Недвижимость и активы в Австрии – привлекательная инвестиция с высокой надежностью и хорошим уровнем дохода. Активно привлекая инвесторов, Австрия предлагает ряд возможностей выгодного и безопасного управления находящимися в стране активами с минимальным участием их собственника.

Доверительное управление недвижимостью

Для людей с высоким уровнем дохода квартира, частный дом или шале, приобретаемые в Австрии, редко становятся основным жильем. Обычно такую недвижимость приобретают в качестве курортной, например для проживания в горнолыжный сезон или в качестве инвестиции.

Владелец ценной собственности заинтересован, чтобы она находилась в хорошем состоянии и/или приносила рентный доход. Однако самостоятельный поиск арендаторов, заключение договоров с клининговыми или обслуживающими компаниями доставляет немало хлопот и несет различные риски. Именно поэтому иностранцы предпочитают заключать договора доверительного управления недвижимостью.

В зависимости от особенностей объекта недвижимости собственник может заключить контракт доверительного управления:

1. С агентством недвижимости. Преимущество такого решения – возможность подобрать оптимальное соотношение цены и оказываемых услуг.
2. С управляющей компанией, в случае если объект недвижимости находится в крупном резидентном или туристическом комплексе.

По австрийскому законодательству недвижимость в курортных комплексах обязана сдаваться внаем, когда не используется владельцем. В этом случае договор доверительного управления сильно упрощает жизнь собственника.

В рамках заключенного с собственником недвижимости договора и по его поручению агент может брать на себя различные обязательства, в частности:

• искать арендаторов на длительный или короткий срок;


• заключать контракты аренды с учетом налоговых и административных формальностей;


• делать генеральную уборку и менять белье в квартире или доме, если объект сдается на короткий срок либо перед приездом собственника;


• проверять объект недвижимости, если он не сдается или сдается на длительный срок;


• контролировать соблюдение положений арендного договора;


• взаимодействовать с управляющей компанией;


• привлекать внешние службы для обслуживания или ремонта (вызвать водопроводчика, устранить проблему с интернетом и т. д.);


• оплачивать коммунальные платежи.

В зависимости от агентства, могут предлагать:

• пакетное комплексное обслуживание (стоимость 300–500 евро);


• минимальную плату за контракт, к которой ежемесячно добавляется стоимость оказанных по поручению клиента услуг (почасовая или фиксированная).

При доверительном управлении недвижимостью в Австрии агент имеет ограниченные полномочия: он может представлять интересы клиента при заключении договоров аренды, а также заниматься предварительным оформлением контракта продажи, однако для оформления сделки купли-продажи недвижимости необходимо присутствие собственника.

Доверительное управление банковским счетом

Доверительное управление банковским счетом (Treuhandschaft) – услуга, предлагаемая австрийскими адвокатами при заключении сделок купли-продажи. Чаще доверительное управление используется при передаче прав собственности на недвижимость, но встречается и при продаже компаний.

Доверительное управление банковским счетом предполагает следующую последовательность действий:

1. Перед оформлением сделки покупатель вносит на специальный открытый адвокатом счет (эскроу-счет) сумму контракта, состоящую из покупной стоимости недвижимости и всех подлежащих уплате пошлин и налогов.
2. Контракт подписывается сторонами в присутствии нотариуса.
3. После выполнения всех условий контракта, например регистрации перехода прав собственности в Земельном реестре, адвокат переводит сумму на счет продавца.

Таким образом, хотя адвокат и может распоряжаться находящимися на счету средствами, он имеет право делать это только по поручению клиента и в соответствии с целевым назначением. Минимальная сумма для помещения на эскроу-счет €40 000.

Довольно часто доверительное управление счетами используется при выдаче ипотеки, особенно при покупке недвижимости на стадии строительства, когда право собственности еще не существует. В этом случае банк перечисляет заемные средства на счет адвоката, который переведет их продавцу после завершения строительства.

Адвокат обязан сохранять конфиденциальность своего клиента, что защищает содержащиеся на эскроу-счете средства от проверок со стороны налоговых и судебных органов.

Доверительное управление капиталом: частные фонды в Австрии

В сентябре 1993 года австрийское правительство подписало Закон о частных фондах, благодаря чему у состоятельных граждан страны и иностранцев появилась возможность организовать в стране фонд для распоряжения своим частным капиталом.

Главная особенность частного фонда (Privatstiftung) в Австрии состоит в отсутствии собственников. При этом активы учредителя передаются в распоряжение фонда и больше не являются его частной собственностью, а значит, не могут стать объектом претензий (например, в вопросах наследования или при разводе).

Частный фонд дает возможность приумножить состояние и передать его наследникам на определенных условиях, которые оговариваются в закрытых приложениях к уставу. Например, бенефициар может получить свою долю только после выпуска из университета. Также фонд является гибким инструментом контроля за исполнением завещаний.

Основные характеристики частного фонда (Privatstiftung):

• Фонд управляет имуществом в соответствии с целями и задачами, определенными учредителем, а также осуществляет выплаты в пользу бенефициаров.


• Является юридическим лицом, но не имеет акций или акционеров.


• Учредителем может выступать как частное, так и юридическое лицо.


• В фонд могут передаваться финансовые активы или имущество (акции, ценные бумаги, недвижимость).


• Бенефициарами могут назначаться наследники грантора или другие лица, а также сам учредитель (однако в этом случае он не сможет участвовать в совете директоров, поскольку бенефициар не имеет на это права).


• Минимальная стоимость активов, передаваемых в частный фонд, должна превышать 70 000€ (по статистике, большинство частных фондов создают для управления активами свыше 3 000 000€).


• Имущество, которым распоряжается частный фонд, может находиться практически в любой юрисдикции.


• Частный фонд не имеет права заниматься коммерческой деятельностью, но может управлять пакетами акций компаний, ведущих коммерческую деятельность, либо контролировать холдинг-держатель акций.


• предусмотрены возможности создания отзывных и безотзывных фондов, но изменить устав отзывного фонда можно только в том случае, если грантором является частное лицо;


• частный фонд управляется советом директоров, состоящим не менее чем из трех человек, двое из которых должны быть гражданами ЕС.

Юридическим основанием для создания фонда служит нотариальный акт. Для организации частного фонда учредитель должен передать в его распоряжение активы и подписать устав, содержащий общую информацию о фонде. Отдельными закрытыми приложениями устанавливаются:

• имена бенефециаров;


• доли, причитающиеся каждому из них;


• перечень активов, передаваемых в фонд, и т. д.

Налогообложение частных фондов в Австрии имеет свои нюансы, весьма выгодные для учредителя:

• При передаче активов в фонд необходимо уплатить 2,5 %, что значительно ниже ставок налога на наследование и дарение.


• Со своей деятельности фонд уплачивает корпоративный налог (25 %), однако в ряде случаев, например если фонд получает дивиденды от нерезидентной компании, акциями которой владеет, ставка налога может быть существенно меньше (5–15 % в зависимости от применения закона о двойном налогообложении).


• Доход от процентов по банковскому депозиту, облигациям, продажи значительного числа акций облагается пониженным налогом (12,5 %).


• Выплаты в пользу бенефициаров облагаются налогом в 25 %, но применение двойного налогообложения позволяет сократить эту ставку, иногда даже до нуля.

Таким образом, частные фонды в Австрии являются удобной и юридически прозрачной альтернативой оффшорным компаниям. На сегодняшний день эксперты признают этот инструмент наиболее гибким и выгодным с точки зрения налогообложения во всей Европе.

Заключение

Как правило, при организации частного фонда, выборе эскроу-агента или поиске управляющего для бизнеса состоятельные люди предпочитают обращаться в крупные консалтинговые агентства или пользоваться рекомендациями своих знакомых. Также проверенного адвоката можно найти на сайте юридической коллегии Австрии.

Подобрать компанию для доверительного управления недвижимостью можно в проверенных интернет-каталогах, например Yelp. Также вы можете обратиться в одно из международных агентств.

Австрийская законодательная система предлагает гибкие возможности доверительного управления активами – разумеется, если удастся найти профессионального доверительного собственника. А что думаете об этой системе вы? Возможно, вам уже приходилось сталкиваться с частными фондами или доверительным управлением в Австрии? Поделитесь своим мнением в комментариях!

А также не забудьте подписаться на нашу рассылку, где вас ждут самые интересные и актуальные статьи о жизни, отдыхе и ведении бизнеса в Австрии.