в Телеграме
Содержание статьи
показать
Австрийский рынок недвижимости очень привлекателен для инвесторов со всего мира. Цены по стране не такие высокие, как, например, в Нью-Йорке или Лондоне, при этом из года в год стоимость объектов растет.
Когда инвесторы задумываются о капиталовложениях, в первую очередь обращают внимание на торговые центры, офисы и доходные квартиры.
Но не стоит упускать из виду и туристические объекты Австрии с ее развитой инфраструктурой курортов и зон отдыха. При грамотном управлении недвижимостью инвестиции отобьются в многократном размере, а риски будут минимальными.
Выбор туристической недвижимости для инвестиций
Для успешных инвестиций в недвижимость важно учитывать ее тип, состояние и месторасположение.
Результаты исследования индустрии австрийского туризма показывают, что на эту отрасль в первую очередь влияет сочетание окружающей природы и жизни класса люкс. По результатам исследования Amadeus, одного из лидеров в области бронирования отелей и авиабилетов, до 2025 года сегмент премиум-путешествий будет показывать ежегодный прирост на 6,2 %, тогда как у массового туристического рынка этот показатель равен 4,8 %.
Если рядовые туристы путешествуют в среднем три раза в год, то туристы класса люкс – не менее пяти раз за это же время. Расходы этой категории туристов не сильно зависят от экономических колебаний и текущего дохода, да и курорты они стабильно посещают даже в несезон.
Альпийский туризм в Австрии процветает. Объекты люкс заполняются почти в 1,5 раза активнее, чем отели категории «три звезды» и почти в два раза активнее экономвариантов (хостелов, двухзвездочных гостиниц).
В странах с развитой экономикой и промышленностью стабильно растет доходность населения в возрастной группе 50+. Потенциальные клиенты в этом сегменте располагают более высокими доходами и временем для отдыха, чем молодые семьи. А значит, требуют высокий уровень комфорта и обслуживания.
При планировании инвестиций в недвижимость следует делать акцент на дорогих объектах, оставляя бюджетные варианты на второй план, – их доходность будет сравнительно ниже.
Более востребованными станут объекты в спокойных, удаленных от туристических центров и экологически чистых районах, а не фешенебельные курорты вроде Кицбюэля или Зальцбурга, как может показаться на первый взгляд. Следует учесть и возможности для знакомства с местными достопримечательностями и культурой.
Неудивительно, что сейчас в Австрии растет спрос на люксовые шале в горах. Здесь гостям предлагают уединение, покой и первоклассное обслуживание – от трансфера в премиум-автомобиле до личного повара.
Рассмотрим, какие процессы происходят в ключевых сегментах рынка австрийской недвижимости.
Тенденции рынка
Австрийские цены на недвижимость продолжают сильно расти, так как экономический рост набирает обороты. В течение 2019 года индекс стоимости объектов вырос на 7,97 %. Наиболее активную динамику среди федеральных земель демонстрирует Вена с ростом цен на 6,54 %.
Туристический сегмент
За последние пять лет в Австрии значительно увеличилось число инвестиций в гостиничную недвижимость. В этот класс активов значительные суммы вносят международные инвестиционные и пенсионные фонды.
Кроме того, Вена, Грац, Линц, Зальцбург и Инсбрук хорошо известны своими университетами. В Австрию все больше переезжают иностранные студенты,
Жилая недвижимость
Невысокие процентные ставки инвестиций в жилую недвижимость являются основной движущей силой на австрийском рынке.
По данным портала GlobalРropertyGuide, общий индекс цен на жилье за год вырос на 4,9 %. Для сравнения: за предыдущий статистический период стоимость объектов увеличилась на 3,74 %. Эксперты на дальнейшее поведение рынка смотрят оптимистично: цены умеренно, но будут расти.
При ближайшем рассмотрении наблюдаются неравномерные изменения стоимости жилья на рынке. Цены на новостройки снизились на 0,6 %, потому что на 5,6 % сократили количество разрешений на строительство. А стоимость вторичной недвижимости выросла на 8,64 %.
Новые односемейные дома и таунхаусы поднялись в цене на 3,97 %. Рост стоимости квадратных метров вторички увеличился на 4,9 %.
Цены на элитные дома закрепились на стабильно высоком уровне. Однако из-за непрерывной иммиграции – только в Вену за год приезжают около 25 000 человек – цены на жилье в этом сегменте будут расти. Эксперты не рекомендуют сильно завышать арендную плату, поскольку рост заработной платы арендаторов не поспеет за ростом расходов на проживание.
Насколько прибыльной окажется аренда для инвесторов, показывают исследования консалтингового агентства Aston Financial Services. Его представители приобрели однокомнатную квартиру 40 квадратов в популярном у арендаторов венском районе Ландштрассе. После чего нашли через брокера жильца и подписали с ним договор на пять лет.
Основные расходы на объект составили:
из-за высокой доходности инвестиций по сравнению с Мюнхеном или Цюрихом. Не менее активно ищут объекты розничной торговли и в центральных районах австрийских городов.
- Покупная цена – 224 000 евро.
- Налог на недвижимость – 7 840 евро;
- Госпошлины – 2 464 евро.
- Заключение договора – 4 032 евро.
- Услуги нотариуса – 550 евро.
- Услуги брокера – 8 064 евро.
- Обустройство квартиры – 6 440 евро.
Офисная недвижимость
Большинство инвесторов предпочитают Вену другим европейским городам
В связи с изменениями в законах большинства австрийских федеральных провинций (ограничения на строительство торговых площадей рядом с городами) цены на торговые центры выросли. В краткосрочной перспективе их рост не остановит даже увеличивающееся влияние рынка электронной коммерции.
У инвестиций в австрийскую недвижимость появилось значимое преимущество – новые формы кредитов с низкими процентными ставками, которые застройщикам предоставляют страховые компании и пенсионные фонды. А либеральное законодательство, касающееся рынков капитала, позволяет внедрять альтернативные формы финансирования недвижимости, например краудфандинг, который набирает популярность в Австрии.
Заключение – какие риски необходимо учитывать
Квартиры для аренды частникам – самый простой вид недвижимости для инвестиций. Однако в Австрии этот сегмент экономики детально регламентирован. Закон ограничивает арендные ставки и дает арендаторам прав больше, чем арендодателям. Инвесторам стоит крайне аккуратно устанавливать арендную плату, чтобы не столкнуться с длительными судебными разбирательствами.
Более свободной для инвестиционных маневров является коммерческая недвижимость. Иностранец без проблем может приобрести торговый центр или офис. И чем выше сумма, тем надежнее инвестиции. Отталкиваться стоит от суммы вложений не менее 100 млн евро. Риск зависит от доходности ренты и экономической ситуации в конкретном регионе.
Туристический сегмент наиболее выигрышный по условиям и перспективам инвестиций. Рынок растет, в том числе и в глобальном плане. Австрия ежегодно принимает миллионы туристов, готовых платить за дорогой отдых. Снижение темпов региональной экономики не повлияет на доходность инвестиций: востребованность курортов и зон отдыха у зарубежных туристов останется неизменной.
Кроме того, инвестиции в туристические объекты Австрии начинаются с небольших сумм. Стартовая цена на шале в небольших городах – миллион евро. А в популярных курортах недвижимость стоит от 10–15 миллионов. Но для управления туристическими объектами необходимы специальные навыки: чтобы получать стабильный доход, понадобится помощь экспертов по туризму и компетентных помощников.
