Элитная недвижимость в Австрии: виды, цены, налоги

Австрия предлагает покупателям жилую недвижимость класса люкс в исторических городских центрах и в тихих сельских уголках рядом с популярными курортами. Инвесторы покупают такую недвижимость для проживания, сдачи в аренду или последующей перепродажи.

Главная характеристика элитной недвижимости в Австрии 一 местоположение.

Любое элитное жилье в Австрии выделяется дизайнерским интерьером в сочетании со всеми мыслимыми удобствами. Поэтому покупателей в первую очередь волнует вопрос 一 где будет располагаться жилье их мечты. И здесь у Австрии преимущество перед многими другими странами 一 доступ к развитой инфраструктуре есть не только в городах, но и в живописных сельских районах.

Особым спросом у покупателей в городах пользуются апартаменты на верхнем этаже, прямо под крышей, часто с балконом или просторной террасой. Они впечатляют необычным внешним видом помещения из-за скошенных потолков, большими окнами в крыше и уникальным ощущением жизни. Мансарды в центре города защищают жильцов от шума и суеты улицы. В них больше света, чем в квартирах на нижних этажах, где соседние здания часто скрывают солнце.

Одни покупатели тянутся к оживленному городу, другие хотят жить в идиллическом уединении. Аналогом городского эксклюзивного жилья являются виллы на воде или в горах. Цены на элитное жилье на лоне природы в разы выше, чем в городах.

Особо перспективными здесь являются Каринтия и Штирия с их захватывающими дух пейзажами, в которых сочетаются величественные горы, уютные равнины и леса.

Дорогостоящая жилая недвижимость привлекает не только австрийцев. Много покупателей из Германии, Швейцарии, России, Восточной Европы.

Эксклюзивная недвижимость в Австрии делится на три категории:

туристическая,
мини-отели,
жилая.

Туристическое жилье. Это курортные новостройки 一 виллы и апартаменты. Их владельцы сами проживают в домах и квартирах, или сдают их в аренду. Туристические объекты дороже аналогичных в некурортных зонах: стоимость квартиры начинается от 200 000 €.

Мини-отели. Небольшие гостиницы, в которых обычно не более 20 номеров, располагаются в туристических районах. Собственнику придется самому управлять бизнесом или нанимать управляющего.

Цены на небольшие гостиницы варьируются от 500 000 € до 3 миллионов евро. Самая дорогая недвижимость обычно располагается на горнолыжных курортах в Альпах.

Жилые объекты. Состоятельным покупателям Австрия предлагает роскошные апартаменты, старинные усадьбы, пентхаусы, виллы, элитные особняки и даже старинные замки.

Несмотря на кризис, связанный с коронавирусом, высокий спрос на элитную недвижимость в 2020 году в Австрии сохраняется. А значит, растут и цены. По данным экспертов компании Re/Max, стоимость квадратного метра в верхнем ценовом сегменте в первом полугодии 2020 года выросла на 4,4% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года.

Объектами роскоши на территории федеральных земель сейчас считаются 596 домов на одну семью и 2492 квартир, которые составляют самые дорогие 5% недвижимости на внутреннем рынке. Их общая цена составляет 2,82 миллиарда евро.

Наибольшим спросом пользуются мансарды, несмотря на самые высокие цены среди объектов недвижимости. Мансарда класса люкс в Австрии стоит в среднем 890 000 €.

На втором месте по росту числа сделок находятся эксклюзивные квартиры, кроме мансард. Их количество за первое полугодие 2020 года выросло на 1,5% по сравнению с тем же периодом 2019 года, а средний ценник составил 498 800 €. Спрос на элитные односемейные дома снизился на 14,5% при средней стоимости в 680 750 €.

Цены на дома в регионах. Австрийский рынок элитных домов на одну семью составляет 732 миллиона евро. Больше всего единиц недвижимости в этом сегменте предлагает Тироль. На его долю приходится 22,8% рынка. За ним следуют Зальцбург с 18,5% и Вена с 16,4%. Замыкают пятерку федеральных земель с самым солидным предложением Нижняя Австрия (15,1%) и Форарльберг (10,1%).

Федеральная земля	Количество элитных односемейных домов стоимостью более 680 750 €	Цена 5 самых дорогих домов, млн евро	Минимальная цена лучших домов класса люкс, млн евро
Тироль	136	6,62	1,89
Вена	98	5,95	1,87
Зальцбург	110	2,53	1,20
Нижняя Австрия	98	1,88	0,54
Форарльберг	60	1,71	0,85
Штирия	31	2,51	0,46
Верхняя Австрия	210	2,10	0,54
Каринтия	21	1,91	0,44
Бургенланд	2	0,79	0,33

Как отмечает управляющий директор RE/MAX-Austria Бернхард Райкерсдорфер, рынок элитной недвижимости в Австрии управляем и надежен. Большинство объектов на продажу сосредоточены в нескольких точках:

Китцбюэль, Санкт-Антон, Инсбрук (Тироль);
Зальцкаммергут (Зальцбург);
Целль-ам-Зее (Зальцбург);
Боденское озеро;
Вена и окрестности столицы;
Зальцбург (город),
Лех Цюрс (Форарльберг);
Фельден (Каринтия).

Из тирольских элитных домов, вошедших в национальный рейтинг, 76 находятся в районе Китцбюэля, 18 — в Инсбрук-Ланде, 17 — в Куфштайне, 12 — в городе Инсбрук, и 7 — в Шваце, Ройтте, Ландеке, Имсте и Лиенце.

В Вене наибольшая концентрация элитных домов отмечается в районах Альзергрунд (21), Деблинг (19), Хитцинг (14), Флорисдорф (13), Виден (11) и Пенцинг (10).

Средняя цена пяти крупнейших продаж в Зальцбурге за 2020 год упала на 16,6%. Однако федеральная земля остается привлекательной для покупателей элитной недвижимости. В первую очередь из-за туристической привлекательности этого региона — Зальцбург является одним из самых крупных культурных и горнолыжных центров Австрии. Наибольшая концентрация элитной недвижимости здесь отмечается во Флахгау (35) и Пинцгау (31).

В Нижней Австрии в категорию люкс попадает каждый сороковой односемейный дом. Больше всего сделок по ним отмечается в Медлинге (31), Тулльне (18) и Бадене (11).

В Форарльберге наибольшим количеством элитных домов может похвастаться Дорнбирн. Здесь в 2020 году на продажу было выставлено 23 объекта. 16 домов продано в Фельдкирхе, 14 — в Брегенце и 7 — в Блуденце.

В Верхней Австрии основная масса элитных домов находится в курортном районе Зальцкаммергут, на бальнеологических и горнолыжных курортах. 12 из 48 располагаются в Аттерзее и Мондзее, 11 — в столичном Линце, 8 — в Линц-Ланде, 5 — в Урфаре.

В Штирии из 31 роскошного особняка 23 находятся в Граце. Остальные расположены в окрестностях столицы. Пользуются популярностью мини-отели. В регионе развито сельское хозяйство.

В Каринтии находятся самые элитные курорты. Однако купить здесь недвижимость класса люкс могут лишь граждане страны, а также иностранцы, имеющие ВНЖ в Австрии или статус юридического лица. Предложение ограничено — Каринтия предлагает лишь 1,7% от общего количества элитных домов в Австрии. 8 находятся в Филлахе и Филлах-Ланде, 6 — в столице региона, 4 — в Клагенфурте.

Замыкает список регионов по количеству и стоимости домов Бургенланд. Здесь в национальный список элитного жилья попали лишь два дома в Айзенштадте.

Федеральная земля	Количество элитных квартир стоимостью от 498 000 €	Стоимость 5 самых дорогих квартир, млн евро	Минимальная цена лучших квартир класса люкс, млн евро
Вена	1124	7,09	0,60
Тироль	406	3,14	0,58
Зальцбург	304	1,65	0,57
Форарльберг	229	2,35	0,57
Верхняя Австрия	102	1,07	0,38
Нижняя Австрия	83	1,05	0,37
Штирия	78	1,20	0,34
Каринтия	66	2,18	0,39
Бургенланд	0	-	-

*В Бургенланде нет элитных квартир, только дома.

Почти каждая вторая квартира в национальном пятипроцентном рейтинге находится в Вене (49,1%). Из 25 самых дорогих столичных квартир 19 продаются в центральной части города, остальные — в районах Ландштрассе, Альзергрунд, Фаворитен и Веринг.

В Тироле под определение роскошной попала каждая 14-я квартира. Самые дорогие апартаменты вы найдете в Китцбюэле и Ландеке.

В Зальцбурге и Форарльберге к элитной недвижимости относится каждая 13-я квартира. Примечательно, что минимальная цена на luxury-апартаменты в этих землях находится примерно на одном уровне — около полумиллиона евро.

В Верхней Австрии только 102 из 5915 выставленных на продажу квартир попадают в категорию люкс. Стартовая цена на элитную недвижимость начинается с 382 500 €.

Немного отстает по ценам Нижняя Австрия. Здесь нижний ценовой предел зафиксирован на отметке 374 405 €. В список элитного жилья вошла каждая 69-я квартира. Из них ценник в 1 млн евро преодолели лишь 5 объектов 一 в Медлинге, Бадене, Тулльне и Винер-Нойштадте.

Штирия предлагает в основном недорогие квартиры, из которых только 78 (то есть каждая 96-я) попали в список элитных. Минимальная закупочная цена на объекты начинается с 341 423 €. В Штирии и весьма дорогие предложения. Например, в Граце 4 квартиры были выставлены по цене около 1,2 миллиона евро каждая.

66 из 2901 каринтийских апартаментов оценены более чем в 498 800 € - это каждая 44-я квартира. Пятерка крупнейших продаж была проведена недалеко от Вертерзее: 4 в районе Филлах/Филлах-Ланд и одна в Клагенфурт-Ланде.

Желающие купить недвижимость в Австрии должны уплатить налог на передачу прав собственности. Он составляет 3,5% от цены жилья, а также 1,1% за регистрацию в поземельной книге.

Особенность, которую нужно учесть: покупая недвижимость на первичном рынке, покупатель может вернуть себе НДС. Он составляет 20% от стоимости квартиры. Однако это правило не распространяется на жилье под аренду.

Статья расходов	Примерная ставка от стоимости объекта
Налог на покупку	10%
Услуги нотариуса	1−2,5%
Налог Земельного регистра — при покупке инвестиционной недвижимости	1%
Комиссионные агентства — если сделка оформляется через него	4%

Прогнозируя ситуацию на рынке элитной недвижимости в 2021 году, эксперты ожидают снижение спроса на 0,6%. Для сравнения, в 2019 году спрос снизился на 0,4% и в 2020 году 一 на 0,3%. Предложение, наоборот, увеличится: ожидается рост на 1,1% против 1,2% в 2019 году и 0,6% 一 в 2020 году. При этом замедлится активный рост цен: если в 2020 году этот показатель составил +1,5%, то в 2021 году он снизится до +0,1%.

Для состоятельных покупателей в Австрии нет недостатка в предложениях эксклюзивной недвижимости в Австрии. Приобрести роскошный объект можно как в городских районах, так и в сельской местности. Диапазон цен широкий, есть относительно недорогие предложения 一 в том же Бургенланде дом класса люкс стоит дешевле миллиона евро.

Австрия предлагает и уникальные объекты. Как насчет собственного замка или дворца? Подробно рассказываем об этом в статье «Собственный замок в Австрии».

Как выбрать недвижимость в Австрии?

Мы рекомендуем ориентироваться на следующие факторы:

Цель покупки — для проживания или аренды.
Региональные и национальные ограничения — ту же курортную недвижимость в Австрии иностранцам продают крайне редко. Самым строгим к иностранным гражданам законодательством и самыми жесткими ограничениями на продажу объектов отличаются Зальцбург, Форарльберг и Тироль.
Тип недвижимости — частное жилье, двухквартирный дом, рядный дом, кондоминиум.
Сопутствующие расходы — кроме стоимости покупки жилья, необходимо учесть сопутствующие расходы. Это затраты на регистрацию, оценку недвижимости, услуги брокера и нотариуса, выдачу разрешения от муниципалитета, а также налоги.

Подробнее о тонкостях приобретения жилья в материале «Все о рынке недвижимости в Австрии: цены, особенности выбора, советы».

Есть ли специальные правила покупки недвижимости в Австрии для иностранных покупателей

Если у человека нет гражданства или хотя бы ВНЖ в Австрии, купить недвижимость он не имеет права. Существует исключение: иностранцы могут купить недвижимость, если объект приобретает организация. В этом случае компанию нужно зарегистрировать в качестве налогоплательщика в самой Австрии либо в одной из стран Евросоюза.

Кроме наличия ВНЖ, необходимо соблюсти следующие условия:

Подтвердить совершеннолетие и отсутствие судимости.
Завести счет в австрийском банке.
Доказать высокий доход, достаточный для проживания в Австрии.
Оформить соглашение с застройщиком или брокером на приобретение жилья.
Оплатить юридическое сопровождение сделки.

Подробнее об этом рассказываем в статье «ВНЖ и покупка недвижимости в Австрии».

Каковы правила страхования жилой недвижимости в Австрии?

Страхование недвижимости в Австрии — весьма популярная услуга. Сейчас обладателями страховых полисов являются 98% австрийцев. Страховые фирмы предлагают клиентам 2 вида страхования недвижимости: по жилой площади помещения и по страховой сумме с оценкой всего недвижимого и движимого имущества. Как правило, страхование недвижимости в Австрии — комбинированное. То есть вы приобретаете общий страховой пакет, в который входят различные риски: от пожара до взлома.

Расценки, порядок обращения и «подводные камни» страхования описаны в материале «Как застраховать жилую недвижимость в Австрии».

Как рассчитываются коммунальные платежи в Австрии?

Собственник недвижимости Австрии несет две большие группы коммунальных расходов:

Квартплата (Betriebskosten) — это сумма, которая поступает на счет управляющей компании. В нее входят расходы по обслуживанию дома: капитальный ремонт, страхование, уборка и вывоз мусора, оплата услуг управляющего имуществом и прочее.
Оплата услуг поставщиков электричества, газа, интернета и телефона.

О коммунальных платежах рассказываем в статье «Все о квартплате и коммунальных услугах в Австрии».

В чем специфика аренды жилья в Австрии?

Большая часть жилых объектов сдаются через риелторские компании. Такие фирмы получают комиссию, которая зависит от размера арендной платы. Конечно, поиск жилья можно вести и самостоятельно. Изучая объявления на профильных сайтах, обращайте внимание на метку Provisionfrei. Она означает, что собственник выставляет свою недвижимость напрямую без участия брокера. Готовьтесь к тому, что перед заселением владелец жилья потребует залог или аванс.

Подробнее о правилах аренды и ценах рассказываем в статье «Аренда недвижимости в Австрии: что важно знать?»