Аренда жилья в Австрии: законы, правила, стоимость

Поделиться в facebook
Поделиться в twitter
Поделиться в linkedin
Все об аренде недвижимости в Австрии - Иммигрант Инвест
Все об аренде недвижимости в Австрии - Иммигрант Инвест

Австрийское законодательство лояльно к арендаторам жилья. Власти ограничивают максимальную арендную плату для каждого здания. Закон также защищает собственников жилья от неправомерных действий квартиросъемщиков. К примеру, обшарпанные и грязные стены квартирант при выезде обязан покрасить. Разбираемся в сложном правовом поле арендуемого жилья в Австрии.

Нормативные акты, регулирующие аренду жилья в Австрии

В Австрии аренда недвижимости регулируется договором между собственником жилья и арендатором. Положения договора должны соответствовать «Закону об аренде» (Mietrechtsgesetz, MRG) и общему гражданскому кодексу General Civil Code (ABGB). При нарушении законодательных норм контракт могут признать недействительным.

Есть три вида договоров аренды:

  • Краткосрочный контракт до шести месяцев 一 его условия не регулируются законодательством.
  • Контракт на определенное количество лет (befristet), но не менее трех. В пунктах договора прописывают периодичность и условия повышения платы, механизм уведомления о расторжении (минимум за три месяца), сумму депозита и проценты по нему. Действие договора продлевается по письменному соглашению за три месяца до завершения действия договора.
  • Неограниченный по времени контракт (unbefristet) 一 наиболее выгодный арендатору вариант. В основном такой тип договора применяется по отношению к старым зданиям. Отличительная черта соглашения 一 по депозиту не начисляются проценты.

Этапы заключения договора аренды

Процесс заключения договора аренды можно разделить на пять этапов. Сначала составляется проекта контракта Это текст без подписи управляющей компании многоквартирного дома – Hausverwaltung.

Арендатор подписывает контракт в офисе маклера, и документ передается в управляющую компанию. Также арендатор оплачивает депозит (Kaution) в пользу управляющей компании.

Теперь можно въезжать. Въезд в квартиру происходит по акту, составленному с участием Hausverwaltung. Через месяц арендатор получает копию контракта, зарегистрированного в налоговой службе.

Обязанности арендодателя, которые фиксируются в договоре:

  • Передать съемщику жилье в приспособленном для проживания состоянии.
  • Сохранять переданное имущество, устранять серьезные поломки, например разрывы водопровода или утечки в трубах.
  • Ремонтировать и обслуживать общие части дома, в котором находится квартира.
  • Взимать плату, регистрировать договор в налоговой инспекции и платить налоги.
  • Собирать комиссию для решения вопросов безопасности жилья c уведомлением съемщика минимум за две недели.
  • Возместить расходы съемщика на ремонт, связанный с удалением плесени, которая появилась из-за отсутствия вентиляции и отопления. В сложных случаях (по этим же причинам) 一 снизить арендную плату.

Что делать арендатору, если обнаружена поломка

Обнаружена поломка во время профилактической проверки жилья работниками сервиса? Запросите у них подтверждающий документ. Письменно сообщите об этом арендодателю или администрации дома и попросите скорее отремонтировать. Если владелец не выполнит ремонт в срок, сделайте это самостоятельно, а затем предъявите документы о расходах.

Обязанности арендатора:

  • В срок и в полном объеме вносить арендную плату.
  • Бережно обращаться с имуществом и помещением.
  • Соблюдать правила проживания, в том числе по отношению к другим жильцам.
  • Своевременно (не реже одного раза в два года) обеспечивать техническое обслуживание нагревательных приборов.
  • Письменно уведомлять и получать согласие арендодателя на значительные изменения в квартире, например капитальный ремонт.

По уважительной причине, к числу которых относится снятие показателей счетчиков, оценка ущерба, съемщик обязан впускать в квартиру владельца или уполномоченных им лиц. Также собственник дома может беспрепятственно выполнять ремонтные работы, например устранять утечки, устанавливать лифт.

Аренда недвижимости в Австрии
При аренде недвижимости в Австрии ремонт и замена бойлеров, котлов и нагревательных элементов, подготовка к отопительному сезону – обязанность арендодателя

Депозит при аренде

Платить аванс при аренде жилья в Австрии необязательно. Вместо него предусмотрен Kaution 一 депозитная сумма, которую арендатор добровольно передает арендодателю. Депозит используется как резерв на случай невыплат арендной платы или повреждения съемного жилья в будущем.

Точная сумма Kaution определяется по согласованию сторон (3一6 месячных платежей за аренду). Подтверждением оплаты депозита является квитанция и примечание в договоре. Депозит возвращается в конце аренды или при расторжении договора.

Доказать передачу депозита без письменного подтверждения очень сложно. Размер депозита, превышающий полугодовой платеж по аренде, незаконен. Переплату должны вернуть. При этом срок исковой давности 一 10 лет с даты платежа. По прошествии данного периода забрать у арендодателя лишние евро можно будет только после разрыва договора.

Правила оплаты убытков с депозита

Возмещать из депозита разрешено только текущую стоимость сломанного или испорченного по вине съемщика имущества с учетом износа. За разбитую десятилетнюю раковину, полезный срок службы которой 30 лет, нужно заплатить только две трети стоимости. За сломанные вещи, время эксплуатации которых превысило норму, платить не придется.

Не считаются ущербом, то есть не вычитаются из депозита, дефекты, связанные с нормальным износом, 一 незначительные царапины на паркете, умеренно потертая краска на стенах, отверстия от дюбелей.

Споры об аренде и их разрешение

Конфликты и спорные ситуации в жилищной сфере рекомендуется разрешать без суда. Бесплатно помогут в Арбитражной Коллегии. Обращения принимаются в письменном виде в:

Примирению посодействуют и в Ассоциации арендаторов Mietervereinigungen (ежегодный членский взнос 一 53一61 €). Если принятое решение не устраивает хотя бы одну сторону, в течение месяца можно обратиться в суд.

Перед тем как заключить договор аренды, стоит проконсультироваться со специалистом на предмет законности условий и подводных камней. Сделать это можно по телефону, онлайн или лично. Помощь окажут в:

  • Ассоциации защиты арендаторов Mieterschutzverband. Консультация обойдется в 50 €,
  • Ассоциации защиты потребителей Verein für Konsumenteninformation,
  • Палате труда Arbeiterkammer.

Защита в жилищных спорах: 4 совета

При въезде или выезде с квартиры необходимо письменно зафиксировать состояние помещений. Рекомендуем сделать фотографии помещений, составить протокол сдачи и приемки.

Хранить квитанции об оплате арендных платежей нужно не менее трех лет. Они помогут аннулировать нелегитимные требования.

Документы о техническом обслуживании котлов и бытовой техники, необходимо хранить все время. Иногда их придется демонстрировать владельцу квартиры или дома.

Проблемы, которые связаны с эксплуатацией жилья, рекомендуем излагать на бумаге. Устные заверения необходимо включать в договор. Возможно, в будущем это поможет сэкономить на судебных издержках.

Нужен ли брокер при аренде

Заключение договора аренды в Австрии
Брокер в Австрии поможет найти подходящее жилье и согласовать договор аренды недвижимости

В законах Австрии об аренде недвижимости не прописано требование об обязательном участии брокера в сделке. Конечно, самостоятельный поиск жилья позволяет сэкономить. Однако зарубежный арендатор, как правило, слабо знаком с особенностями австрийского рынка недвижимости. В таком случае пригодится помощь брокера.

  • Брокер досконально знает рынок недвижимости Австрии, ориентируется в ценах за квадратные метры, может учесть любые пожелания клиента.
  • В портфолио брокера можно найти дома и квартиры, которых нет на доступных порталах по аренде недвижимости.
  • Брокер укажет на плюсы и минусы жилья, которое выбрал будущий арендатор. В том числе с учетом специфики района проживания.
  • Это профессиональный посредник между собственником жилья и арендатором. Он умеет дипломатично вести споры и договариваться об оптимальной для сторон цене.
  • Брокер хорошо знает юридические и бюрократические тонкости заключения договора аренды, заполняет их с помощью типовых форм, сохраняя важные нюансы сделки.
  • Он ориентируется не только в базовых арендных платежах, но и в дополнительных расходах, например в суммах коммунальных платежей.
  • Брокер выполняет роль переводчика, что позволяет прояснить все нюансы контракта аренды, если вы недостаточно хорошо владеете немецким языком. Во многих агентствах недвижимости, ориентированных на иностранцев, брокеры владеют не только английским, но и русским языком.

При работе с брокером арендатор не рискует деньгами 一 услуги брокера оплачиваются по факту подписания соглашения об аренде. Поэтому специалист по недвижимости заинтересован в максимально быстром поиске подходящего объекта.

Больше всего помощь брокера видна в крупных городах Австрии, особенно в Вене. Спрос в столице превышает предложение, и хорошие квартиры, арендатор которых хочет сменить жилье, часто передаются только «своему» риэлтору или друзьям по знакомству. Работа с брокером открывает доступ к таким предложениям.

Обязанности брокера при аренде недвижимости

В целом обязанности брокера в Австрии мало чем отличаются от работы агентов по недвижимости в других странах.

Брокер устанавливает контакты между будущим квартиросъемщиком и арендодателем. Если он также действует в интересах арендодателя, то обязан сообщить об этом будущему арендатору до заключения договора. Аналогично 一 если брокер находится в семейных отношениях с собственником или представляет управляющую компанию.

В первую очередь брокер работает в интересах арендатора, даже если выполняет поручения или действует от имени арендодателя. Представляя интересы двух сторон, брокер заключает контракт на условиях, которые устраивают обе стороны.

Брокер предоставляет арендатору всю информацию, которая важна для заключения контракта. Это условия договора, характеристики и особенности жилья. Он указывает точную сумму контракта и дополнительные платежи, которые возникнут при заключении договора.

Брокер соблюдает конфиденциальность сделки, личных данных и другой информации, которую ему сообщит арендатор.

Если брокер нарушил эти обязательства, можно требовать возмещения убытков или перерасчета комиссионных.

Сколько платить брокеру в Австрии

Услуги брокера оплачиваются только после вступления в силу договора аренды. Авансовые платежи полностью исключаются. Сумма комиссионных всегда указывается в договоре с брокером.

Размер комиссионных брокера при заключении одного договора аренды на одну семью зависит от срока действия и типа договора. Однако максимальное вознаграждение ограничивается федеральным законодательством.

Максимальные комиссионные брокера

Тип договора Комиссионные
Аренда до 3 лет Арендная плата за один месяц
Аренда до 3 лет или бессрочная Арендная плата за два месяца
Бессрочный договор аренды, если брокер работает на управляющую компанию, которая обслуживает объект Арендная плата за один месяц
К сумме комиссии за срочный контракт добавляется вознаграждение, размер которого не может превышать половины арендной платы за месяц К сумме комиссии за срочный контракт добавляется вознаграждение, размер которого не может превышать половины арендной платы за месяц
Договор субаренды Арендная плата за один месяц

Основой для расчета комиссионных служит сумма ренты после уплаты налогов, которая включает коммунальные платежи. К коммунальным платежам относятся оплата отопления, холодной и горячей воды плюс 20% НДС.

Отдельно отметим, что закон устанавливает максимальную комиссию, но не обязывает будущего арендатора на нее соглашаться 一 можно попробовать договориться с брокером на более выгодных условиях.

Договор аренды недвижимости в Австрии
Пример первого листа договора об аренде недвижимости

Когда не нужно платить брокеру комиссионные

Брокер не может претендовать на комиссионные, если получает выгоду от сдачи недвижимости другим путем.

Случаи, в которых маклер не получает вознаграждение от арендатора:

  • Брокер является одной из сторон контракта, например владельцем сдаваемой в аренду квартиры.
  • Он имеет близкие родственные или семейные отношения с арендодателем, например является его супругом, родителем, сыном или дочерью.
  • Брокер состоит в других родственных или экономических связях с арендодателем и не указывает этого при заключении договора.
  • В случае если комиссия была взята неправомерно или превысила установленный по закону уровень, ее можно обжаловать по суду и вернуть в течение 10 лет.

Маклер имеет право брать вознаграждение одновременно и с арендодателя, и с квартиросъемщика, если оказывает услуги обеим сторонам. Это не считается неправомерной комиссией. Если брокер представляет интересы двух сторон, сумма комиссионных делится между продавцом и покупателем.

Как найти брокера

Предложения риэлторских агентств по подбору недвижимости для аренды или покупки можно без труда найти в интернете. В Вене работает много агентств недвижимости, начиная от международных франшиз RE/MAX или Engel & Völkers и заканчивая компаниями местного уровня, например My Broker Immobilien.

Информацию о маклерах, которые работают в определенных регионах Австрии, можно найти на сайте Австрийской федеральной ассоциации риэлторов и девелоперов.

Частного маклера может посоветовать кто-либо из знакомых, уже арендующий недвижимость в Австрии. В этом случае важно удостовериться, что у риэлтора есть государственная лицензия. Для того чтобы ее получить, необходимо пройти специальный государственный экзамен и отработать по профессии не менее года перед началом собственной практики.

Стоимость аренды жилья в Австрии

Цены на жилую недвижимость в Австрии по итогам четвертого квартала 2020 года выросли на 9,43%. Страна заняла 14-е место в мире по динамике, говорится на портале Global Property Guide. Вместе со стоимостью жилья растут и цены на аренду.

Традиционно самые дорогие квадратные метры 一 в Вене, где стоимость аренды начинается от 23 € за квадратный метр. Самая низкая стоимость недвижимости 一 в Бургенланде, Нижней Австрии и Каринтии. В этих федеральных землях можно найти квартиры с арендной платой в районе 9 € за квадратный метр.

Стоимость аренды в районах Вены

Район Вены Площадь до 80 кв. м., €/кв. м. Площадь 81一129 кв. м., €/кв. м. Площадь от 130 кв. м., €/кв. м.
Внутренний город 21,30 20,66 23,83
Леопольдштадт 16,64 16,25 14,72
Ландштадт 18,19 16,11 16,13
Виден 16,89 16,54 17,64
Маргаретен 16,19 15,01 16,61
Мариахильф 16,10 15,93 15,32
Нойбау 16,90 17,09 13,57
Йозефштадт 17,67 16,08 16,04
Альзергрунд 17,20 17,13 18,84
Зиммеринг 14,34 13,20 12,83
Мейдлинг 15,96 12,63 13,33
Хитцинг 15,18 15,55 15,67
Пенцинг 18,04 13,04 н / д
Рудольфсхайм-Фюнфхаус 15,84 13,98 н / д
Оттакринг 15,91 14,23 н / д
Хернальс 15,62 15,04 16,14
Веринг 17,81 17,48 22,47
Деблинг 15,91 16,80 22,29
Бригиттенау 15,57 13,94 н / д
Флоридсдорф 15,82 14,59 13,06
Донауштадт 16,46 16,25 н / д
Лизинг 16,42 16,33 12,86

Источники: immopreise.at, immopreisatlas.at, 2021

Стоимость аренды в федеральных землях Австрии

Федеральная земля Площадь до 50 кв. м., €/кв. м. Площадь 51一80 кв. м., €/кв. м. Площадь 81一129 кв. м., €/кв. м. Площадь от 130 кв. м., €/кв. м.
Форарльберг н / д 16,67 н / д н / д
Нижняя Австрия 14,96 11,22 11,89 9,71
Бургенланд 10,54 9,80 9,43 9,91
Верхняя Австрия 13,37 12,63 11,29 12,06
Штирия 13,61 12,39 11,78 11,34
Каринтия 16,03 9,93 9,12 н / д
Зальцбург 17,78 16,45 17,09 13,57
Тироль 20,30 18,54 16,61 14,49

Полезные советы для арендаторов

Чтобы проживание в Австрии было комфортным, рекомендуем арендаторам соблюдать основные правила.

Стоит сразу же прояснить ключевые условия аренды объекта недвижимости, например срок контракт 一 срочный или бессрочный. Бессрочные контракты обычно выгоднее.

На осмотр квартиры стоит пригласить человека, к которому есть доверие. Возможно, он заметит что-то, чего не рассмотрит будущий арендодатель. Это поможет сделать обоснованный выбор.

При осмотре недвижимости не нужно стесняться задавать вопросы. Стоит уточнить все важные или даже неважные детали. Впоследствии это поможет при обсуждении цены и условий сделки.

Если квартира понравилась, стоит посетить ее еще раз в другое время, чтобы составить объективное мнение. Например, может обнаружиться, что соседи сильно шумят по вечерам или утром в ванной, на кухне возникают неприятные запахи.

Не стоит принимать решение слишком быстро, особенно если брокер или арендодатель подгоняют со сроками. Как правило, у спешки есть причины.

Важно помнить о правах и обязанностях арендатора и арендодателя, которые прописаны в законодательстве Австрии.

Отвечаем на вопросы

Перед заключением договора собственник жилья запрашивает у жильца документы:

  • официальное удостоверение личности с фотографией;
  • сведения о зарплате или копию трудового договора;
  • справку об отсутствии судимости;
  • информацию о платежеспособности или кредитоспособности.

Нередко арендаторы заранее готовят требуемые документы и предъявляют их на каждой встрече с собственником. Это значительно экономит время для обеих сторон.

Рассказываем об этом подробно в статье «Сдаем квартиру в Австрии: сбор информации об арендаторе и самостоятельная проверка».

Если квартира и договор об аренде соответствуют требованиям Закона об аренде, арендодатель может разрешить ее коммерческое использование. Этим могут воспользоваться арендаторы, которые постоянно общаются со своими клиентами, например юристы или врачи. Кроме того, вести коммерческую деятельность в арендуемом жилье могут представители творческих профессий: журналисты, дизайнеры, композиторы. Главное – согласовать коммерческое использование в договоре аренды. Рассказываем об этом в материале «Как в Австрии использовать арендованную недвижимость для коммерческих целей».

Основная причина разрыва договора 一 злостная задержка арендной платы. Есть еще несколько причин для выселения жильца:

  • Недвижимость в нарушение договора используют субарендаторы или взрослые дети арендатора.
  • Арендатор остается в квартире после окончания срока аренды.
  • Арендатор нарушил правила пребывания в доме, например курил в помещении, если это запрещено.
  • У арендодателя появились личные причины, например необходимо срочно переехать в это жилье.

Больше информации по этой теме можно найти в статье «Прекращение договора аренды: как в Австрии выселяют арендаторов».

Договор аренды в Австрии должен содержать обязательные условия:

  • данные сторон;
  • данные об объекте аренды;
  • сумму арендной платы;
  • сумму депозита;
  • правила проживания;
  • срок действия соглашения.

В договор можно внести необязательные условия. Так, собственник может ограничить возможность заселения с домашними животными или перемещение мебели из комнаты в комнату. Подробно о содержании договора рассказываем в статье «Как составить договор аренды недвижимости в Австрии».

До заселения арендатор обязательно осматривает будущее жилье. Как правило, это происходит за 1一2 дня до заселения вместе с арендодателем и брокером. Если договор аренды заключается без участия брокера, свидетелем может стать управляющий имуществом дома.

Арендатору необходимо тщательно зафиксировать все дефекты в квартире, чтобы в дальнейшем можно было решить возможные спорные ситуации. Здесь важна точность формулировок, например «трещина в 10 см на двери со стороны прихожей».

Все данные о дефектах, либо их отсутствии вносятся в протокол приема-передачи недвижимости. Как оформить этот документ, рассказываем в статье «Все об австрийском протоколе приема-передачи недвижимости в аренду».

Пролистать наверх
Поделись с друзьями