Недвижимость в Австрии, будь то небольшая городская квартира или современная роскошная вилла, очень востребована и в качестве основного места жительства, и для временного нахождения в стране.
Цель приобретения недвижимости
Перед покупкой недвижимости определитесь, как оно будет использоваться. Резиденты в федеральных землях могут приобрести недвижимость для проживания либо инвестировать в жилой объект для его последующей аренды.
Основное и вторичное жилье
Австрийское законодательство четко разграничивает два типа проживания: Hauptwohnsitz (основное жилье) и Nebenwohnsitz (вторичное, дополнительное жилье). В первом случае ключевыми критериями для выбора будут:
- продолжительность пребывания – если необходим дом или квартира для постоянного проживания;
- расположение места работы и учебы – если офис или школа находятся рядом с домом, есть смысл сделать такое жилье постоянным;
- состав семьи – одиноким резидентам необязательно надолго оседать в каком-то определенном месте, но стоит подобрать более выгодную аренду. А вот семьи с детьми предпочитают обосноваться в основном жилье рядом с детским садом, школой или университетом.
Помимо основного жилья, многие австрийцы приобретают вторичное. Эту недвижимость используют, как правило, в качестве жилья во время отпуска или непродолжительного отдыха. Кроме того, Nebenwohnsitz станет оптимальным вариантом, если покупатель устраивается на работу вдали от основного дома.
Если у резидента есть несколько объектов жилой недвижимости, один из них обязательно должен быть зарегистрирован как основное жилье. Это дает право голосовать на выборах, посещать школы и детские сады, получать места на парковках и претендовать на государственные субсидии.
Сдача в аренду
Аренда (Miete) – распространенная в Австрии форма проживания. Местные жители часто перемещаются с места на место, меняя работу или учебное заведение, сдача жилья в аренду прибыльна в течение всего года. К тому же в австрийском законодательстве четко прописаны права и обязанности арендаторов и арендодателей. При намерении сдавать жилье в аренду учтите, что ваш доход будет облагаться налогом по прогрессивной ставке:
- 11–18 тыс. евро в год – 25 %;
- 18–31 тыс. евро – 35 %;
- 31–60 тыс. евро – 42 %;
- 60–90 тыс. евро – 48 %;
- более 90 тыс. евро – 50 %.
Если совокупный годовой доход человека составляет не более 11 000 евро, налог на прибыль не взимают.
Выбор региона для покупки недвижимости
В целом рынок недвижимости Австрии остается стабильным из года в год, но по стоимости квадратных метров и наличию свободной для продажи собственности в регионах есть большие различия.
Например, на западе страны наблюдается дефицит городского жилья. Это связано с отъездом местных жителей из сельской местности. Цена жилых квадратов зависит от местоположения.
Так, самый дорогой город – Кицбюэль со средней ценой квадратного метра в 7 760 евро. В самом отдаленном от столицы Форарльберге почти венские цены – около 4 300 евро за квадратный метр. Связано это с высокой покупательной способностью местных жителей, а также близостью к популярному горнолыжному курорту Блуденц. Цены на дома в экономически благополучных Тироле и Зальцбурге также колеблются в пределах 3 900–4 000 евро за квадрат. Кондоминиумы стоят примерно на 1 000 евро дороже, в основном за счет городского расположения.
На востоке рынок более разнообразен по выбору типа недвижимости и ценовому диапазону. В удалении от городов можно найти недорогие дома, но придется вложиться в их ремонт. Из-за меньшей плотности населения цены на дома в среднем вдвое дешевле, особенно в юго-восточной Штирии, Санкт-Файте-ан-дер-Гланде в Каринтии или в Гюссинге в Бургенланде. Здесь средняя стоимость квадрата в пределах 1 500–4 000 евро.
Самый сильный разброс цен наблюдается в столичной Вене. Здесь кондоминиум в центре города обойдется дороже 12 000 евро за квадратный метр. Тогда как в Фаворитене или Зиммеринге тот же объект будет стоить в среднем 3 800 евро.
Для особо состоятельных резидентов есть возможность купить старинный особняк или целый средневековый замок на территории одной из федеральных земель – разброс по ценам составляет от 2 до 30 млн евро. При этом в стоимость включен не только полный метраж дома, но и несколько тысяч квадратных метров земли вокруг него. Поскольку такая недвижимость является культурным объектом, ее покупка и реставрация контролируется местными властями.
Подробная картина по средним расценкам на недвижимость в нашей сводной таблице:
| Федеральная земля | Стоимость за квадратный метр, евро |
|---|---|
| Вена | 4 170 |
| Форарльберг | 3 980 |
| Зальцбург | 3 900 |
| Тироль | 3 890 |
| Верхняя Австрия | 2 550 |
| Нижняя Австрия | 2 550 |
| Штирия | 2 520 |
| Каринтия | 2 030 |
| Бургенланд | 1 460 |
Расходы на оформление сделки по недвижимости
Помимо стоимости самой недвижимости, при покупке мы рекомендуем учесть дополнительные расходы:
- Брокерская комиссия. Ее размер можно обсудить, но в законе указаны верхние пределы. При покупке до 36 336,42 евро брокер возьмет не более 4 %. При стоимости сделки от 36 336,42 до 48 448,51 евро комиссия составит 1 453,46 евро плюс НДС. При более высокой стоимости комиссия не более 3 %. Кстати, в Австрии комиссия оплачивается и покупателем, и продавцом.
- Налог на передачу недвижимости – 3,5 % от покупной цены.
- Запись в земельной книге – 1,1 % от покупной цены. Если имущество заложено, придется дополнительно внести 1,2 % от стоимости залога.
- Услуги адвоката, сопровождающего процесс купли-продажи – от 1 до 3 %. Кроме того, взимается сбор за заверение подписей нотариусом, сумма платежа зависит от цены покупки.
Выбор типа недвижимости
В Австрии существуют три популярных типа недвижимости:
- Квартиры. Как правило, их предлагают в городах.
- Дома. Многие из них относятся к домам старого фонда и частично нуждаются в ремонте.
- Шале. Сельские дома и коттеджи популярны для проживания вдали от городской суеты в живописных альпийских долинах.
Кстати, по шале в Австрии также наблюдается разброс по ценам. Например, в Каринтии шале площадью 150 кв. м стоит 370 000 евро. Такой же метраж в Форарльберге обойдется в 700 000 евро. В курортных районах покупка обойдется гораздо дороже. Так, за дом на 400 квадратов в Зальцбурге продавец запросит около 2,5 млн евро, а за шале площадью 750 кв. м в Тироле не менее 4 млн евро.
Расходы на жилье: коммунальные платежи, налоги
Если вы покупаете жилье в многоквартирном доме, деньги на расходы собираются на общем счете управляющей организации жильцов и распределяются администратором (местным управдомом). В месяц за квадратный метр выходит от 2 до 4 евро.
По отдельным видам коммунальных услуг средняя стоимость такова:
- электричество – 0,3–0,5 евро/кВт;
- вода – 1–2 евро/м3;
- вывоз мусора – от 5 до 180 евро в месяц в зависимости от объема мусорного контейнера;
- интернет – 27–120 евро в месяц в зависимости от тарифа провайдера;
- кабельное телевидение – 5–10 евро в месяц.
Обратите внимание, что в Австрии собственники жилья единоразово платят еще около 20–25 евро за телевизор в доме.
Владельцы частных домов облагаются фиксированным земельным налогом. Базовая ставка – 0,2 % от стоимости жилья, к которой добавляют муниципальный коэффициент. В среднем ежегодная налоговая плата составляет 100 евро.
Кроме того, в казну государства необходимо уплачивать земельный налог Grundsteuer, который рассчитывается из кадастровой стоимости земельного участка. При этом тарификация разнится в зависимости от части недвижимости: жилой участок, участок под застройку или сельскохозяйственные угодья.
Заключение
В федеральных землях иностранец не может просто так купить недвижимость. Сначала кандидат должен позаботиться о получении разрешения на приобретение объекта недвижимости в Австрии. Теоретически покупка недвижимости без ВНЖ возможна, но на практике это не всегда возможно. Оформление разрешения в муниципалитете может растянуться на долгие месяцы. Именно поэтому подрядчик или продавец неохотно идут на такие сделки: заключив предварительный договор, они вынуждены ждать, пока муниципалитет выдаст разрешение. Заключить договор купли-продажи с другим покупателем в это время они не могут.
Существует также способ стать владельцем недвижимости в Австрии без ВНЖ – приобрести объект на компанию. Для этого организация должна быть официально зарегистрирована на территории федеральной земли, иметь здесь головной офис, вести коммерческую деятельность и платить налоги.
