Недвижимость и активы в Австрии — привлекательная инвестиция с высокой надежностью и хорошим уровнем дохода. Активно привлекая инвесторов, Австрия предлагает ряд возможностей выгодного и безопасного управления находящимися в стране активами с минимальным участием их собственника.
Доверительное управление недвижимостью
Для людей с высоким уровнем дохода квартира, частный дом или шале, приобретаемые в Австрии, редко становятся основным жильем. Обычно такую недвижимость приобретают в качестве курортной, например для проживания в горнолыжный сезон или в качестве инвестиции.
Владелец ценной собственности заинтересован, чтобы она находилась в хорошем состоянии и/или приносила рентный доход. Однако самостоятельный поиск арендаторов, заключение договоров с клининговыми или обслуживающими компаниями доставляет немало хлопот и несет различные риски. Именно поэтому иностранцы предпочитают заключать договора доверительного управления недвижимостью.
- С агентством недвижимости. Преимущество такого решения — возможность подобрать оптимальное соотношение цены и оказываемых услуг.
- С управляющей компанией, в случае если объект недвижимости находится в крупном резидентном или туристическом комплексе.
По австрийскому законодательству недвижимость в курортных комплексах обязана сдаваться внаем, когда не используется владельцем. В этом случае договор доверительного управления сильно упрощает жизнь собственника.
В рамках заключенного с собственником недвижимости договора и по его поручению агент может брать на себя различные обязательства, в частности:
- искать арендаторов на длительный или короткий срок;
- заключать контракты аренды с учетом налоговых и административных формальностей;
- делать генеральную уборку и менять белье в квартире или доме, если объект сдается на короткий срок либо перед приездом собственника;
- проверять объект недвижимости, если он не сдается или сдается на длительный срок;
- контролировать соблюдение положений арендного договора;
- взаимодействовать с управляющей компанией;
- привлекать внешние службы для обслуживания или ремонта (вызвать водопроводчика, устранить проблему с интернетом
и т. д. ); - оплачивать коммунальные платежи.
- пакетное комплексное обслуживание (стоимость 300−500 евро);
- минимальную плату за контракт, к которой ежемесячно добавляется стоимость оказанных по поручению клиента услуг (почасовая или фиксированная).
При доверительном управлении недвижимостью в Австрии агент имеет ограниченные полномочия: он может представлять интересы клиента при заключении договоров аренды, а также заниматься предварительным оформлением контракта продажи, однако для оформления сделки купли-продажи недвижимости необходимо присутствие собственника.
Доверительное управление банковским счетом
Доверительное управление банковским счетом (Treuhandschaft) — услуга, предлагаемая австрийскими адвокатами при заключении сделок купли-продажи. Чаще доверительное управление используется при передаче прав собственности на недвижимость, но встречается и при продаже компаний.
Доверительное управление банковским счетом предполагает следующую последовательность действий:
- Перед оформлением сделки покупатель вносит на специальный открытый адвокатом счет (эскроу-счет) сумму контракта, состоящую из покупной стоимости недвижимости и всех подлежащих уплате пошлин и налогов.
- Контракт подписывается сторонами в присутствии нотариуса.
- После выполнения всех условий контракта, например регистрации перехода прав собственности в Земельном реестре, адвокат переводит сумму на счет продавца.
Таким образом, хотя адвокат и может распоряжаться находящимися на счету средствами, он имеет право делать это только по поручению клиента и в соответствии с целевым назначением. Минимальная сумма для помещения на эскроу-счет € 40 000.
Довольно часто доверительное управление счетами используется при выдаче ипотеки, особенно при покупке недвижимости на стадии строительства, когда право собственности еще не существует. В этом случае банк перечисляет заемные средства на счет адвоката, который переведет их продавцу после завершения строительства.
Адвокат обязан сохранять конфиденциальность своего клиента, что защищает содержащиеся на эскроу-счете средства от проверок со стороны налоговых и судебных органов.
Доверительное управление капиталом: частные фонды в Австрии
В сентябре 1993 года австрийское правительство подписало Закон о частных фондах, благодаря чему у состоятельных граждан страны и иностранцев появилась возможность организовать в стране фонд для распоряжения своим частным капиталом.
Главная особенность частного фонда (Privatstiftung) в Австрии состоит в отсутствии собственников. При этом активы учредителя передаются в распоряжение фонда и больше не являются его частной собственностью, а значит, не могут стать объектом претензий (например, в вопросах наследования или при разводе).
Основные характеристики частного фонда (Privatstiftung):
- Фонд управляет имуществом в соответствии с целями и задачами, определенными учредителем, а также осуществляет выплаты в пользу бенефициаров.
- Является юридическим лицом, но не имеет акций или акционеров.
- Учредителем может выступать как частное, так и юридическое лицо.
- В фонд могут передаваться финансовые активы или имущество (акции, ценные бумаги, недвижимость).
- Бенефициарами могут назначаться наследники грантора или другие лица, а также сам учредитель (однако в этом случае он не сможет участвовать в совете директоров, поскольку бенефициар не имеет на это права).
- Минимальная стоимость активов, передаваемых в частный фонд, должна превышать 70 000 € (по статистике, большинство частных фондов создают для управления активами свыше 3 000 000 €).
- Имущество, которым распоряжается частный фонд, может находиться практически в любой юрисдикции.
- Частный фонд не имеет права заниматься коммерческой деятельностью, но может управлять пакетами акций компаний, ведущих коммерческую деятельность, либо контролировать холдинг-держатель акций.
- предусмотрены возможности создания отзывных и безотзывных фондов, но изменить устав отзывного фонда можно только в том случае, если грантором является частное лицо;
- частный фонд управляется советом директоров, состоящим не менее чем из трех человек, двое из которых должны быть гражданами ЕС.
- имена бенефециаров;
- доли, причитающиеся каждому из них;
- перечень активов, передаваемых в фонд,
и т. д.
- При передаче активов в фонд необходимо уплатить 2,5%, что значительно ниже ставок налога на наследование и дарение.
- Со своей деятельности фонд уплачивает корпоративный налог (25%), однако в ряде случаев, например если фонд получает дивиденды от нерезидентной компании, акциями которой владеет, ставка налога может быть существенно меньше (5−15% в зависимости от применения закона о двойном налогообложении).
- Доход от процентов по банковскому депозиту, облигациям, продажи значительного числа акций облагается пониженным налогом (12,5%).
- Выплаты в пользу бенефициаров облагаются налогом в 25%, но применение двойного налогообложения позволяет сократить эту ставку, иногда даже до нуля.
Заключение
Как правило, при организации частного фонда, выборе эскроу-агента или поиске управляющего для бизнеса состоятельные люди предпочитают обращаться в крупные консалтинговые агентства или пользоваться рекомендациями своих знакомых. Также проверенного адвоката можно найти на сайте юридической коллегии Австрии.
Подобрать компанию для доверительного управления недвижимостью можно в проверенных интернет-каталогах, например Yelp. Также вы можете обратиться в одно из международных агентств.
Австрийская законодательная система предлагает гибкие возможности доверительного управления активами — разумеется, если удастся найти профессионального доверительного собственника. А что думаете об этой системе вы? Возможно, вам уже приходилось сталкиваться с частными фондами или доверительным управлением в Австрии? Поделитесь своим мнением в комментариях!
А также не забудьте подписаться на нашу рассылку, где вас ждут самые интересные и актуальные статьи о жизни, отдыхе и ведении бизнеса в Австрии.