Все об аренде недвижимости в Австрии

Поделиться в facebook
Поделиться в twitter
Поделиться в linkedin
Все об аренде недвижимости в Австрии - Иммигрант Инвест
Все об аренде недвижимости в Австрии - Иммигрант Инвест

В Австрии популярна аренда: жители часто перебираются с места на место в поисках более выгодных условий работы. Так что лишь четверть населения федеральных земель живет в собственных квартирах и домах. Права и обязанности сторон при аренде строго регулируются в Австрии на законодательном уровне – вплоть до разрешения спорных ситуаций. А в поиске потенциальных жильцов и создании выгодных для всех соглашений об аренде помогают профессиональные брокеры.

Выбор недвижимости для аренды

Ключ на ладони
Аренда жилья требует обстоятельного подхода и учета множества нюансов

Чтобы не ошибиться с выбором аренды для проживания, учтите несколько полезных советов.

  • Выбрав объект недвижимости, проясните с арендодателем основные условия аренды: срок действия договора, порядок оплаты, решение споров и прочее.
  • Собрались осмотреть квартиру – позовите с собой доверенного человека. Не исключено, что он заметит то, что ускользнет от вашего взгляда, и поможет с принятием решения.
  • Во время осмотра недвижимости задавайте собственнику как можно больше уточняющих вопросов. В дальнейшем это поможет добиться более выгодной стоимости сделки.
  • Не ограничивайтесь одним посещением квартиры. Приходите еще раз в другой день и в другое время – так вы получите более четкую картину об объекте недвижимости. Например, может выясниться, что в ночное время сильно шумят соседи, а в квартире рядом идет капитальный ремонт, и ему конца-края не видно.
  • Брокер и арендодатель могут подгонять вас с принятием решения – не торопитесь, взвесьте все плюсы и минусы квартиры или дома.

Больше полезной информации о поиске недвижимости для аренды вы найдете в материале Аренда недвижимости в Австрии.

Аренда недвижимости в Австрии предполагает, что арендатор не только платит саму ренту, но и возмещает так называемые операционные расходы. К ним относятся:

  • счета за воду, газ и освещение;
  • страховые премии;
  • техническое обслуживание объекта, например, замена лампочек на лестничной площадке;
  • сборы за управление недвижимостью;
  • вывоз мусора;
  • обслуживание дымохода;
  • услуги дезинсектора.

При этом есть несколько расходов, которые в квартплате для арендатора не учитываются:

  • установка и обслуживание домофонов;
  • взносы в резервный фонд капремонта;
  • вывоз строительных отходов после капитального ремонта;
  • почтовые и банковские расходы.

С точки зрения закона, арендаторы в Австрии надежнее защищены в своих правах и обязанностях, чем собственники жилья. Более того, отношения сторон регулируются сразу несколькими законодательными актами.

Законодательное регулирование аренды

Интерьер квартиры
В Австрии вы можете заключить договор аренды на сколь угодно долгий срок

Правила аренды в Австрии прописаны в Законе об аренде (Mietrechtsgesetz, MRG) и Государственном гражданском кодексе (ABGB). При этом австрийская правовая база допускает индивидуальное согласование условий договора между арендатором и арендодателем. Таким образом, стороны могут договориться на самых выгодных условиях, при этом не нарушив буквы закона.

Виды договоров

Арендатор и собственник в Австрии могут заключить между собой один из трех типов соглашений.

  • Краткосрочный договор действует до 6 месяцев. Такое соглашение заключается, как правило, на время отпуска и законодательно не регулируется.
  • Договор, ограниченный по срокам, заключается минимум на 3 года. В соглашении должна быть четко указана периодичность, условия повышения ренты, порядок уведомлений о расторжении договора (не менее чем за 3 месяца), размер депозита с процентами. Продлевается такой договор письменно за 3 месяца до завершения его действия.
  • Бессрочный договор – наиболее выгодный для арендатора. Как правило, такое соглашение заключается при заселении в старые дома. Особенность договора – отсутствие процентов по депозиту.

Какой бы договор ни был выбран, заключается он в 5 этапов:

  1. Составление проекта соглашения – пока без подписи управляющей компании (Hausverwaltung).
  2. Подписание чистового договора в офисе брокера и передача документа в УК.
  3. Уплата депозита (Kaution).
  4. Заселение квартиры по акту, составленному при участии УК.

Права и обязанности арендатора

Арендаторы в Австрии пользуются особой правовой защитой. Тем не менее, Закон об аренде четко трактует не только права, но и обязанности квартиросъемщиков.

Обязанности:

  • Обеспечение доступа в квартиру для арендодателя или его доверенного лица, если для этого есть уважительная причина, например, для сверки счетчиков или устранения серьезных дефектов (поломка котла, прорыв водопровода и так далее).
  • Соглашение на изменение объекта аренды, например, на добавление этажа или расширение комнат. Если подобные изменения существенно мешают проживанию арендатора, он должен запросить у собственника денежную компенсацию или альтернативные условия – например, переселение в другую квартиру (если таковая имеется).
  • Разрешение на временное использование или модификацию арендуемого имущества, если это необходимо. Это относится, например, к работам по техническому обслуживанию или благоустройству дома (ремонту дефектной газовой линии, установке лифта). Согласно Закону об аренде, арендатор при этом имеет право на компенсацию за неудобства, понесенные в ходе ремонтных работ.
  • Содержание и поддержка арендуемого имущества и связанных с ним объектов, например, систем отопления и водоснабжения.
  • Внесение депозита при заселении – установленной страховой суммы, которая идет на покрытие ущерба или задолженности по аренде.
  • Оплата аренды точно и в срок.
  • Оплата операционных расходов.
  • Соблюдение правил дома – в частности, поддержание добрососедских отношений с жильцами.
  • Своевременное уведомление обо всех дефектах: протекающих трубах, перегоревшей проводке и прочем.
  • Завершение аренды – в конце срока договора арендатор обязан вернуть квартиру в том виде, в котором он ее принял.

Права:

  • Снижение ежемесячной арендной платы, если ухудшилось качество жизни в квартире:
    • опасное для здоровья массовое заражение плесенью – на 100 %.
    • в квартире длительное время нет электричества или воды – на 80 %.
    • питьевая вода загрязняется из-за старых свинцовых труб – на 25 %.
    • слабое отопление (максимум 18 градусов тепла в квартире в январе и феврале) – на 10 %.
    • шум – на 5 %.
  • Прекращение аренды в любое время без объяснения причин и в соответствии с установленными законом периодами уведомления.
  • Получение второго резервного ключа, чтобы кто-то из родственников или знакомых мог поливать растения или получать почту во время отпуска арендатора.
  • Согласование состояния квартиры – косметические и капитальные улучшения объекта аренды означают по сути вмешательство в права арендатора. Поэтому любые ремонтные работы должны быть с ним согласованы.
  • Право на компенсацию затрат – если арендатор сам убирается в квартире или выносит мусор после ремонта, его расходы необходимо учесть в арендной плате.
  • Право на передачу аренды – арендатор после выселения из квартиры может передать права на нее близким родственникам. Для этого есть два условия:
    • жилье после съезда арендатора должно оставаться в статусе съемного;
    • родственники арендатора, которым перейдут права аренды, должны жить вместе с арендатором на съемной квартире от 2 до 5 лет, в зависимости от степени родства.

Права и обязанности арендодателя

Пара с протекающим потолком
Одна из важнейших обязанностей арендодателя – содержать квартиру в пригодном для арендаторов состоянии

Не только арендаторы, но и арендодатели обязаны выполнять определенные обязательства. Если возникает случай, когда арендодатель не отвечает законным требованиям арендатора, последний может быть частично освобожден от уплаты арендной платы.

К самым важным обязанностям арендодателей относятся:

  • Поддержание арендованного имущества в пригодном для жизни состоянии и ремонт серьезных повреждений. Обязательство по обслуживанию также распространяется на общие части дома, в котором находится квартира.
  • Арендодатель должен объявить об осмотре арендуемого имущества за одну-две недели и согласовать его с арендатором. Исключение – случаи непосредственной опасности для жизни квартиросъемщика.
  • В день сдачи в аренду арендодатель передает квартиру жильцу на наиболее выгодных для того условиях. Например, если жилец пожелает приехать на заселение в определенное время.
  • Любое повышение арендной платы должно сопровождаться письменным обоснованием, будь то покрытие расходов после ремонта или индексация цен на недвижимость.

Основные права владельца жилья относятся к изменению арендной платы и распоряжению недвижимым имуществом.

  • Арендодатель имеет право увеличить арендную плату после ремонта или при индексации цен на недвижимость и коммунальные услуги. При этом новая арендная ставка не должна превышать местную сравнительную ренту с точки зрения размера и местоположения сопоставимых квартир. Если арендный договор заключен на срок менее 4 лет, увеличить арендную плату нельзя. Каждое последующее увеличение арендной платы может быть осуществлено не ранее, чем через год после предыдущего.
  • У арендатора есть право посещать собственность, производить необходимый ремонт, проверять показания счетчика или устранять последствия коммунальных аварий и поломок оборудования. Если необходимо, арендодатель может сделать к арендуемому дому пристройку или разбить сад. При этом, как было указано выше, о подобных действиях необходимо предупредить арендатора.
  • Владелец недвижимости имеет право потребовать, чтобы арендатор соблюдал определенные правила, установленные в частном порядке. Например, собственник может запретить договором содержание в доме или квартире домашних животных, а также установить время «тихого часа», когда жильцу запрещено громко слушать музыку.
  • Арендодатель имеет право прекратить аренду при определенных условиях. Если у арендатора есть задолженность не менее, чем за 2 месяца, и он был предупрежден об уплате долга, арендодатель может расторгнуть договор без предварительного уведомления. Также договор расторгается, если арендатор нарушает условия договора по части использования квартиры и соблюдения установленных правил.
  • Есть у арендатора и полное право отказаться от новых арендаторов, предложенных предыдущим квартиросъемщиком, если собственнику необходимо самому поселиться в квартире или, например, заселить родственников.

Запрещенные положения в договоре аренды

Австрийский Закон об аренде предусматривает несколько пунктов, которые нельзя вносить в договор об аренде.

  • Внесение стоимости аренды за предыдущего жильца.
  • Внесение любых других платежей в пользу предыдущего квартиросъемщика без эквивалентной компенсации.
  • Компенсация за отказ от расторжения договора при определенных обстоятельствах.
  • Завышенная плата за посредничество.
  • Платежи за выдачу заказов на поддержание и ремонт недвижимости.
  • Любые соглашения, не связанные с арендной платой.

Должная осмотрительность при аренде

Перед тем, как арендодатель заключит договор с арендатором, собственник имеет право на проведение своеобразной процедуры Due Diligence. А именно, убедиться в финансовой состоятельности нового жильца – может ли тот позволить себе расходы на жилье.

Самый надежный способ доказать свою платежеспособность – предъявить выписку из кредитного или личного счета. Хотя это и не вменяют в обязанность арендатору, на практике такой документ в разы увеличивает шансы получить съемное жилье.

Для несовершеннолетних арендаторов гарантом финансовых возможностей станет подтверждение от родителей, что они смогут заплатить за аренду, если у ребенка не окажется средств.

Кроме того, арендодатель может потребовать у арендатора следующие документы.

  • Официальное удостоверение личности с фотографией – при оформлении соглашения к нему часто прикладывают копию паспорта или водительского удостоверения арендатора.
  • Справка об отсутствии судимости. Если за потенциальным арендатором числятся серьезные судимости или уголовные дела, его шансы заключить договор аренды здорово упадут.
  • Информацию о кредитоспособности. Платежеспособность лиц или целых компаний проверяют ассоциации защиты кредиторов и кредитные агентства, такие как KSV1870 или Альпийский союз кредиторов. Если за человеком числятся уведомления от коллекторских агентств или жалобы на неуплату долгов, для него создается специальный документ.

Услуги брокера

Пожимают руки
Брокер в Австрии за свои комиссионные поможет заключить наиболее выгодный для арендатора и арендодателя договор

Законы Австрии не требуют обязательного участия брокера в сделках по аренде недвижимости. Более того, самостоятельный поиск жильцов и оформление документов позволит сэкономить. Тем не менее, у найма брокера есть ряд весомых преимуществ.

  • Хорошо знает рынок и может быстро найти наиболее выгодные варианты для проживания.
  • Обладает собственным портфолио обслуживаемых объектов, которые порой не выставляются на официальных сайтах.
  • Может квалифицированно проконсультировать по преимуществам и недостаткам тех или иных объектов и районов.
  • Выступает в качестве посредника между арендатором и арендодателем, добивается наиболее выгодных условий для обеих сторон.
  • Обладает всеми необходимыми юридическими знаниями в части подготовки соглашений аренды.
  • Указывает не только разумную стоимость аренды, но и все грядущие расходы.
  • В агентствах недвижимости, которые работают с иностранцами, брокеры часто хорошо владеют русским языком и могут грамотно прояснить все нюансы аренды.
  • Берет плату только после заключения договора аренды, что снимает возможные финансовые риски для арендодателя.

Найти брокера можно без особого труда в интернете. Ориентироваться можно на крупные агентства недвижимости, вроде RE/MAX или Engel & Volkers, а также на местные компании, вроде My Broker Immobilien.

Подробную информацию о деятельности брокеров в той или иной федеральной земле можно получить в специальном разделе на сайте Торговой палаты Австрии.

За что отвечает брокер

Брокер в Австрии выполняет стандартные обязанности:

  • Устанавливает контакты между арендатором и арендодателем.
  • Обязан уведомить клиента, если состоит в семейных отношениях с одной из сторон или работает на управляющую компанию.
  • Защищает интересы арендатора, даже если действует от лица арендодателя. При этом он обязан уведомить об этом последнего, ссылаясь, например, на гражданский кодекс.
  • Выступая посредником, помогает заключать сделки на максимально выгодных для всех условиях.
  • Предоставляет сторонам всю необходимую информацию об условиях договора аренда, финансовой состоятельности арендатора, характеристиках объекта.
  • Указывает сумму договора, все сопутствующие и грядущие расходы.
  • Отвечает за конфиденциальность сделки, сохранность личных данных клиента.

Как правило, обязанности брокера оговариваются устно. Однако нелишним будет зафиксировать их письменно. Если брокер нарушит свои обязательства, это станет поводом для обращения в суд и требования денежной компенсации.

Стоимость услуг брокера и порядок расчетов

Брокер получает вознаграждение только после того, как договор аренды вступил в силу. Какие-либо авансовые начисления запрещены законом. Сумма брокерской комиссии определяется в договоре, который заключается со специалистом. Размер комиссии зависит от срока действия и типа договора, однако существует определенная планка, которая определяется федеральным законодательством.

  • Арендный договор сроком действия до 3 лет = арендная плата за месяц.
  • Договор сроком более 3 лет или бессрочный = арендная плата за 2 месяца.
  • Бессрочный договор, если брокер действует от имени управляющей компании = арендная плата за месяц.
  • Продление договора аренды или переоформление на бессрочное соглашение = сумма комиссии + вознаграждение, не превышающее половину арендной платы за месяц.
  • Договор субаренды = арендная плата за месяц.

В качестве основы для расчета брокерской комиссии выступает сумма ренты после уплаты налогов, включающая коммунальные платежи и НДС 20 %. Закон предусматривает максимальную комиссию, однако клиент имеет право договориться с брокером на более выгодных для себя условиях.

Многие агентства недвижимости размещают на своих сайтах онлайн-калькуляторы, с помощью которых вы сами сможете посчитать размер комиссионных для брокера.

Обратите внимание на ряд случаев, когда брокер не имеет права на комиссионные:

  • Является одной из сторон контракта, например, собственником сдаваемой в аренду квартиры.
  • Находится в близких родственных или семейных отношениях с арендодателем.
  • Состоит в других родственных или экономических связях с собственником жилья и не указывает об этом при заключении соглашения об аренде.

Если брокер получил комиссию неправомочно, ее можно обжаловать по суду и вернуть в течение 10 лет.

Заключение: порядок разрешения спорных вопросов

В случае возникновения споров по аренде на стороне квартиросъемщика выступает Ассоциация арендаторов Австрии, специалисты которой оказывают юридическую поддержку. В свою очередь, арендодатель может обратиться в арбитражный суд, если арендатор задерживает квартплату и не отвечает на уведомления. Еще один вариант вернуть свои деньги – обратиться в коллекторское агентство.

Против решения арбитражного совета каждая сторона может обратиться в районный суд в течение четырех недель с момента вынесения решения. При этом раздел 37 Закона об аренде указывает на вопросы, которые не подлежат судебному разбирательству:

  • признание в качестве основного арендатора;
  • проведение работ по ремонту или модернизации имущества, включая право на разумную компенсацию;
  • изменение объекта аренды;
  • определение арендной ставки;
  • обмен квартирами;
  • разбиение арендной ставки на несколько выплат;
  • распределение общей стоимости арендуемого имущества между арендатором и арендодателем;
  • увеличение арендной ставки;
  • эксплуатационные расходы и текущие государственные сборы, расходы на управление и обслуживание дома, специальные расходы;
  • плата за арендованные предметы интерьера;
  • льготные выплаты.

Вопрос-ответ

Согласно австрийскому Закону об аренде, самостоятельно заключать договор с арендодателем могут взрослые старше 18 лет. Предусмотрено исключение для подростков от 14 до 18 лет, если выполнено минимум одно из двух условий:

 

  • Есть письменное согласие от родителей или опекунов.
  • Регулярный доход юного арендатора достаточен для внесения ежемесячной арендной платы.

Да, как только арендатор въезжает в квартиру. В течение 3 дней он должен зарегистрироваться в местном органе учета. Как правило, за это отвечает специальное отделение муниципалитета или муниципальный совет, как в Зальцбурге. Зарегистрироваться можно лично или по почте. Для этого достаточно скачать и заполнить специальную регистрационную форму Meldezettel. Постановка на учет по месту жительства в Австрии бесплатна.

 

При смене жилья арендатор сообщает об этом банку и страховой компании. Кроме этого, если у арендатора есть машина в собственности, ее также необходимо перерегистрировать в офисе страховой компании.

Да, в федеральных землях это довольно распространенная практика. Однако при субаренде необходимо соблюсти ряд условий:

 

  • Субарендная плата не должна превышать основную ренту.
  • Для субаренды необходимо письменное разрешение от собственника жилья.

Для начала нужно сделать фотографии с нескольких ракурсов. Затем в кратчайшие сроки сообщить о дефекте арендодателю не только в устной, но и письменной форме. Учтите, что собственники жилья могут попытаться доказать, что в дефекте виноват арендатор.

Да, владелец недвижимости может списать часть налогов за счет амортизации имущества – затрат на ремонт и обновление. Основой оценки для расчета амортизации является, как правило, стоимость приобретенного имущества без стоимости земельного участка. Для арендных домов, как правило, применяется фиксированный коэффициент AfA в 1,5 %, что соответствует сроку службы дома в 66 лет и 6 месяцев. Если же дом был построен до 1915 года, коэффициент AfA составляет не более 2 %. Этот процент умножается на расчетную основу. Подробнее об этом читайте здесь.

 

Больше информации об аренде жилья в Австрии вы найдете в специальном разделе на нашем сайте по австрийской недвижимости.

Пролистать наверх
Поделись с друзьями