Все об аренде коммерческой и жилой недвижимости в Австрии

Поделиться в facebook
Поделиться в twitter
Поделиться в linkedin
Все об аренде коммерческой и жилой недвижимости в Австрии - Иммигрант Инвест
Все об аренде коммерческой и жилой недвижимости в Австрии - Иммигрант Инвест

Что нужно знать об аренде в Австрии

Домик на траве
Выбирая недвижимость в аренду, решите для себя: проще ли вам найти объект самостоятельно или доверить это дело специалистам

Почти 95 % недвижимости в Австрии сдается через агентства. То есть, звоня по объявлению на сайте или в газете, вы, скорее всего, будет общаться с риелтором. Большую часть объектов сдают инвесторы или владельцы зданий. При этом у многих в собственности несколько объектов. Поэтому они доверяют задачи по поиску арендаторов агентам.

Агентства берут комиссионные за свои услуги на основе арендной платы. При этом размер комиссии не может превышать месячной ренты (если договор заключается на срок менее 3 лет), либо арендной платы за 2 месяца (если речь идет о более долгом или бессрочном договоре).

Как правило, маклеры оказывают стандартные услуги: показывают объекты, договариваются о наиболее выгодной для всех арендной плате, согласовывают условия аренды и готовят соглашения.

У работы с агентствами есть ряд весомых преимуществ.

  • Часто маклеры владеют английским языком, а иногда – и русским.
  • Хороший маклер действует в интересах арендатора, помогая ему добиться выгодной цены.
  • Агенты детально объясняют все особенности аренды, консультируют по районам, ценам и условиям сделки.
  • Маклер может подобрать жилую или коммерческую недвижимость за считаные недели, тогда как самостоятельный поиск может затянуться на более долгий срок.

Если вы собираетесь самостоятельно искать недвижимость для проживания или ведения бизнеса, ищите объявления с пометкой «без комиссии» (Provisionfrei). Впрочем, таких объектов значительно меньше, и разбираются они быстро – зачастую через «сарафанное радио».

Больше информации об аренде недвижимости в Австрии вы найдете в этой статье.

Где найти объявления об аренде жилой и коммерческой недвижимости

Варианты для аренды жилой и коммерческой недвижимости размещаются в австрийских газетах Der Kurier или Der Standart. Покупая номер выходного дня, вы найдете в нем дополнительные полосы с объявлениями о продаже недвижимости. Кроме того, эти объявления дублируются на официальных сайтах изданий:

Кроме того, вы можете обратиться к специализированным сайтам по поиску недвижимости:

Чтобы не искать недвижимость самостоятельно, можно обратиться к агентству. Однако маклеры предложат вам варианты только из собственных каталогов.

Аренда жилой недвижимости

Подпись на документе
В договоре аренды должны быть указаны главные пункты: стоимость, расходы, обязанности и права сторон, сроки и порядок решения споров

При аренде жилой недвижимости важно обращать внимание на стоимость квадратных метров, которая во многом зависит от региона и даже округа. Также при аренде собственник жилья обязательно потребует залог и предоплату.

Стоимость аренды

Цена на аренду в Австрии растут из года в год, поскольку они жестко привязаны к рыночной стоимости жилья. В 2020 году рост незначительно замедлился из-за пандемии COVID-19. Впрочем, эксперты прогнозируют, что уже к концу года рынок вернется к прежней динамике прироста в 4–5 %.

Самая дорогая рента традиционно отмечается в Вене и столицах горнолыжных курортов. За более доступным жильем следует ехать в Нижнюю Австрию, Штирию, Каринтию и Бургенланд.

В таблице ниже вы найдете средние цены за аренду в столицах федеральных земель по состоянию на июнь 2020 года:

Город Цена за кв. м, €
Вена 18
Брегенц (Форарльберг) 14
Зальцбург 15
Инсбрук (Тироль) 15
Линц (Верхняя Австрия) 12
Санкт-Пельтен (Нижняя Австрия) 10
Грац (Штирия) 12
Клагенфурт-ам-Вертерзе (Каринтия) 12
Айзенштадт (Бургенланд) 9

Подробный обзор цен вы найдете в материале «Цены на недвижимость в Австрии в 2020 году».

Минимальная и максимальная стоимость аренды

Ежегодно 1 апреля в Австрии происходит корректировка величины арендной платы в сторону увеличения по индексу потребительских цен. В договор аренды, как правило, включают пункт о гарантии стоимости. Это позволяет владельцу недвижимости адаптировать ренту к ценам в регионе. Если цены в федеральной земле поднимутся, например, на 4 %, арендная плата не превысит этого значения.

Арендодатель не имеет права увеличить стоимость аренды без письменного уведомления арендатора – оно отправляется не позже, чем за две недели до даты платежа. После чего у жильца есть еще месяц на рассмотрение требований собственника. Если рента соответствует текущему индексу, жилец и арендодатель согласовывают новую цену. Если нет – арендатор вправе расторгнуть договор.

Узнать текущий индекс ренты и сравнить его со значениями за предыдущий период можно на специализированных ресурсах. Например, с помощью одного из крупнейших специализированных сайтов по недвижимости immopreisatlas.bausparen.at.

Увеличить арендную плату можно и после серьезного ремонта, если он качественно улучшит проживание арендатора. Например, собственник жилья может поставить новый мощный котел или поменять водопроводные трубы. Повысить ренту можно и после обустройства прилегающей территории – установки детской площадки или зоны барбекю.

Арендная ставка и ее повышение складываются еще и с учетом состояния дома. В старом доме, построенном в 20–30-е годы XX века, постепенное увеличение ренты жилья будет вполне оправданным, так как старые здания необходимо ремонтировать.

Арендную плату можно и снизить. Как правило, это происходит по инициативе арендатора, а поводом являются обнаруженные дефекты в конструкции дома или оборудовании.

Как решается, будет снижена плата или нет?

  1. В случае, когда ответственность за дефект лежит на арендаторе:
  • он обязан устранить его сам без уменьшения ренты;
  • если своими силами съемщик не может решить этот вопрос, владелец оплачивает ремонт из залоговых средств арендатора (о залоге и депозите см. ниже).
  1. В случае, когда вины съемщика нет, а ущерб серьезный, арендодатель обязан снизить арендную плату.

Насколько уменьшится рента, зависит от характера дефекта. Для примера приведем несколько наиболее распространенных случаев вместе с процентом, на который возможно снизить плату:

  • Опасная для здоровья плесень – на 100 %.
  • Долгое время в квартире нет воды или электричества – на 80 %.
  • Грязная питьевая вода – на 25 %.
  • Слабое отопление в зимнее время – на 10 %.

Если договор аренды был заключен на определенный срок, обжаловать размер арендной платы можно в течение 3 лет, но не позднее 6 месяцев до завершения действия соглашения. Для бессрочных договоров ограничений по времени подачи обжалования размера арендной платы нет.

Залог при аренде недвижимости

Арендатор выплачивает страховой залог или депозит до того, как заселяется в квартиру. Собственник жилья может использовать залог, если жилью нанесен ущерб, или в случае задолженности по квартплате.

Порядок использования депозита оговаривается в соглашении об аренде. Как правило, страховая сумма составляет не более 3 рентных платежей за месяц. При этом Верховный суд Австрии постановил, что максимальный размер депозита не должен превышать 6 платежей.

Передача депозита подтверждается квитанцией и соответствующим пунктом в договоре. Если арендодатель повышает арендную плату, сумма депозита остается неизменной. Впрочем, этот момент можно дополнительно прописать в договоре аренды.

Выплачивается депозит наличными или по безналу на банковский счет. Иногда арендодатели заводят в банках специальные депозитные книжки для фиксации залоговых поступлений.

Депозитный вклад, размещенный в банке, может стать накопительным. В течение срока аренды к страховой сумме плюсуются проценты по фиксированной или гибкой ставке. Тогда по окончании срока аренды жилец получает чуть большую сумму, чем он внес в начале аренды.

Подробнее о депозите в Австрии читайте в этой статье.

На что обратить внимание

Взять квартиру в аренду можно в возрасте от 14 лет. Если при этом арендатору не исполнилось 18 лет, придется предоставить письменное разрешение от родителей и подтверждение финансовых возможностей, например, выписку со счета в банке.

При поисках жилья важно обращать внимание на следующие характеристики:

  • стоимость жилья – зависит от местоположения;
  • инфраструктура вокруг объекта – наличие дорог, магазинов, школ, развлекательных точек;
  • метраж объекта.

При непосредственном осмотре квартиры важно обращать внимание на малейшие дефекты и фиксировать их в таблице приема-передачи жилья. Это не только позволит избежать дальнейших претензий от арендодателя, но и сможет снизить изначальную арендную ставку.

Подробно обо всех тонкостях рынка аренды вы сможете прочитать в материале Аренда недвижимости в Австрии.

Аренда коммерческой недвижимости

Стоимость аренды

Из-за пандемии коронавируса замедлился рост цен не только в жилом, но и коммерческом секторе. По данным австрийской Торговой палаты наибольший рост отмечается в сегменте участков под застройку, где прирост составил +4,74 % по сравнению с 2019 годом. Усредненные данные по всем сегментам – в списке:

  • Офисные помещения – €8,37/кв. м (+2,02 %);
  • Бизнес-центры – €11,60/кв. м (+0,97 %);
  • Земельные участки под застройку – €148,89/кв. м (=4,74 %).

По федеральным землям и столицам Австрии цены на аренду распределились так:

Офисные помещения

Федеральная земля Цена в 2019, €/кв. м Цена в 2020, €/кв. м Изменение, %
Вена 10,87 11,64 +7,08
Нижняя Австрия 7,85 7,94 +1,17
Верхняя Австрия 7,18 7,27 +1,25
Зальцбург 8,81 8,95 +1,58
+1,58 9,11 9,6 +5,39
Форарльберг 9,75 9,23 -5,36
Каринтия 6,47 6,62 +2,26
Штирия 7,04 7,14 +1,38
Бургенланд 6,74 6,93 +2,82

Бизнес-центры

Столицы федеральных земель Цена в 2019, €/кв. м Цена в 2020, €/кв. м Изменение, %
Зальцбург 55,71 56,43 +1,29
Грац 34,81 36,12 +3,79
Линц 33,82 32,63 -3,50
Инсбрук 25,40 27,14 +6,86
Вена 19,01 19,38 19,38
Айзенштадт 15,20 15,62 15,62
Санкт-Пельтен 14,99 14,99 +3,13
Брегенц 14,06 13,80 -1,86
Клагенфурт 11,43 11,32 11,32
Земельные участки
Столицы федеральных земель Цена в 2019, €/кв. м Цена в 2020, €/кв. м Изменение, %
Зальцбург 484,63 498,81 +2,93
Инсбрук 466,07 492,23 +5,61
Брегенц 302,67 310,63 +2,63
Вена 284,70 303,55 +6,62
Грац 180,15 192,39 +6,80
Линц 173,47 177,25 +2,18
Айзенштадт 157,75 167,42 +6,13
Клагенфурт 94,50 99,50 +5,29
Санкт-Пельтен 82,33 83,67 +1,62

Способы получения недвижимости во владение

Передача ключей
В Австрии руководитель фирмы может выбрать вид аренды в зависимости от нужд своего бизнеса

Прежде чем заключать договор об использовании коммерческих помещений, договаривающиеся стороны должны четко уточнить, как именно квалифицируются отношения аренды. В Австрии существует 3 основных формы арендных отношений в плане коммерческой недвижимости:

  • простая аренда (Miete);
  • аренда оборудованной недвижимости с правом извлекать прибыль (Pacht);
  • безвозмездная аренда с правом арендодателя на отчуждение (Leihe или Prekarium).

Различия между этими формами имеют решающее значение для разграничения прав и обязанностей сторон и, соответственно, юридических последствий того или иного договора.

Чаще всего путаница возникает при определении Miete и Pacht, так как в обоих случаях речь идет о временном использовании недвижимости в коммерческих целях в течение определенного времени.

Аренда недвижимости по договору Miete

Пространство под офис
Для пустующего помещения под офис или магазин подойдет договор простой аренды

Классическая аренда коммерческой недвижимости Miete попадает под действие австрийского Закона об аренде (MRG). Каждое действие арендатора и арендодателя в рамках отношений аренды строго закреплено в данном законодательстве, каждый пункт является обязательным к исполнению и не может быть изменен в пользу одной из сторон. В частности, к таким пунктам относятся:

  • защита от расторжения договора или отчуждения недвижимости;
  • законодательно регулируемая арендная плата;
  • права и обязанности арендатора и арендодателя.

Договор Miete применяется в тех случаях, когда предприниматель арендует пустое помещение и оборудует его в зависимости от своей сферы деятельности.

Например, коммерсант хочет открыть ресторан. Он находит помещение и заключает с его владельцем договор об аренде Miete. После этого он заполняет объект необходимым оборудованием: мебелью, холодильниками, техникой, посудой и так далее. То есть прибыль приносит не само помещение, а услуги, которые в нем оказывают или товары, которые в нем продают – причем вся обстановка для этого закупается съемщиком.

Важно!

Договор Miete составляется даже в том случае, есть часть коммерческого помещения арендатор использует в качестве жилого и сдает его в аренду.

Аренда оборудованной недвижимости (Pacht)

Интерьер ресторана
Хотите без особых первоначальных затрат открыть свой ресторан? Воспользуйтесь возможностью взять в аренду полностью оборудованное для этого помещение

Данная форма аренды попадает под действие Общегражданского кодекса Австрии (ABGB), который содержит ориентировочные указания по правам и обязанностям сторон. Это, в свою очередь, обеспечивает большую свободу управления отношениями аренды в договоре. На практике это означает, что арендатор и арендодатель могут индивидуально договориться о размере арендной платы, срокам аренды и процедуре прекращения соглашения.

Главное отличие аренды Pacht от Miete заключается в наличии необходимого оборудования. При этом коммерческая недвижимость, переданная в аренду по договору Pacht, должна быть не просто обставлена – наполнение помещения должно иметь реальную ценность для ведения бизнеса и обеспечить прибыль. В австрийском юридическом праве для этого существует термин Fruchtziehung – дословно, «сбор плодов».

Если вернуться к примеру об открытии ресторана, то при аренде Pacht помещение под ресторан уже должно быть оборудовано всем необходимым. Арендатору останется лишь нанять персонал, составить меню и обеспечить себе рекламу.

Договор аренды Pacht действует и в следующих случаях:

  1. Если арендатор обязуется самостоятельно оборудовать помещение в целях ведения бизнеса с обязательной передачей оборудованного помещения в конце срока действия договора.
  2. Если арендатор приобретает пустое помещение, но арендодатель обязуется обеспечить его необходимым оборудованием, либо выдает кредит на выгодных условиях для закупок.
  3. Если в аренду сдается недвижимость с уже функционирующей в ней компанией и персоналом. Например, когда арендатор берет в аренду полностью оборудованное кафе.

Важным преимуществам аренды оборудованной недвижимости является небольшой объем личных инвестиций, по сравнению с простой арендой. Однако при заключении договора аренды Pacht арендатор берет на себя все обязательства по налогам и сборам, связанным с конкретным имуществом.

Безвозмездная аренда Leihe

Как и отношения аренды по договору Pacht, безвозмездная аренда регулируется Общегражданским кодексом ABGB. В данном случае объект недвижимости переходит в пользование арендатору бесплатно или по чисто символической ставке, например, в 1 евро. Арендатор оплачивает лишь операционные расходы за использование объектом коммерческой недвижимости: газ, свет, воду и так далее.

Здесь важно учесть, что безвозмездная аренда не имеет срока действия. Более того, в любой момент арендодатель имеет право прекратить действие договора и потребовать от арендатора освободить помещение. Также арендатору запрещается использовать объект недвижимости для субаренды. Если арендатор нарушает данный пункт соглашения, он полностью несет ответственность за возможный ущерб от действий субарендатора, например, поломку оборудования.

Процедура заключения договора

Подписание договора
Профессиональные юристы советуют: любые договора аренды лучше составлять в письменном виде

По поводу составления соглашений об аренде существует несколько важных правил:

  1. Независимо от того, заключается ли договор аренды на 2 года или на 20 лет, соглашение по договору простой аренды должно быть составлено в письменной форме. Соглашение об аренде оборудованной недвижимости может быть составлено и в устной форме, однако юристы для таких случаев все же настоятельно рекомендуют составить письменный акт.
  2. В договоре должны быть четко указаны личные данные сторон, наименование объекта, срок действия договора и размер арендной платы.
  3. В случае заключения договора об аренде оборудованной недвижимости в соглашении должно быть подробно расписано содержимое объекта.
  4. Обе стороны должны договориться, допускается ли проводить в арендуемой недвижимости капитальный или косметический ремонт. При этом обслуживание фасада здания и крыши полностью остается в ведении арендодателя.
  5. Договор должен быть подписан только после того, как арендатор своими глазами увидит арендуемое помещение и убедится в отсутствии серьезных дефектов.
  6. Арендатор обязательно должен согласовать, какой объем операционных расходов он будет нести за время аренды.

Договор об аренде желательно составлять с помощью квалифицированного юриста во избежание возможных разногласий и споров.

Ограничения

Ограничения по аренде необходимо учитывать в зависимости от того, применяется ли к договору Закон об аренде или положения Общегражданского кодекса.

Если к договору применяется ABGB, в этом случае не существует требований к определению конкретных сроков действия соглашения. Стороны не обязаны указывать минимальную или максимальную продолжительность, а любой договор с ограниченным сроком может быть продлен сколько угодно раз и на какой угодно срок по согласованному желанию сторон.

Важно!

Если арендатор продолжает использовать арендованное недвижимое имущество после истечения срока действия договора, и арендодатель на это никак не реагирует, аренда автоматически продлевается на неопределенный срок.

В случае с договорами, которые находятся под действием Закона об аренде, необходима четкая письменная фиксация сроков действия. Кроме того, в соглашении должно быть прописано, что для завершения договора в условленную дату уведомление не является обязательным.

Если соглашение об аренде, подпадающее под действие MRG, было надлежащим образом ограничено по времени, но арендатор не освобождает помещение к крайнему сроку, арендодатель должен представить уведомление о выселении в течение 14 дней.

Если арендатор такое уведомление не получает, договор автоматически продлевается на 3 года. В течение этого срока арендатор имеет полное право расторгнуть договор аренды с 3-месячным сроком уведомления. Если по истечении 3 лет соглашение не расторгнуто, оно продлевается на неопределенный срок.

Прекращение договора

Разрывает договор
Если арендатор не платит арендную плату или становится банкротом, это становится поводом для расторжения договора аренды

Общегражданский кодекс не предусматривает обязательных правовых норм касательно прекращения действия договора. Здесь все зависит от индивидуальных договоренностей сторон.

Исходя из юридической практики, наиболее распространенными формами расторжения договора аренды являются:

  1. Расторжение по обоюдному согласию в письменной или устной форме.
  2. Автоматическое прекращение действия соглашения в связи с банкротством предприятия, размещенного в арендованном помещении.
  3. Досрочное расторжение, если помещение по какой-либо причине более не может быть использовано для коммерческих нужд.

По поводу последнего пункта в Общегражданском кодексе указаны 3 конкретные и самые распространенные причины досрочного расторжения соглашения:

  1. Использование объекта аренды в убыток арендатору.
  2. Задолженность по арендной плате.
  3. Снос и реставрация арендованного здания.

Закон об аренде предусматривает завершение договора по окончании срока его действия, если стороны не договорились о дальнейшем продлении. Если в ходе аренды в помещение произошло какое-либо ЧП (пожар, затопление, кража со взломом), это не является поводом для прекращения соглашения. В таком случае арендодатель должен взять ответственность за восстановление объекта на себя, если это 1) покрывается страховкой, 2) законно и 3) технически возможно.

Досрочное расторжение со стороны арендатора возможно с 3-месячным сроком уведомления. Если же договор преждевременно закрывается со стороны арендодателя, он обязан письменно доказать необходимость данного решения в соответствии с нормами Закона об аренде. При этом у арендатора есть право оспорить требование арендодателя в арбитражном суде.

Заключение: основные отличия аренды коммерческой и жилой недвижимости

В целом, между коммерческой и жилой арендой особой разницы нет. Вы находите объект, самостоятельно или с помощью агентства. Затем обговариваете условия аренды и пользуетесь недвижимостью. Однако в деталях аренда коммерческой недвижимости предполагает более основательный подход. Можно выделить 11 ключевых пунктов, на которые стоит обратить внимание при заключении договора аренды.

  1. Учтите дату постройки объекта недвижимости. От этого часто зависит, будут ли применяться к договору положения Общегражданского кодекса или Закона об аренде. Для зданий, разрешение на строительство которых выдается после 30 июня 1953 года, MRG применяется лишь частично.
  2. Установите количество арендуемых объектов. Если в одном здании в аренду сдается более 2 объектов, к ним применяются положения Закона об аренде, если 1 или 2 объекта – Общегражданский кодекс.
  3. Уточните, является ли договор срочным или бессрочным. Бессрочные соглашения более выгодны в рамках Закона об аренде, так как договор может быть расторгнут досрочно только по веской причине. Если MRG не применяется, соответствующая защита от расторжения должна быть согласована в договоре (например, арендодатель отказывается от расторжения в течение определенного периода времени). Временный договор означает, что ни арендодатель, ни арендатор не могут прекратить действие договора, но в дополнение к сроку допустимо договориться о вариантах прекращения.
  4. Выясните обязательства по обслуживанию помещения и оборудования в нем. Здесь важно до подписания соглашения четко договориться, какая сторона за что отвечает.
  5. Согласуйте перестройку помещения. Не все существенные преобразования объекта недвижимости разрешены законом. Поэтому изменения должны всегда регулироваться или разрешаться в договоре аренды.
  6. Договоритесь о возврате арендуемой недвижимости. Арендованное имущество всегда должно быть возвращено арендодателю в первоначальном состоянии с учетом естественного износа. Если арендатор проводит ремонт в помещении и оставляет его после прекращения договора, это заранее должно быть прописано в соглашении.
  7. Учтите инвестиционные расходы. Как правило, в договоре аренды исключается возмещение расходов арендатора на покупку дополнительного оборудования или мебели. Однако в индивидуальном порядке арендатор и арендодатель могут об этом договориться.
  8. Обговорите операционные расходы. Все расходы на вывоз мусора, тепло- и энергоснабжение, водоотведение и прочее должны быть определены и перечислены в договоре.
  9. Уточните арендную плату. Стоимость аренды не может быть изменена в большую сторону в одностороннем порядке. Корректировка арендной ставки допускается, но только в том случае, если это было согласовано в договоре.
  10. Берете ли вы помещение только в аренду или допускается субаренда. Субаренда не так хорошо защищена законом, как основная аренда. Здесь субарендатор полностью подчиняется обстоятельствам основных арендных отношений. Прекращается основная аренда – прекращается и субаренда. Более того, основной арендатор имеет полное право прекратить субаренду, исходя из своих потребностей. Тем не менее, субарендатор имеет право запросить у арендатора помещение с эквивалентным метражом в случае расторжения договора субаренды. И не стоит забывать о соглашениях, по которым субаренда в принципе запрещена.
  11. Решите точно, что вам необходимо: простая аренда или аренда оборудованной недвижимости. Для пустующего помещения подойдет договор Miete, для укомплектованного под бизнес – договор Pacht.

Вопрос-ответ

Если жилой объект подпадает под действие Закона об аренде, в коммерческих целях можно использовать только часть квартиры:

 

  • арендаторам, чей заработок зависит от постоянного притока клиентов. Например, врачи или юристы могут использовать одну из комнат как кабинет для приема посетителей;
  • журналистам, дизайнерам, художникам, если они работают на дому.

Если арендатор занимает под коммерцию все помещение, это может стать поводом для его выселения. Более свободные арендные отношения допускаются, если жилье подпадает под действие Закона об аренде частично или не подпадает вовсе.

Да, такое особенно распространено в горнолыжных районах. Арендаторы подселяют в съемные квартиры туристов, но только с письменного разрешения арендодателя. При этом следует обговорить, какая часть жилплощади будет отдана для заселения.

Закон об аренде это не запрещает. Даже если арендодатель категорически против, но в договоре не прописано, что заселяться с животным нельзя, по умолчанию у него нет никаких правовых оснований для отказа. Поэтому жилец спокойно может въехать в квартиру или дом со своей собакой, кошкой или морской свинкой. Другое дело, если громкий лай собаки будет мешать соседям – те вправе пожаловаться на это арендодателю. Также поводом для выселения может стать агрессивное поведение животного по отношению к соседям и порча имущества.

Этот вопрос решается в индивидуальном порядке на этапе подписания договора об аренде. Если арендатор собирается надолго уезжать, например, в отпуск или по работе, они с арендодателем могут обговорить даты посещения квартиры. Дубликат ключа в этом случае можно передать лично, в запечатанном конверте или через доверенное лицо.

Пролистать наверх
Поделись с друзьями