Получение ипотечного кредита в Австрии

Поделиться в facebook
Поделиться в twitter
Поделиться в linkedin
Отделение Bank Austria в Вене
Отделение Bank Austria в Вене
Отделение Bank Austria в Вене

Получение ипотечного кредита в Австрии

Решили купить апартаменты или построить «дом мечты» в Австрии? Если не располагаете нужной суммой, воспользуйтесь ипотекой. Стоимость домов, шале и квартир в стране ежегодно растет. Поэтому намного выгоднее оформить банковский кредит, чем годами собирать нужную сумму, перебиваясь съемным жильем.

  1. Ипотечный рынок Австрии — один самых стабильных в мире.
  2. Банковские ставки относительно невысоки 1,2−3,5% (обычно 2% или 2,25%).
  3. Сроки кредитования — до 25−35 лет (стандарт — 20 лет).
  4. Первый взнос — 30−40% (в идеале — 50%; минимум — 20%).

Приобретать недвижимость имеют право не только граждане и жители ЕС, но и граждане других стран с ВНЖ, ПМЖ или долгосрочной студенческой визой. Законные цели — бизнес (включая сдачу в аренду), проживание, в том числе для работы в сфере культуры (ученым или преподавателем).

Процедура получения ипотеки стандартна:

  1. Первый визит в банк — собеседование и подача заявки (возможно онлайн).
  2. Оценка банком недвижимости (рыночная стоимость, ликвидность).
  3. Рассмотрение банком пакета документов и принятие решения (2−3 недели).
  4. Подписание предварительного договора купли-продажи (Kaufanbot).
  5. Подписание договора купли-продажи недвижимости (в присутствии нотариуса).
  6. Второй визит в банк — подписание кредитного договора.
  7. Регистрация купли-продажи в налоговом управлении (Fiskalverwaltung).
  8. Регистрация недвижимости в Земельном кадастре (Grundbuch) — 1−3 месяца.
Собор Святого Стефана в Вене
В каждой из девяти федеральных земель Австрии — свое законодательство о продаже недвижимости иностранцам, и различия порой существенны

Потребуется одобрение властей!

Иностранцам перед покупкой недвижимого имущества (в том числе по ипотеке) нужно получить специальное разрешение (Auslandserwerbbehörde) Земельной комиссии по контролю за оборотом недвижимости (Grundverkehrskommission).


  • Офисы комиссии есть в столице каждой федеральной земли.

  • Заявку можно заполнить в электронном виде и подать онлайн.

  • В бланке указывают адрес и данные о покупаемом участке (доме, квартире).

  • Обязательно прикладывают справку с места работы и копию паспорта.

  • Стоимость — € 500−1100 (€ 30 — если у работодателя есть договор с комиссией).

  • Сроки рассмотрения — 1,5−3 месяца (если есть договор — одна неделя).

Положительное решение гарантировано, если покупаемое имущество будет основным местом жительства заявителя (главная резиденция, Hauptwohnsitz), где он будет прописан. Намного сложнее — если покупается второе жилье (Zweitwohnsitz), например, дача. Почти невозможно стать владельцем жилья на курортах, таких как Вена, Тироль, Зальцбург.

И наоборот, в Нижней и Верхней Австрии, Штирии, Каринтии, Бургенланде и непрестижных пригородах Вены власти заинтересованы в привлечении иностранных инвестиций. Разрешение на покупку здесь выдают всем желающим. Более того — за вложения в местный бизнес (покупку коммерческой недвижимости) могут выдать и ВНЖ.

Иностранному гражданину Grundverkehrskommission не даст разрешение на покупку второго жилья, пока он не продаст первое. Но и гарантий, что одобрит второе, нет. Выход — нотариус, оформляющий сделку, может указать в заявке на разрешение, что недвижимость выставлена на продажу и будет продана в течение 3−6 месяцев.

Виды банковских кредитов

  1. Классическая ипотека (Hypothekarkredit).

Ссуда на несколько десятков лет под залог недвижимости. Процентная ставка зависит от надежности заемщика, цены имущества и первого взноса. Тело кредита (Tilgung) платят равными частями. Проценты (Zinsen) начисляют на остаток долга, поэтому с каждым месяцем общая сумма выплат (Rate) уменьшается.

  1. Кредитный аннуитет (Annuitätendarlehen) — просто и надежно.

Ежемесячный платеж (Rate) одинаков в течение всего срока погашения займа (обычно, 5−10 лет, а затем пересмотр). Таким образом, в начале заемщик выплачивает долг (Tilgung) меньшими частями, а в конце — большими. При этом сумма выплачиваемых процентов (Zinsen) с каждым месяцем постепенно уменьшается.

  1. Кредит Volltilger — для долгосрочного планирования.

Разновидность аннуитета с фиксированным процентом на первые 10−15 лет. После завершения этого этапа ссуду Volltilgerdarlehen можно полностью погасить (без штрафа за досрочную выплату) или договориться с банком об изменении условий (например, если другие банки предлагают лучшие).

  1. Строительный заем (Bausparkredit) — финансово выгодный вариант.

За 4−8 лет до ипотеки будущий заемщик (обычно — молодежь) заключает контракт Bauspar и регулярно вносит на отдельный счет в банке деньги для первого взноса. Процент по ипотеке — ниже, чем в других видах ссуд, и фиксируется при подписании Bauspar.

Когда нужная сумма накопится, банк оформит ипотеку. Недостаток — возможны дополнительные сборы.

Государство защищает покупателей строящегося жилья. Выплаты застройщику поэтапны: за котлован 10−15%, затем 30% и т. д. Последние 5% выплачивают в течение трех лет после сдачи объекта. Это гарантирует своевременное устранение строительного брака. В случае банкротства застройщика, покупатель получает выплаченные средства обратно.

  1. Форвардный заем (Forward-Darlehen) — если ипотека нужна в будущем.

Предлагают преимущественно заемщикам с низким кредитным рейтингом. Банк начисляет проценты по более высокой процентной ставке авансом, чтобы компенсировать риски невозврата долга в будущем. А ссуду выдают через 1−5 лет.

Несмотря на безопасность, Forward-Darlehen считают спекулятивным, ведь если ставка падает, для заемщика ее не уменьшают. Имеет смысл, когда текущий уровень % ставки низкий, и заемщик в любом случае возьмет ссуду в течение последующих трех лет.

  1. Переменная ссуда (Variabler Kredit) — возможно внеплановое погашение.

В отличие от классического аннуитета, процент — плавающий. Его размер зависит от изменения Euribor: растет и уменьшается соответственно.

Euribor (Euro Interbank Offered Rate) — усредненная ставка, по которой европейские банки одалживают друг другу деньги в евро на определенный период, например, на 3, 6 или 12 месяцев.

  1. Cap-Kredit — рост процента ограничен.

Cap-Kredit — разновидность переменной ссуды, но с максимальным пределом ставки. Заемщик застрахован от неограниченного повышения выплат, связанного с изменениями в экономике. Недостаток — изначальный размер процента выше, чем в других видах ипотеки.

Отделение Bank Austria в Вене
В зависимости от выбранного вида кредита ставка может сильно различаться

  1. Кредит с полным финансированием (Vollfinanzierung) — если нет первого взноса.

Позволяет сразу приобрести жилье даже тем, у кого нет первого взноса. Главный недостаток — чем меньше аванс, тем выше процентная ставка и комиссия банка. Заемщику нужен более высокий официальный доход. В Австрии банки не выдают.

  1. Жилищный кредит (Wohnungskredit) — ипотека под залог недвижимости.

Банк выдает деньги на строительство, ремонт, покупку жилья или рефинансирование задолженностей в других банках (в сумме менее € 50 000). Преимущество — проценты ниже, чем в потребительском кредитовании. Недостаток — дороже, чем классическая ипотека.

  1. Кредит от частных лиц — для безработных, студентов и молодых семей.

Договор займа, заключенный с частным лицом, имеет юридическую силу. В случае несвоевременности оплаты кредитор может начислять штрафы, пеню, звонить и напоминать, а также пользоваться дорогостоящими услугами Агентства по сбору платежей и частных коллекторов.

Рекламная акция от австрийского банка – ипотека по 1,95 %
Иногда банки дают ипотеку по рекламным ставкам — 1,95% в первые полгода

Условия получения ипотеки


  • Размер аванса — 40% (новостройка) или 50% (вторичный рынок) стоимости.

  • Требований к минимальной и максимальной сумме ссуды нет.

  • Зарплату для погашения ипотеки необходимо получать и платить из нее налоги только в Австрии. Если источники дохода — за рубежом, банк откажет или предложит больший аванс (исключение — граждане ЕС и Великобритании).

  • Требования к возрасту — не строгие, ведь купленная недвижимость до погашения займа будет в реестре залогового имущества (Grundbuch). Минимального возраста нет. А к моменту выплаты долга заемщику должно быть максимум 70−75 лет.

  • Оценку покупаемого имущества обычно бесплатно проводят банковские служащие (менеджеры или консультанты по ипотеке). Цель — оценить риски и возможность быстро перепродать на аукционе, если заемщик банкрот. Если оценка платная, за небольшую квартиру — € 200, виллу — € 2000. Процент зависит от выводов эксперта.

Австрийские банки строго относятся к крупным (более € 10 000) транзакциям со счетов российских банков. Чтобы не доказывать законность происхождения денег, лучше заранее открыть банковский счет в любом банке другой страны ЕС и с него оплачивать первый взнос по ипотеке.

Главное — выбрать ставку!

Кредитный процент может быть фиксированным или плавающим (ARM — Adjustable-Rate Mortgage). Банк предоставляет заемщику максимальную свободу выбора и право рисковать. При этом кредит могут делить на несколько частей. К примеру, на две:


  • 60% дадут под фиксированные 2,25% на 10 лет. Затем ставка станет плавающей.

  • 40% - под плавающие 1,5%. Процент банк корректирует раз в три месяца, причем не всегда, строго следуя тенденциям роста/падения Euribor.

«Фиксированный» процент не значит «постоянный». На него влияет межбанковская ставка Euribor. Поэтому общий процент по договору будет равен фиксированному плюс Euribor. Если Euribor отрицательная (к примеру, ─0,3%), ее приравнивают нулю.
График % на межбанке ЕС
В 2008—2009 гг. Euribor достигала пика — более 5%

Какие документы понадобятся?


  • Удостоверение личности (загранпаспорт с копией, долгосрочная виза, ВНЖ, ПМЖ).

  • Справка о зарплате за шесть месяцев или налоговая декларация за последние три года (предпринимателям — баланс, руководителям — подтверждение дохода фирмы).

  • На усмотрение клерка — документы, подтверждающие дополнительный доход или наличие имущества (свидетельство о праве собственности, выписка из кадастра, фотографии, банковская выписка, акции, договора аренды и др.).

  • Бумаги на покупаемую недвижимость (план объекта, описание здания, выписка из земельного реестра, план строительства, разрешение на проектирование, расчет площадей, цена продажи, фотографии, страховые сертификаты и др.).

  • Справка о пенсии, действующие страховые полисы.

  • На апартаменты и квартиры, покупаемые для сдачи в аренду — расчет доходности, составленный налоговым консультантом или управляющим компании.

  • Документ, подтверждающий отсутствие судимостей и судебного решения о банкротстве.

В Австрии ипотечные брокеры — редкость. А кредиты не недвижимость выдают только банки. В небольшом городке банк или клерка может посоветовать нотариус, адвокат или риелтор. Лидеры рынка — Volksbank, BAWAG, Erste bank, Bank Austria.

Преимущества и недостатки кредита с частично внесенной стоимостью и без нее

Оплата минимум 40% аванса (независимо от банка!) повлечет меньшую переплату и увеличит шансы сохранить жилье в случае потери работы. Ведь невыплата кредита в Австрии — это неизбежный суд, оплата судебных издержек, выселение и объявление банкротом. И отношение австрийских судей к иностранцам в данном вопросе строгое!

Расходы по кредиту:


  • Возвращать долг и проценты за его использование нужно раз в квартал или месяц.

  • Сумма платежа зависит от вида ипотеки, срока и суммы долга.

  • В первый год можно договориться о выплате только процентов (раз в квартал).

Дополнительные расходы

Кроме первого взноса по ипотеке и ежемесячных платежей заемщика ждут другие затраты, в том числе связанные со строительством или покупкой дома (10−13% стоимости). Оплачивать их придется самостоятельно. К моменту оформления сделки нужно подготовить:


  • Разовый банковский сбор за предоставление ссуды- 1−2% от ее суммы.

  • Налог на покупку (на приобретение участка земли) — 3,5% стоимости (платится, даже если дом еще не построен или покупается квартира).

  • Комиссия брокеру (при подписании договора купли-продажи) — 3−4% цены объекта (с 20% НДС).

  • Сбор за регистрацию собственности в Земельном кадастре (Grundbuch) — 1,1−1,6%.

  • Гонорар юристу/нотариусу (за проект договора купли-продажи (Kaufvertrag), подписание, удаленное представительство интересов покупателя и др.) — 1,5% от суммы договора (возможен диапазон 1−3%).

  • Судебные издержки и административные расходы — около € 400.

  • Обязательное страхование имущества — от 0,01% стоимости в год.

  • Страхование строительных рисков и ответственности (для строительной ипотеки).

  • Официальные услуги переводчика — € 100/час.

  • В зависимости от банка — стоимость ведения счета € 80−100 в год, кредитная комиссия (2% от суммы ссуды в месяц) и др. платежи.

За досрочное погашение (Sondertilgung) банк берет комиссию 0,5−1% от остаточной суммы долга. Исключение — соглашения с «гибким» графиком и плавающими ставками. В любом случае данный пункт должен быть подробно прописан в ипотечном договоре.

Во время опроса банкир захочет узнать о дополнительных источниках дохода
Ежемесячная выплата по ипотеке не должна превышать 1/3 зарплаты

Заключение — увеличьте шансы на ипотеку!


  • Соберите самостоятельно авансовый платеж для покупки дома или квартиры.

  • Обратитесь к ипотечному брокеру или налоговому консультанту, чтобы обойти подводные камни, избежать лишних трат и свести к минимуму вероятность отказа.

  • Все документы заранее переведите на немецкий в профессиональном бюро переводов (с апостилем) и нотариально заверьте. Подготовьте папку с копиями. Это ускорит подачу заявки в банке.



  • На встречу оденьтесь неброско и опрятно. Сотрудник банка задаст несколько вопросов. Общайтесь с ним на равных, отвечайте спокойно и уверенно. Вы не должны чувствовать себя просителем.

  • В ходе беседы можете подчеркнуть, что хотели бы сотрудничать именно с этим банком. Ваш дополнительный козырь — кредитное предложение другого банка. Упомяните вскользь о нем.

Что спросят?


  • Личные данные: имя и фамилия, семейный статус, количество детей?

  • Сколько нужно денег и на какой срок, с учетом аванса и других расходов?

  • Биография и сведения о месте работы и должности?

  • Какие есть активы (в том числе кредитные): машина, квартира, дом, земля?

  • Сколько ежемесячно нужно оплачивать по другим займам?

  • Каковы цели ипотеки — для отпусков, сдачи в аренду, жизни на пенсии и др.

Отказ одного банка — не вовсе причина отказаться от ипотеки. Австрийская система необычна и славится индивидуальным подходом к клиенту. К примеру, даже ремонт жилья вполне реально оплатить за счет продления его ипотеки. Поторопитесь в другой банк, там, скорее всего, предложат оптимальное для вас решение.

Живете в деревне? Если вас давно знают, низкий кредитный рейтинг не будет препятствием для ссуды. Не отправляйте заявку онлайн, а сходите в отделение банка лично. В некоторых регионах ипотеку субсидирует государство. И экономия в 20% - обычная вещь!

Если же выбранная квартира (дом) вот-вот «улетит» (нехватка жилья особенно ощутима в небольших городках), воспользуйтесь мгновенным займом (выдача — за пару дней). Кредитоспособность в таком случае проверит Австрийская кредитная ассоциация.

Чтобы узнать больше об ипотеке, оставьте комментарий к статье. Если же хотите получать свежие и самые интересные статьи о жизни в Австрии, подпишитесь на блог.

Прокрутить наверх
Поделись с друзьями