Каждый год закупочные цены на австрийскую недвижимость ожидаемо растут. Происходит это во всех 9 федеральных землях, но динамика роста в каждом регионе разная. Лидеры роста Вена, Верхняя и Нижняя Австрия, а также горнолыжные районы. За более дешевым жильем стоит отправиться в Бургенланд и Каринтию.
Факторы изменения цен
Чтобы осуществить мечту о владении домом, австрийцы во всех федеральных землях должны вынимать из своих кошельков все больше и больше денег. По данным самого популярного австрийского портала о недвижимости Immowelt, активный рост цен произошел в Верхней Австрии, Штирии и Нижней Австрии. Заметно ниже цены на юге и востоке страны, что объясняется невысокой плотностью населения и наличием обширных территорий под застройку.
Какими были цены на недвижимость в 2018 году? Рассмотрим подробно.
Вена
Сравнение цен на недвижимость во всех 23 районах Вены в годовом исчислении показывает повсеместный рост. Быстрее всего растет стоимость квадратных метров в центральных районах австрийской столицы. Однако окраины к северу и югу постепенно догоняют центр в ценовом плане.
Кривая цен на недвижимость в Вене резко скакнула вверх – в среднем на 600–700 евро. Эксперты объясняют это интенсивными темпами нового строительства, а также модернизацией старого жилфонда. Самый значительный рост отмечается в элитном Видене. Здесь динамика роста составила 23 %. Квадратный метр в одном из самых желанных для проживаний районов Вены стоит в среднем 5 520 евро – примерно на 1 000 евро дороже, чем в 2017 году.
Интенсивный рост объясняется отличным состоянием района и его местоположением. Виден находится в непосредственной близости от центра города, граничит на юге с центральным железнодорожным вокзалом и на западе – с дворцовым парком Бельведер. Нельзя сказать, что в районе было много места под новостройки, но то, что возводится в течение года, неизменно попадает в категорию элитного жилья.
Крайне высокими закупочными ценами отличается и центр города. Сейчас средняя стоимость за квадратный метр составляет 7 590 евро, что на 5 % больше по сравнению с предыдущим годом. Так, сумму в 5 000 евро за квадрат превысили в 2018 году Йозефштадт и Нойбау. В Йозефштадте стоимость квадратного метра поднялась на 13 % и сейчас составляет 5 250 евро. В Нойбау динамика роста составила 9 %, что привело к ценнику в 5 190 евро.
В Альзергрунде, который прилегает к Внутреннему городу, цены выросли на 14 % до 4 910 евро за квадратный метр, в Леопольдштадте – на 12 % до 4 610 евро. Единственным исключением стал Мариахильф. Несмотря на то что данный район находится почти в самом центре столицы, цены на недвижимость здесь снизились на 1 %.
Более дорогим становится и север столицы. Например, Веринг сейчас занимает 5-е место в списке самых дорогих районов с ростом цен на 16 %. В среднем цена за квадратный метр здесь составляет 5 030 евро. Не отстает и соседний Дёблинг, где цены за год выросли на 15 %, средняя стоимость квадратного метра – 4 810 евро.
Такие цены на севере города связаны с повышенным спросом на недвижимость. Последние 2 года ведется активное строительство, и квартиры в новостройках разбирают, как горячие пирожки.
Если вы все же горите желанием поселиться в Вене, но ограничены по бюджету, обратите внимание на южные районы столицы. В условиях города жилье здесь вполне можно назвать доступным. Дешевле всего оно обойдется в Фаворитене и Зиммеринге, где цена колеблется в районе 3 380 евро. Впрочем, это не означает, что цены здесь не растут. В Фаворитене стоимость одного квадрата поднялась на 10 %, в Зиммеринге – на 12 %. Лидер по росту среди южных районов – Майдлинг. Рост на 16 % привел в среднем к 3 870 евро за квадратный метр.
Как в течение года менялись цены на жилье в австрийской столице по каждому району, можно посмотреть в таблице:
| Район | Покупная цена в 2017 году, евро/кв. м | Покупная цена в 2018 году, евро/кв. м | Изменения |
| 1. Внутренний город | 7 240 | 7 590 | + 5 % |
| 2. Леопольдштадт | 4 130 | 4 610 | + 12 % |
| 3. Ландштадт | 4 230 | 4 590 | + 9 % |
| 4. Виден | 4 500 | 5 520 | + 23 % |
| 5. Маргаретен | 3 970 | 4 400 | + 11 % |
| 6. Мариахильф | 4 900 | 4 870 | − 1 % |
| 7. Нойбау | 4 750 | 5 190 | + 9 % |
| 8. Йозефштадт | 4 640 | 5 250 | + 13 % |
| 9. Альзергрунд | 4 310 | 4 910 | + 14 % |
| 10. Фаворитен | 3 070 | 3 380 | + 10 % |
| 11. Зиммеринг | 3 010 | 3 880 | + 12 % |
| 12. Мейдлинг | 3 330 | 3 870 | + 16 % |
| 13. Хитцинг | 4 180 | 4 610 | + 10 % |
| 14. Пенцинг | 3 560 | 4 010 | + 13 % |
| 15. Рудольфсхайм-Фюнфхаус | 3 740 | 3 850 | + 3 % |
| 16. Оттакринг | 3 730 | 4 030 | + 8 % |
| 17. Хернальс | 3 890 | 3 990 | + 3 % |
| 18. Веринг | 4 340 | 5 030 | + 16 % |
| 19. Дёблинг | 4 190 | 4 810 | + 15 % |
| 20. Бригиттенау | 3 550 | 3 940 | + 11 % |
| 21. Флоридсдорф | 3 680 | 3 690 | – |
| 22.Донауштадт | 3 790 | 4 030 | + 5 % |
| 23. Лизинг | 3 680 | 3 820 | + 4 % |
| В целом по Вене | 3 870 | 4 170 | + 8 % |
На увеличение цен влияет не только строительный бум, но и значительный прирост населения. В 2018 году население Вены увеличилось более чем на 20 000 человек.
Форарльберг и Зальцбург
В этих федеральных землях также высокие закупочные цены. Отчасти это связано с благоприятной экономической ситуацией в регионах. Покупательская способность высокая, и люди готовы платить за квадратный метр 3 980 евро в Форарльберге и 3 900 евро в Зальцбурге.
Тироль
Здесь самый низкий темп роста закупочных цен на недвижимость среди федеральных земель. Хотя квадратный метр стоит прилично – в среднем 3 890 евро, но динамика роста остается в разумных пределах. По сравнению с 2017 годом стоимость квадратного метра выросла лишь на 5 %.
Верхняя Австрия, Нижняя Австрия, Штирия
Актуальная цена на недвижимость в Верхней и Нижней Австрии составляет 2 250 евро за квадратный метр. Вплотную к этим федеральным землям приблизилась и Штирия с ценником в 2 520 евро за квадрат. В общем рейтинге федеральных земель по стоимости недвижимости эти регионы занимают средние позиции. В то же время в трех федеральных штатах отмечен высокий темп роста закупочной цены. Лидирует Верхняя Австрия, где цены за 1 год подросли на 16 %, особенно в Вельсе, Линце, в районе озер Аттерзе и Траунзе.
Хорошая экология, великолепные пейзажи привлекают в эти места немало желающих приобрести жилье. Спрос рождает предложение – за год местный рынок недвижимости приобрел не только новые дорогие дома, но и интересные предложения по обновленному вторичному жилфонду.
В Штирии цены выросли на 14 %. Эпицентром роста традиционно является столица Грац, которая привлекает покупателей неожиданным сочетанием средневековой и современной застройки.
В целом региональный пояс вокруг Вены считается одним из самых привлекательных для покупки жилья. Доступные цены сочетаются с небольшой удаленностью от столицы. При этом столицы федеральных земель и Вену связывает высокоскоростное железнодорожное сообщение. Вы можете недорого купить квартиру, например в Линце, и без проблем добираться до работы в столице.
Каринтия и Бургенланд
Эти две федеральные земли считаются самыми доступными для приобретения недвижимости. При изначально невысокой плотности населения в последние 2–3 года наблюдается еще и значительный отток жителей в центральные регионы Австрии. Так что в Бургенланде за квадратный метр в новостройке вы отдадите всего 1 460 евро. Каринтия выйдет чуть подороже, около 2 000 евро.
Наглядную картину по динамике цен на недвижимость в федеральных землях можно посмотреть в таблице:
| Регион | Покупная цена в 2017 году, евро/кв. м | Покупная цена в 2018 году, евро/кв. м | Изменения |
| Вена | 3 870 | 4170 | + 8 % |
| Форарльберг | 3 720 | 3 980 | + 7 % |
| Зальцбург | 3 570 | 3 900 | + 9 % |
| Тироль | 3 700 | 3 890 | + 8 % |
| Верхняя Австрия | 2 200 | 2 550 | + 16 % |
| Нижняя Австрия | 2 250 | 2 550 | + 13 % |
| Штирия | 2 210 | 2 520 | + 14 % |
| Каринтия | 1 910 | 2 030 | + 6 % |
| Бургенланд | 1 350 | 1 460 | + 8 % |
Изменения цен на недвижимость в горнолыжных регионах
Горнолыжные регионы Австрии пользуются огромной популярностью у покупателей. Это отражается и на стоимости недвижимости. Лидером здесь Китцбюэль, а нижние строчки в рейтинге цен занимают Ландек, Лицен и Имст.
В тирольском Китцбюэле средняя стоимость покупки недвижимости составляет 5 590 евро за квадратный метр. Это неудивительно, ведь город предлагает туристам элитный дорогой отдых и привлекает покупателей роскошной недвижимостью с фантастическими видами Альп. На высокой закупочной цене отражается и привлекательное расположение рядом с популярными горнолыжными курортами Хохфильцен и Ханенкамм. Подешевле обойдется покупка жилья в Блуденце (Форарльберг) – 3 780 евро и в районе Куфштайн – 3 730 евро за квадратный метр.
Впрочем, популярность горнолыжного курорта среди туристов не всегда влияет на стоимость недвижимости. Зальцбургский район Целль-ам-Зе с его знаменитым горнолыжным курортом Заальбах-Хинтерглемм привлекает множество любителей покататься на лыжах. При этом цены на жилье здесь в пределах 3 660 евро за квадратный метр.
Вам приглянулся Тироль? С толстым кошельком можно смело подыскивать жилье в центре региона вокруг Бриксенталя, а более дешевые варианты рассматривать на западе федеральной земли. Район Имст также привлекает невысокой стоимостью недвижимости в пределах 2 730 евро за квадратный метр. Чуть дороже обойдется жилье в районе Ландека – около 2 800 евро. Третьим кандидатом на покупку доступного жилья будет район Лицен в Штирии. Потенциальным покупателям предлагают среднюю цену квадратного метра около 2 770 евро.
Главное условие роста цен в горнолыжных районах Австрии – непосредственная близость к популярным зимним курортам вроде Майрхофена или Вильдшёнау с наиболее высоким спросом на недвижимость. Хотите сэкономить – расширяйте радиус поиска, пусть даже до ближайшего курорта придется 20–30 минут добираться на машине.
В таблице ниже мы собрали закупочные цены в 10 популярных горнолыжных районах Австрии с учетом количества отдыхающих в зимнее время года:
| Район | Стоимость кв. м в 2018, евро | Количество туристов в год |
| Китцбюэль, Тироль | 5 590 | 3 184 337 |
| Блуденц, Форарльберг | 3 780 | 2 632 781 |
| Куфштайн, Тироль | 3 730 | 2 115 188 |
| Швац, Тироль | 3 700 | 5 188 950 |
| Целль-ам-Зе, Зальцбург | 3 660 | 6 184 679 |
| Инсбрук, Тироль | 3 640 | 2 745 281 |
| Санкт-Иоганн-им-Понгау, Зальцбург | 3 290 | 5 094 719 |
| Ландек, Тироль | 2 800 | 6 017 056 |
| Лицен, Штирия | 2 770 | 2 415 107 |
| Имст, Тироль | 2 730 | 3 984 209 |
Что ожидать в 2019 году
В 2109 году вступят в силу изменения в жилищном законодательстве Австрии, которые будут иметь последствия для арендаторов, арендодателей и строителей.
Уже к весне новые строительные нормы начали применять в Вене. Каждый раз, когда создается новый жилой район, 2/3 его площади отдают под субсидируемое жилищное строительство. Арендная плата в таких квартирах не превышает как правило 5 евро за квадратный метр. А с учетом солидного роста цен на недвижимость это затрудняет инвестиции в жилье с целью продажи и получения прибыли.
С ограничениями столкнутся и застройщики. Теперь при строительстве популярных среди потенциальных покупателей мансардных помещений их длина не должна превышать 1/3 фасада здания.
Под запретом с 2019 года и долгосрочная аренда жилья туристам. Если же собственник собирается надолго оставить свою жилплощадь, например на время отпуска, придется обращаться за специальным разрешением в местный муниципалитет. Под запрет не попадают лишь квартиры, построенные до вступления в силу строительного кодекса 1930 года, а также коммерческие помещения, переоборудованные под жилые.
За нарушения правил придется расплачиваться суровыми штрафами. Если в 2018 году денежное наказание составляло 21 000 евро, то с 2019 года – 50 000.
Возможно, в 2019 году упростят нормы закона об аренде жилья в Австрии, которые приведут к балансу права и обязанности арендаторов и домовладельцев. В частности, к ожидаемым изменениям относятся отмена запрета на надбавку за аренду в элитных районах, нормативы увеличения арендной платы и ужесточение прав арендаторов на доступ к аренде.
