Как выбрать жилую недвижимость в Австрии для покупки

Поделиться в facebook
Поделиться в twitter
Поделиться в linkedin
На фото - панорамный вид на столицу Австрии Вену
На фото - панорамный вид на столицу Австрии Вену

Недвижимость в Австрии, будь то небольшая городская квартира или современная роскошная вилла, очень востребована и в качестве основного места жительства, и для временного нахождения в стране.

Цель приобретения недвижимости

Дом в Австрии
Недвижимость в Австрии приобретают для постоянного проживания и для выгодной аренды

Перед покупкой недвижимости определитесь, как оно будет использоваться. Резиденты в федеральных землях могут приобрести недвижимость для проживания либо инвестировать в жилой объект для его последующей аренды.

Основное и вторичное жилье

Австрийское законодательство четко разграничивает два типа проживания: Hauptwohnsitz (основное жилье) и Nebenwohnsitz (вторичное, дополнительное жилье). В первом случае ключевыми критериями для выбора будут:

  • продолжительность пребывания – если необходим дом или квартира для постоянного проживания;
  • расположение места работы и учебы – если офис или школа находятся рядом с домом, есть смысл сделать такое жилье постоянным;
  • состав семьи – одиноким резидентам необязательно надолго оседать в каком-то определенном месте, но стоит подобрать более выгодную аренду. А вот семьи с детьми предпочитают обосноваться в основном жилье рядом с детским садом, школой или университетом.

Помимо основного жилья, многие австрийцы приобретают вторичное. Эту недвижимость используют, как правило, в качестве жилья во время отпуска или непродолжительного отдыха. Кроме того, Nebenwohnsitz станет оптимальным вариантом, если покупатель устраивается на работу вдали от основного дома.

Если у резидента есть несколько объектов жилой недвижимости, один из них обязательно должен быть зарегистрирован как основное жилье. Это дает право голосовать на выборах, посещать школы и детские сады, получать места на парковках и претендовать на государственные субсидии.

Сдача в аренду

Аренда (Miete) – распространенная в Австрии форма проживания. Местные жители часто перемещаются с места на место, меняя работу или учебное заведение, сдача жилья в аренду прибыльна в течение всего года. К тому же в австрийском законодательстве четко прописаны права и обязанности арендаторов и арендодателей. При намерении сдавать жилье в аренду учтите, что ваш доход будет облагаться налогом по прогрессивной ставке:

  • 11–18 тыс. евро в год – 25 %;
  • 18–31 тыс. евро – 35 %;
  • 31–60 тыс. евро – 42 %;
  • 60–90 тыс. евро – 48 %;
  • более 90 тыс. евро – 50 %.

Если совокупный годовой доход человека составляет не более 11 000 евро, налог на прибыль не взимают.

Выбор региона для покупки недвижимости

Дома в Вене
Самое дорогое и престижное жилье в Австрии найдется в столице республики

В целом рынок недвижимости Австрии остается стабильным из года в год, но по стоимости квадратных метров и наличию свободной для продажи собственности в регионах есть большие различия.

Например, на западе страны наблюдается дефицит городского жилья. Это связано с отъездом местных жителей из сельской местности. Цена жилых квадратов зависит от местоположения.

Так, самый дорогой город – Кицбюэль со средней ценой квадратного метра в 7 760 евро. В самом отдаленном от столицы Форарльберге почти венские цены – около 4 300 евро за квадратный метр. Связано это с высокой покупательной способностью местных жителей, а также близостью к популярному горнолыжному курорту Блуденц. Цены на дома в экономически благополучных Тироле и Зальцбурге также колеблются в пределах 3 900–4 000 евро за квадрат. Кондоминиумы стоят примерно на 1 000 евро дороже, в основном за счет городского расположения.

На востоке рынок более разнообразен по выбору типа недвижимости и ценовому диапазону. В удалении от городов можно найти недорогие дома, но придется вложиться в их ремонт. Из-за меньшей плотности населения цены на дома в среднем вдвое дешевле, особенно в юго-восточной Штирии, Санкт-Файте-ан-дер-Гланде в Каринтии или в Гюссинге в Бургенланде. Здесь средняя стоимость квадрата в пределах 1 500–4 000 евро.

Самый сильный разброс цен наблюдается в столичной Вене. Здесь кондоминиум в центре города обойдется дороже 12 000 евро за квадратный метр. Тогда как в Фаворитене или Зиммеринге тот же объект будет стоить в среднем 3 800 евро.

Для особо состоятельных резидентов есть возможность купить старинный особняк или целый средневековый замок на территории одной из федеральных земель – разброс по ценам составляет от 2 до 30 млн евро. При этом в стоимость включен не только полный метраж дома, но и несколько тысяч квадратных метров земли вокруг него. Поскольку такая недвижимость является культурным объектом, ее покупка и реставрация контролируется местными властями.

Подробная картина по средним расценкам на недвижимость в нашей сводной таблице:

Федеральная земля Стоимость за квадратный метр, евро
Вена 4 170
Форарльберг 3 980
Зальцбург 3 900
Тироль 3 890
Верхняя Австрия 2 550
Нижняя Австрия 2 550
Штирия 2 520
Каринтия 2 030
Бургенланд 1 460

Расходы на оформление сделки по недвижимости

Клиент и брокер пожимают руки
При покупке недвижимости к изначальной стоимости нужно добавить оплату брокера и нотариуса, налоговые и регистрационные сборы

Помимо стоимости самой недвижимости, при покупке мы рекомендуем учесть дополнительные расходы:

  1. Брокерская комиссия. Ее размер можно обсудить, но в законе указаны верхние пределы. При покупке до 36 336,42 евро брокер возьмет не более 4 %. При стоимости сделки от 36 336,42 до 48 448,51 евро комиссия составит 1 453,46 евро плюс НДС. При более высокой стоимости комиссия не более 3 %. Кстати, в Австрии комиссия оплачивается и покупателем, и продавцом.
  2. Налог на передачу недвижимости – 3,5 % от покупной цены.
  3. Запись в земельной книге – 1,1 % от покупной цены. Если имущество заложено, придется дополнительно внести 1,2 % от стоимости залога.
  4. Услуги адвоката, сопровождающего процесс купли-продажи – от 1 до 3 %. Кроме того, взимается сбор за заверение подписей нотариусом, сумма платежа зависит от цены покупки.

Выбор типа недвижимости

Шале в Австрии
Нужна жилая площадь побольше? Обратите внимание на австрийские шале

В Австрии существуют три популярных типа недвижимости:

  1. Квартиры. Как правило, их предлагают в городах.
  2. Дома. Многие из них относятся к домам старого фонда и частично нуждаются в ремонте.
  3. Шале. Сельские дома и коттеджи популярны для проживания вдали от городской суеты в живописных альпийских долинах.

Кстати, по шале в Австрии также наблюдается разброс по ценам. Например, в Каринтии шале площадью 150 кв. м стоит 370 000 евро. Такой же метраж в Форарльберге обойдется в 700 000 евро. В курортных районах покупка обойдется гораздо дороже. Так, за дом на 400 квадратов в Зальцбурге продавец запросит около 2,5 млн евро, а за шале площадью 750 кв. м в Тироле не менее 4 млн евро.

Расходы на жилье: коммунальные платежи, налоги

Отопление в доме
В среднем электроэнергия в квартире на 100 кв. м ежемесячно обходится в 30–50 евро, газ – около 60 евро

Если вы покупаете жилье в многоквартирном доме, деньги на расходы собираются на общем счете управляющей организации жильцов и распределяются администратором (местным управдомом). В месяц за квадратный метр выходит от 2 до 4 евро.

По отдельным видам коммунальных услуг средняя стоимость такова:

  • электричество – 0,3–0,5 евро/кВт;
  • вода – 1–2 евро/м3;
  • вывоз мусора – от 5 до 180 евро в месяц в зависимости от объема мусорного контейнера;
  • интернет – 27–120 евро в месяц в зависимости от тарифа провайдера;
  • кабельное телевидение – 5–10 евро в месяц.

Обратите внимание, что в Австрии собственники жилья единоразово платят еще около 20–25 евро за телевизор в доме.

Владельцы частных домов облагаются фиксированным земельным налогом. Базовая ставка – 0,2 % от стоимости жилья, к которой добавляют муниципальный коэффициент. В среднем ежегодная налоговая плата составляет 100 евро.

Кроме того, в казну государства необходимо уплачивать земельный налог Grundsteuer, который рассчитывается из кадастровой стоимости земельного участка. При этом тарификация разнится в зависимости от части недвижимости: жилой участок, участок под застройку или сельскохозяйственные угодья.

Заключение

В федеральных землях иностранец не может просто так купить недвижимость. Сначала кандидат должен позаботиться о получении разрешения на приобретение объекта недвижимости в Австрии. Теоретически покупка недвижимости без ВНЖ возможна, но на практике это не всегда возможно. Оформление разрешения в муниципалитете может растянуться на долгие месяцы. Именно поэтому подрядчик или продавец неохотно идут на такие сделки: заключив предварительный договор, они вынуждены ждать, пока муниципалитет выдаст разрешение. Заключить договор купли-продажи с другим покупателем в это время они не могут.

Существует также способ стать владельцем недвижимости в Австрии без ВНЖ – приобрести объект на компанию. Для этого организация должна быть официально зарегистрирована на территории федеральной земли, иметь здесь головной офис, вести коммерческую деятельность и платить налоги.

в Телеграме 

Хотите получить ВНЖ в Австрии?

Иммигрант Инвест является лицензированных агентом государственных программ стран Евросоюза и Карибского бассейна. Поможем подобрать программу исходя из ваших целей и задач
Пролистать наверх
Поделись с друзьями