Австрия предлагает покупателям жилую недвижимость класса люкс в исторических городских центрах и в тихих сельских уголках рядом с популярными курортами. Инвесторы покупают такую недвижимость для проживания, сдачи в аренду или последующей перепродажи.
Главная характеристика элитной недвижимости в Австрии 一 местоположение.
Любое элитное жилье в Австрии выделяется дизайнерским интерьером в сочетании со всеми мыслимыми удобствами. Поэтому покупателей в первую очередь волнует вопрос 一 где будет располагаться жилье их мечты. И здесь у Австрии преимущество перед многими другими странами 一 доступ к развитой инфраструктуре есть не только в городах, но и в живописных сельских районах.
Что считать элитной недвижимостью
Особым спросом у покупателей в городах пользуются апартаменты на верхнем этаже, прямо под крышей, часто с балконом или просторной террасой. Они впечатляют необычным внешним видом помещения из-за скошенных потолков, большими окнами в крыше и уникальным ощущением жизни. Мансарды в центре города защищают жильцов от шума и суеты улицы. В них больше света, чем в квартирах на нижних этажах, где соседние здания часто скрывают солнце.
Одни покупатели тянутся к оживленному городу, другие хотят жить в идиллическом уединении. Аналогом городского эксклюзивного жилья являются виллы на воде или в горах. Цены на элитное жилье на лоне природы в разы выше, чем в городах.
Особо перспективными здесь являются Каринтия и Штирия с их захватывающими дух пейзажами, в которых сочетаются величественные горы, уютные равнины и леса.
Дорогостоящая жилая недвижимость привлекает не только австрийцев. Много покупателей из Германии, Швейцарии, России, Восточной Европы.
Виды элитной недвижимости в Австрии
Эксклюзивная недвижимость в Австрии делится на три категории:
- туристическая,
- мини-отели,
- жилая.
Туристическое жилье. Это курортные новостройки 一 виллы и апартаменты. Их владельцы сами проживают в домах и квартирах, или сдают их в аренду. Туристические объекты дороже аналогичных в некурортных зонах: стоимость квартиры начинается от 200 000 €.
Мини-отели. Небольшие гостиницы, в которых обычно не более 20 номеров, располагаются в туристических районах. Собственнику придется самому управлять бизнесом или нанимать управляющего.
Цены на небольшие гостиницы варьируются от 500 000 € до 3 миллионов евро. Самая дорогая недвижимость обычно располагается на горнолыжных курортах в Альпах.
Жилые объекты. Состоятельным покупателям Австрия предлагает роскошные апартаменты, старинные усадьбы, пентхаусы, виллы, элитные особняки и даже старинные замки.
Цены на элитную недвижимость в 2020 году
Несмотря на кризис, связанный с коронавирусом, высокий спрос на элитную недвижимость в 2020 году в Австрии сохраняется. А значит, растут и цены. По данным экспертов компании Re/Max, стоимость квадратного метра в верхнем ценовом сегменте в первом полугодии 2020 года выросла на 4,4% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года.
Объектами роскоши на территории федеральных земель сейчас считаются 596 домов на одну семью и 2492 квартир, которые составляют самые дорогие 5% недвижимости на внутреннем рынке. Их общая цена составляет 2,82 миллиарда евро.
Наибольшим спросом пользуются мансарды, несмотря на самые высокие цены среди объектов недвижимости. Мансарда класса люкс в Австрии стоит в среднем 890 000 €.
На втором месте по росту числа сделок находятся эксклюзивные квартиры, кроме мансард. Их количество за первое полугодие 2020 года выросло на 1,5% по сравнению с тем же периодом 2019 года, а средний ценник составил 498 800 €. Спрос на элитные односемейные дома снизился на 14,5% при средней стоимости в 680 750 €.
Цены на дома в регионах. Австрийский рынок элитных домов на одну семью составляет 732 миллиона евро. Больше всего единиц недвижимости в этом сегменте предлагает Тироль. На его долю приходится 22,8% рынка. За ним следуют Зальцбург с 18,5% и Вена с 16,4%. Замыкают пятерку федеральных земель с самым солидным предложением Нижняя Австрия (15,1%) и Форарльберг (10,1%).
Стоимость элитных домов в федеральных землях
| Федеральная земля | Количество элитных односемейных домов стоимостью более 680 750 € | Цена 5 самых дорогих домов, млн евро | Минимальная цена лучших домов класса люкс, млн евро |
|---|---|---|---|
| Тироль | 136 | 6,62 | 1,89 |
| Вена | 98 | 5,95 | 1,87 |
| Зальцбург | 110 | 2,53 | 1,20 |
| Нижняя Австрия | 98 | 1,88 | 0,54 |
| Форарльберг | 60 | 1,71 | 0,85 |
| Штирия | 31 | 2,51 | 0,46 |
| Верхняя Австрия | 210 | 2,10 | 0,54 |
| Каринтия | 21 | 1,91 | 0,44 |
| Бургенланд | 2 | 0,79 | 0,33 |
Как отмечает управляющий директор RE/MAX-Austria Бернхард Райкерсдорфер, рынок элитной недвижимости в Австрии управляем и надежен. Большинство объектов на продажу сосредоточены в нескольких точках:
- Китцбюэль, Санкт-Антон, Инсбрук (Тироль);
- Зальцкаммергут (Зальцбург);
- Целль-ам-Зее (Зальцбург);
- Боденское озеро;
- Вена и окрестности столицы;
- Зальцбург (город),
- Лех Цюрс (Форарльберг);
- Фельден (Каринтия).
Из тирольских элитных домов, вошедших в национальный рейтинг, 76 находятся в районе Китцбюэля, 18 – в Инсбрук-Ланде, 17 – в Куфштайне, 12 – в городе Инсбрук, и 7 – в Шваце, Ройтте, Ландеке, Имсте и Лиенце.
В Вене наибольшая концентрация элитных домов отмечается в районах Альзергрунд (21), Деблинг (19), Хитцинг (14), Флорисдорф (13), Виден (11) и Пенцинг (10).
Средняя цена пяти крупнейших продаж в Зальцбурге за 2020 год упала на 16,6%. Однако федеральная земля остается привлекательной для покупателей элитной недвижимости. В первую очередь из-за туристической привлекательности этого региона – Зальцбург является одним из самых крупных культурных и горнолыжных центров Австрии. Наибольшая концентрация элитной недвижимости здесь отмечается во Флахгау (35) и Пинцгау (31).
В Нижней Австрии в категорию люкс попадает каждый сороковой односемейный дом. Больше всего сделок по ним отмечается в Медлинге (31), Тулльне (18) и Бадене (11).
В Форарльберге наибольшим количеством элитных домов может похвастаться Дорнбирн. Здесь в 2020 году на продажу было выставлено 23 объекта. 16 домов продано в Фельдкирхе, 14 – в Брегенце и 7 – в Блуденце.
В Верхней Австрии основная масса элитных домов находится в курортном районе Зальцкаммергут, на бальнеологических и горнолыжных курортах. 12 из 48 располагаются в Аттерзее и Мондзее, 11 – в столичном Линце, 8 – в Линц-Ланде, 5 – в Урфаре.
В Штирии из 31 роскошного особняка 23 находятся в Граце. Остальные расположены в окрестностях столицы. Пользуются популярностью мини-отели. В регионе развито сельское хозяйство.
В Каринтии находятся самые элитные курорты. Однако купить здесь недвижимость класса люкс могут лишь граждане страны, а также иностранцы, имеющие ВНЖ в Австрии или статус юридического лица. Предложение ограничено – Каринтия предлагает лишь 1,7% от общего количества элитных домов в Австрии. 8 находятся в Филлахе и Филлах-Ланде, 6 – в столице региона, 4 – в Клагенфурте.
Замыкает список регионов по количеству и стоимости домов Бургенланд. Здесь в национальный список элитного жилья попали лишь два дома в Айзенштадте.
Цены на апартаменты в регионах Австрии. Вена 一 место максимального спроса на элитные квартиры. Во многом за счет звания лучшего города для жизни.Состоятельные иностранные покупатели присматриваются к представительным историческим зданиям в центре столицы.
Стоимость элитных квартир в Австрии
| Федеральная земля | Количество элитных квартир стоимостью от 498 000 € | Стоимость 5 самых дорогих квартир, млн евро | Минимальная цена лучших квартир класса люкс, млн евро |
|---|---|---|---|
| Вена | 1124 | 7,09 | 0,60 |
| Тироль | 406 | 3,14 | 0,58 |
| Зальцбург | 304 | 1,65 | 0,57 |
| Форарльберг | 229 | 2,35 | 0,57 |
| Верхняя Австрия | 102 | 1,07 | 0,38 |
| Нижняя Австрия | 83 | 1,05 | 0,37 |
| Штирия | 78 | 1,20 | 0,34 |
| Каринтия | 66 | 2,18 | 0,39 |
| Бургенланд | 0 | - | - |
*В Бургенланде нет элитных квартир, только дома.
Почти каждая вторая квартира в национальном пятипроцентном рейтинге находится в Вене (49,1%). Из 25 самых дорогих столичных квартир 19 продаются в центральной части города, остальные – в районах Ландштрассе, Альзергрунд, Фаворитен и Веринг.
В Тироле под определение роскошной попала каждая 14-я квартира. Самые дорогие апартаменты вы найдете в Китцбюэле и Ландеке.
В Зальцбурге и Форарльберге к элитной недвижимости относится каждая 13-я квартира. Примечательно, что минимальная цена на luxury-апартаменты в этих землях находится примерно на одном уровне – около полумиллиона евро.
В Верхней Австрии только 102 из 5915 выставленных на продажу квартир попадают в категорию люкс. Стартовая цена на элитную недвижимость начинается с 382 500 €.
Немного отстает по ценам Нижняя Австрия. Здесь нижний ценовой предел зафиксирован на отметке 374 405 €. В список элитного жилья вошла каждая 69-я квартира. Из них ценник в 1 млн евро преодолели лишь 5 объектов 一 в Медлинге, Бадене, Тулльне и Винер-Нойштадте.
Штирия предлагает в основном недорогие квартиры, из которых только 78 (то есть каждая 96-я) попали в список элитных. Минимальная закупочная цена на объекты начинается с 341 423 €. В Штирии и весьма дорогие предложения. Например, в Граце 4 квартиры были выставлены по цене около 1,2 миллиона евро каждая.
66 из 2901 каринтийских апартаментов оценены более чем в 498 800 € – это каждая 44-я квартира. Пятерка крупнейших продаж была проведена недалеко от Вертерзее: 4 в районе Филлах/Филлах-Ланд и одна в Клагенфурт-Ланде.
Налоги при покупке жилья в Австрии
Желающие купить недвижимость в Австрии должны уплатить налог на передачу прав собственности. Он составляет 3,5% от цены жилья, а также 1,1% за регистрацию в поземельной книге.
Особенность, которую нужно учесть: покупая недвижимость на первичном рынке, покупатель может вернуть себе НДС. Он составляет 20% от стоимости квартиры. Однако это правило не распространяется на жилье под аренду.
Дополнительные расходы при покупке недвижимости в Австрии
| Статья расходов | Примерная ставка от стоимости объекта |
|---|---|
| Налог на покупку | 10% |
| Услуги нотариуса | 1–2,5% |
| Налог Земельного регистра – при покупке инвестиционной недвижимости | 1% |
| Комиссионные агентства – если сделка оформляется через него | 4% |
Также все владельцы жилья каждый год должны платить земельный налог. Его сумма определяется Кадастровой палатой. Больше информации вы найдете в статье «Все о налогах на недвижимость в Австрии».
Элитная недвижимость в Австрии: прогноз на 2021 год
Прогнозируя ситуацию на рынке элитной недвижимости в 2021 году, эксперты ожидают снижение спроса на 0,6%. Для сравнения, в 2019 году спрос снизился на 0,4% и в 2020 году 一 на 0,3%. Предложение, наоборот, увеличится: ожидается рост на 1,1% против 1,2% в 2019 году и 0,6% 一 в 2020 году. При этом замедлится активный рост цен: если в 2020 году этот показатель составил +1,5%, то в 2021 году он снизится до +0,1%.
Для состоятельных покупателей в Австрии нет недостатка в предложениях эксклюзивной недвижимости в Австрии. Приобрести роскошный объект можно как в городских районах, так и в сельской местности. Диапазон цен широкий, есть относительно недорогие предложения 一 в том же Бургенланде дом класса люкс стоит дешевле миллиона евро.
Австрия предлагает и уникальные объекты. Как насчет собственного замка или дворца? Подробно рассказываем об этом в статье «Собственный замок в Австрии».
Мы рекомендуем ориентироваться на следующие факторы:
- Цель покупки – для проживания или аренды.
- Региональные и национальные ограничения – ту же курортную недвижимость в Австрии иностранцам продают крайне редко. Самым строгим к иностранным гражданам законодательством и самыми жесткими ограничениями на продажу объектов отличаются Зальцбург, Форарльберг и Тироль.
- Тип недвижимости – частное жилье, двухквартирный дом, рядный дом, кондоминиум.
- Сопутствующие расходы – кроме стоимости покупки жилья, необходимо учесть сопутствующие расходы. Это затраты на регистрацию, оценку недвижимости, услуги брокера и нотариуса, выдачу разрешения от муниципалитета, а также налоги.
Подробнее о тонкостях приобретения жилья в материале «Все о рынке недвижимости в Австрии: цены, особенности выбора, советы».
Если у человека нет гражданства или хотя бы ВНЖ в Австрии, купить недвижимость он не имеет права. Существует исключение: иностранцы могут купить недвижимость, если объект приобретает организация. В этом случае компанию нужно зарегистрировать в качестве налогоплательщика в самой Австрии либо в одной из стран Евросоюза.
Кроме наличия ВНЖ, необходимо соблюсти следующие условия:
- Подтвердить совершеннолетие и отсутствие судимости.
- Завести счет в австрийском банке.
- Доказать высокий доход, достаточный для проживания в Австрии.
- Оформить соглашение с застройщиком или брокером на приобретение жилья.
- Оплатить юридическое сопровождение сделки.
Подробнее об этом рассказываем в статье «ВНЖ и покупка недвижимости в Австрии».
Страхование недвижимости в Австрии – весьма популярная услуга. Сейчас обладателями страховых полисов являются 98% австрийцев. Страховые фирмы предлагают клиентам 2 вида страхования недвижимости: по жилой площади помещения и по страховой сумме с оценкой всего недвижимого и движимого имущества. Как правило, страхование недвижимости в Австрии – комбинированное. То есть вы приобретаете общий страховой пакет, в который входят различные риски: от пожара до взлома.
Расценки, порядок обращения и «подводные камни» страхования описаны в материале «Как застраховать жилую недвижимость в Австрии».
Собственник недвижимости Австрии несет две большие группы коммунальных расходов:
- Квартплата (Betriebskosten) – это сумма, которая поступает на счет управляющей компании. В нее входят расходы по обслуживанию дома: капитальный ремонт, страхование, уборка и вывоз мусора, оплата услуг управляющего имуществом и прочее.
- Оплата услуг поставщиков электричества, газа, интернета и телефона.
О коммунальных платежах рассказываем в статье «Все о квартплате и коммунальных услугах в Австрии».
Большая часть жилых объектов сдаются через риелторские компании. Такие фирмы получают комиссию, которая зависит от размера арендной платы. Конечно, поиск жилья можно вести и самостоятельно. Изучая объявления на профильных сайтах, обращайте внимание на метку Provisionfrei. Она означает, что собственник выставляет свою недвижимость напрямую без участия брокера. Готовьтесь к тому, что перед заселением владелец жилья потребует залог или аванс.
Подробнее о правилах аренды и ценах рассказываем в статье «Аренда недвижимости в Австрии: что важно знать?»
