

Любой, кто владеет недвижимостью в Австрии, обязан уплачивать с нее несколько налогов. Основным является ежегодный налог, а фискальная выплата на прирост капитала, при сдаче объекта в аренду и при его передаче возникает в соответствующих обстоятельствах. Каковы ставки этих налогов, как они рассчитываются, есть ли льготы и исключения – рассказываем в нашей статье.

Ежегодный налог на недвижимость (землю) в Австрии

Налог Grundsteuer действует в Австрии с 1955 года. Он ежегодно взимается в пользу муниципалитета за владение землей и объекты, которые на ней возведены. Ответственность за расчет налога несут федеральные власти, поскольку Grundsteuer в равной степени действует по всей Австрии. Сумма налога рассчитывается исходя из характера недвижимости (частной или коммерческой) и налоговой ставки.

Игрушечный домик и монеты
Прикинуть сумму ежегодного налога на недвижимость вы можете самостоятельно – для этого достаточно знать кадастровую стоимость объекта
Кроме собственника недвижимости, налог с нее должны платить и совладельцы. Если недвижимость сдается в аренду, фискальная сумма может быть пропорционально разделена между арендатором и арендодателем и внесена в эксплуатационные расходы.

Важно!

Принцип резидентства не является определяющим для налоговых обязательств. То есть под австрийский налог на недвижимость не попадает зарубежная собственность. Например, если вы проживаете в Вене и владеете семейным домом в австрийской столице и домом отдыха за границей, в казну Австрии уплачивается налог только с вашей венской недвижимости.

Налогооблагаемая база

При расчете ежегодного налога на недвижимость используется кадастровая стоимость объекта. Она определяется налоговой инспекцией в соответствии с определенным, законодательно установленным методом расчета. Как правило, кадастровая стоимость в несколько раз ниже рыночной, поскольку не учитывает сезонные колебания цен, курс валют и прочие сторонние факторы.

Обратите внимание, что самостоятельно рассчитать сумму налога по кадастровой стоимости вы как собственник не имеете права. Чиновники налоговой службы используют для расчета ряд параметров, в том числе тип недвижимости, характер ее использования и площадь застроенной территории.

Ставка налога определяется по контрольным измерениям.

Для односемейных домов:

  • за первые €3 650: 0,5 ‰ (промилле);
  • за следующие €7 300: 1 ‰;
  • за остаток: 2 ‰.

Для арендуемого жилья и объектов смешанного назначения:

  • за первые €3 650: 1 ‰;
  • за следующие €3 650: 1,5 ‰;
  • за остаток: 2 ‰.

Для предприятий сельского и лесного хозяйства:

  • за первые €3 650: 1,6 ‰;
  • за остаток: 2 ‰;

Для прочей недвижимости:

  • за первые €3 650: 1 ‰;
  • за остаток: 2 ‰.

Для примера возьмем семейный дом стоимостью €200 000. Используя налоговую метрику, для первых €3 650 применяем 0,5 ‰, для следующих €7 300 – 1 ‰ и на остаток стоимости – 2 ‰. Это приводит к следующему расчету:

€3 650 х 0,5 ‰ + €7300 х 1 ‰ + €189 050 х 2 ‰ = €1,825 + €7,3 + €378,1 = €387,225.

Прежде чем вы заплатите налог как владелец собственности, вы должны сначала проверить указанную в налоговом уведомлении сумму. Если налог слишком большой, вы вправе обратиться в налоговую за перерасчетом. Такая ситуация может возникнуть, если кадастровая стоимость имущества уменьшилась из-за сноса здания или пожара.

Порядок расчета налога

На основе базовой суммы налога определяется фактическая сумма. В соответствии с федеральным законом о финансовой компенсации австрийские муниципалитеты имеют право применять налоговую ставку до 500 % к основной сумме налога и таким образом увеличивать земельный налог. Например, максимальное возможное увеличение применяется в Зальцбурге.

Если мы используем полученную в примере базовую ставку €67,23 и применим максимальный повышающий процент, получим следующую фактическую сумму налога:

€67,23 х 500 % = €336,13.

Порядок уплаты налога

Ежегодный налог на имущество, как правило, не подлежит уплате сразу, а выплачивается четырежды в год по следующим датам:

  • 15 февраля;
  • 15 мая;
  • 14 августа;
  • 15 ноября.

Однако существует исключение. Если рассчитанный годовой налог не превышает €75, вся сумма должна быть уплачена 15 мая.

Случаи освобождения от уплаты налога

Под действие закона о земельном налоге не попадают объекты недвижимости, которые принадлежат следующим структурам:

  1. Министерствам и департаментам, в том числе муниципального уровня.
  2. Федеральной сети железных дорог Австрии.
  3. Австрийскому Обществу Красного Креста и его дочерним ассоциациям.
  4. Ассоциации пожарной охраны страны и связанным с ней добровольным пожарным командам.
  5. Национальным корпорациям или объединениям, которые действуют исключительно в благотворительных целях.
  6. Спортивным клубам и ассоциациям профессионального спорта.
  7. Официальной церкви, а также церковной или религиозной общине.

Кроме того, налог не платится за школы, детские сады, дома престарелых, пансионаты и больницы, а также объекты, связанные с дорожной инфраструктурой (автодороги, водные пути, каналы, плотины, мосты и так далее).

Льготы

Местное налоговое управление принимает решение о постоянных налоговых льготах. Как правило, они применяются для земель в ведении муниципалитета, которые используются для общественных нужд.

В некоторых федеральных землях местные власти могут предоставлять временные льготы по налогу на землю. Как правило, это относится к жилым новостройкам, на возведение которых выделялись государственные субсидии.

Максимальный размер налога

Как такового верхнего предела налоговой ставки австрийские законы не предусматривают. Главное здесь то, что увеличение налогооблагаемой базы не должно превышать 500 %.

Налог на прирост капитала с недвижимости

Домик на калькуляторе
Ставка налога на прирост капитала с недвижимости зависит от того, в каком году была совершена сделка

Налог на прирост капитала с недвижимости, действующий в Австрии с 2012 года, должен платить любой, кто продает недвижимое имущество. Налог распространяется на частные и многоквартирные дома, земельные наделы, купленные после 2002 года. Прирост капитала определяется разницей между выручкой от продажи и затратами на приобретение. Если продажа недвижимости была совершена ранее 2002 года, предусматривается специальная схема по сумме сделки.

Ставка налога

С 2016 года ставка налога для физических лиц составляет 30 %. В некоторых случаях налогоплательщик может запросить пониженную ставку – например, если к его доходу применяется ставка ниже 30 %. Для зданий, которые были приобретены до 2002 года, применяется пониженная ставка в 4,2 %.

Определение суммы, облагаемой налогом

Как определяется налогооблагаемая база, покажем на примерах.

Жилой объект был куплен в 2006 году за €200 000. В 2013 году дом продан за €250 000. Прибыль в размере €50 000 должна облагаться налогом как прирост капитала. Применяем к ней ставку в 30 % и получаем налог в размере €15 000.

Предположим, что тот же дом был куплен в 1998 году, а продан в 2001 году. Применяем к выручке пониженную ставку в 4,2 %. Получается, что от прироста капитала в €50 000 продавец должен заплатить €2 100.

Важно!

В настоящее время сумму налога можно легально снизить. Для этого продавец должен доказать дополнительные расходы на объект, которые увеличили его стоимость. Учитывается ремонт и перепланировка, а техническое обслуживание – нет.

Исключения

Закон по налогу на прирост капитала предусматривает несколько вариантов исключений:

  • Если собственник продает квартиру или дом до 1 000 квадратных метров, в котором он жил постоянно, налог не выплачивается. Здесь необходимо подтвердить, что продавец жил в доме или квартире не менее 2 лет. Если продавец не менее 5 лет за десятилетие прожил в доме или апартаментах, он также освобождается от уплаты налога.
  • Если собственник купил землю и построил на ней дом, налогом на прирост капитала при его продаже облагается только участок. Главное – доказать факт основного места проживания. Не взимается налог и с построек, которые продавец возвел самостоятельно.
  • Если недвижимость передается по наследству или в качестве пожертвования, вместо налога на прирост капитала применяется налог на передачу прав собственности. Здесь предусмотрена ставка в 3,5 %. Если объект передавался между родственниками, ставка будет составлять 2 %.

Кстати, самостоятельная уплата налога на прирост капитала с продажи недвижимости в Австрии не предусмотрена. После совершения сделки бывший владелец объекта отправляет данные о прибыли своему нотариусу, который передает их в налоговое управление. Соответственно, сумма налога уплачивается после фискального уведомления. Отображать прибыль в ежегодно подаваемой декларации после этого не нужно.

Налоги при сдаче в аренду

Ключи в руках
Получение арендной платы – это коммерческая деятельность, которая в Австрии облагается налогом

Если вы сдаете в Австрии жилые помещения, доход от аренды будет облагаться налогом на прибыль. Рассчитывается он по годовой сумме, которую получает арендодатель от арендатора. При этом из налогооблагаемой базы можно вычесть ряд статей расходов.

Стартовая сумма, при которой применяется арендный налог, начинается с €11 000 в год:

  • до €11 000 – 0 %;
  • €11 000–€18 000 – 25 %;
  • €18 000–€31 000 – 35 %;
  • €31 000–€60 000 – 42 %;
  • €60 000–€90 000 – 48 %;
  • €90 000–€1 000 000 – 50 %;
  • Более €1 000 000 – 55 %.

Арендодатели обязаны самостоятельно рассчитать доход с аренды и выплатить с него налог ответственному налоговому органу.

Несколько лет назад арендодатели при заключении договора аренды должны были выплачивать гербовый сбор – 1 % от суммы сделки. Однако с 11 ноября 2017 года эта пошлина была упразднена.

Налоги при передаче недвижимости в Австрии

Эта налоговое обязательство возникает при дарении или совершении сделки купли-продажи. До 2016 года базой для расчета налога была кадастровая стоимость. После налоговой реформы при расчете ориентируются на рыночную стоимость объекта недвижимости.

Стандартное правило

На данный момент ставка налога на передачу недвижимости составляет 3,5 % от стоимости объекта согласно договору купли-продажи. Если недвижимость продают родственникам, например, братьям и сестрам, применяют пониженную налоговую ставку в 2 %.

Однако реформа предусматривает разделение цен и ставок:

  • для объектов со стоимостью до €250 000 налоговая ставка составляет 0,5 %;
  • со стоимостью от €250 000 до €400 000 – 2 %;
  • дороже €400 000 – 3,5 %.

Многоуровневая ставка налога

Домик в подарок
Налог за недвижимость, полученную в подарок или по наследству, рассчитывают по тройной схеме налогообложения

Многоуровневый налоговый тариф применяется, если объект приобретен безвозмездно – полностью или частично. Процедурой частичного приобретения называют сделку, при которой плата за объект недвижимости составляет более 30 % от его стоимости, но не превышает 70 %. При этом оплаченная часть облагается стандартным налогом в 3,5 %, а бесплатная – по многоуровневой шкале.

Безвозмездным приобретением считается сделка, соответствующая одному из 4 условий:

  • деньги за объект не платят или вносят не более 30 % стоимости;
  • становятся обладателями объекта по наследству;
  • недвижимость передается между супругами во время брака или после развода, а также между близкими родственниками, проживающими вместе;
  • передача и реорганизация объектов среди акционеров компании.

В таких случаях ставка налога рассчитывается:

  • за первые €250 000 из стоимости – 0,5 %;
  • на следующие €150 000 – 2 %;
  • остаток суммы – 3,5 %.

Для определения налога на передачу недвижимости по многоуровневому тарифу учитывают все безвозмездные приобретения между одними и теми же лицами в течение 5 лет или сделанные единовременно. К примеру, если от отца к сыну переходит несколько участков земли, каждое предыдущее приобретение не облагается налогом. Вместо этого просто повышается налоговая ставка.

Если ребенок получает недвижимое имущество от обоих родителей, формально считается, что проведены две операции по передаче объекта. Но налоговую ставку рассчитывают как при передаче только от одного родственника.

Частный случай налога на отдельные виды недвижимого имущества

В некоторых случаях налог на передачу недвижимости составляет 2 % от стоимости имущества. Это касается сделок с сельскохозяйственными и лесными наделами, которые:

  • передают среди родственников;
  • приобретают по наследству.

Участниками таких имущественных отношений являются супруги, живущие вместе партнеры, братья, сестры, племянники и приемные дети.

При приобретении земельного участка частным фондом налог составит 2,5 % от стоимости объекта.

Налоговые льготы для домовладельца

Ремонт в комнате
Устроили капитальный ремонт в доме? Как арендодатель вы имеет право на налоговый вычет

В ряде случаев собственник сдаваемой в аренду недвижимости может претендовать на определенные налоговые вычеты. Чаще всего применяются затраты на амортизацию, компенсация убытков доходом и аренда как малое предпринимательство.

Затраты на амортизацию и обновление интерьера

Арендованное жилье неизбежно изнашивается. Владельцу недвижимости необходимо регулярно обновлять чердаки, стены, подвалы и полы, а также имеющуюся в доме мебель и бытовую технику. Понесенные расходы в таких случаях называются амортизацией и подлежат налоговому вычету. Здесь применяется специальная ставка затрат на оборудование – Absetzung für Abnutzung (AfA). В качестве основы расчета обычно используется покупная стоимость недвижимости без учета земли, на которой она находится.

Как правило, для домов в аренде применяется фиксированная ставка в 1,5 %. Если вы являетесь собственником дома, возведенного до 1914 года, ставка увеличивается до 2 %. Если недвижимость досталась домовладельцу по наследству или в качестве подарка, ему переходит и ставка AfA.

Компенсация убытков доходом

Если собственник жилья проводит сложный и дорогостоящий ремонт или долгое время в дом не заселяются жильцы, арендодатель терпит убытки. Однако австрийское законодательство позволяет компенсировать их доходом от самостоятельной коммерческой деятельности.

К примеру, домовладелец в течение года потратил €20 000 на ремонт жилья. Однако его автомастерская приносит ежегодно €60 000 чистого дохода. Следовательно, он может снизить налоговую базу до €40 000, что приведет к снижению подоходного налога.

Важно!

Компенсация убытков доходом применяется лишь в том случае, если прибыль была получена в том же году, когда были понесены убытки.

Еще один важный момент – аренда должна быть постоянным источником дохода, а не случайным заработком. Если налоговая служба выяснит, что собственник сдает свое жилье родственнику или другу за символическую плату, налоговые льготы применяться не будут.

Аренда как малое предпринимательство

В Австрии чистый доход от аренды в размере не менее €30 000 попадает под категорию выручки с малого бизнеса. Здесь домовладелец может подать заявление на освобождение от НДС. При этом в налоговую декларацию уже нельзя будет внести расходы по ремонту и техническому обслуживанию. Хотите налоговые льготы – выбирайте подоходный налог. Этот вариант подойдет тем, кто инвестирует большие суммы в капремонт или увеличение жилой площади помещения.

Важно!

Регулярно переходить между формами налогообложения в Австрии нельзя. Выбрали подоходный налог или учет НДС – по нему придется работать не менее 5 лет.

Заключение

Обратите внимание, что налоговая декларация по сделке с объектами в Австрии должна быть подана не позднее 15-го числа второго месяца после возникновения налогового обязательства. Документ должен содержать номер социального страхования или налоговый номер тех, кто участвует в процессе покупки.

Налоговое уведомление выдается на основании поданной налоговой декларации. Срок погашения обычно наступает через месяц после отправки уведомления. Представители сторон (юристы и нотариусы), которые участвовали в сделке или в составлении договорного документа, могут лично рассчитать налог на передачу недвижимости в течение периода декларации и передать его в налоговую инспекцию.

Хотите знать больше о налогах и недвижимости в Австрии? Следите за обновлениями нашего блога.

Пролистать наверх
Поделись с друзьями