Часто сталкиваясь с выбором недвижимости в Австрии, иностранцы не знают, на чем остановиться. Многие тяготеют к столице или курортным городам, однако цены на жилье в них очень высокие. Вне столицы и курортов качество жизни также высокое, а стоимость квартир гораздо ниже.
В городах пользуются популярностью квартиры. С домами сложнее 一 многие из них относятся к домам старого фонда и частично нуждаются в ремонте. Сельские шале и коттеджи популярны для проживания вдали от городской суеты в живописных альпийских долинах или около горнолыжных курортов.
Сравниваем цены на недвижимость в федеральных землях Австрии. А также рассказываем об особенностях регионов.
Цены на жилье в столице Австрии
По оценкам агентства недвижимости Re/Max, в 2020 году цены на жилую недвижимость в Вене выросли на 2,1%. Средняя цена за столичную квартиру сейчас составляет 241 661 €.
Из 23 районов Вены цены на жилье выросли в 11. Лидирует Внутренний город со средним ценником более миллиона €. Самые высокие темпы роста, по сравнению с 2019 годом, демонстрируют Йозефштадт и Виден. Самые низкие цены в Рудольфсхайм-Фюнфхаусе, Фаворитене и Оттакринге.
Стоимость недвижимости Вене
| Район | Средняя стоимость жилья в 2020 году | Динамика по сравнению с 2019 годом | Цена за кв. м. в 2020 году | Динамика по сравнению с 2019 годом |
|---|---|---|---|---|
| Внутренний город | 1 096 304 € | +15% | 11 723 € | 11,4% |
| Леопольдштадт | 223 223 € | -17,9% | 4009 € | -15,5% |
| Ландштрассе | 295 657 € | +9,8% | 5621 € | +27,9% |
| Виден | 417 898 € | +23,8% | 5160 € | -5,6% |
| Маргаретен | 210 409 € | +5,6% | 3948 € | +7,4% |
| Марияхильф | 272 700 € | +6,3% | 4650 € | -3,7% |
| Нойбау | 311 576 € | -1,1% | 5360 € | +23,8% |
| Йозефштадт | 365 442 € | +30,9% | 5180 € | +18,0% |
| Альзергрунд | 336 640 € | -4% | 5050 € | +3,8% |
| Фаворитен | 181 203 € | -7,4% | 3660 € | +6,6% |
| Зиммеринг | 212 487 € | +6% | 3206 € | -1,2% |
| Мёдлинг | 223 420 € | +13,1% | 3998 € | +12,2% |
| Хитцинг | 329 255 € | -0,7% | 4609 € | +2,6% |
| Пенцинг | 231 933 € | +0,1% | 4202 € | +8,0% |
| Рудольфсхайм-Фюнфхаус | 169 896 € | -4,3% | 3537 € | -4,7% |
| Оттакринг | 194 059 € | -0,1% | 3995 € | +3,7% |
| Херналс | 194 892 € | -5,8% | 3890 € | +3,5% |
| Веринг | 316 897 € | -5,3% | 4907 € | +1,6% |
| Деблинг | 375 457 € | +15,4% | 5274 € | +12,9% |
| Бригиттенау | 202 155 € | +15,9% | 3682 €£ | +3,1% |
| Флоридсдорф | 226 486 € | +8,7% | 3797 € | +6,6% |
| Донауштадт | 246 158 € | -2,2% | 4347 € | +11,5% |
| Лизинг | 239 865 € | -0,1% | 3461 € | -2,2% |
Форарльберг 一 регион с самым высоким средним ценником на жилье
Столица Форарльберга – город Брегенц. Инвестиция в жилье Брегенца – это надежное вложение. У города очень выгодное расположение, живописная природа и круглогодичный туристический сезон. В 5 и 10 километрах расположены границы с Германией и Швейцарией. Идеальный вариант – покупка недвижимости для сдачи в аренду.
В 2020 году стоимость жилья в Форарльберге выросла на 4% и превысила 300 000 €. По динамике цен лидирует Брегенц, где средняя цена поднялась за год на 6,6% и составила 322 538 €. Самые дешевые объекты недвижимости 一 в Фельдкирхе: средняя цена составляет 292 068 €.
Стоимость недвижимости в Форарльберге
| Район | Средняя стоимость жилья в 2020 году | Динамика по сравнению с 2019 годом | Цена за кв. м. в 2020 году | Динамика по сравнению с 2019 годом |
|---|---|---|---|---|
| Блуденц | 285 222 € | -3,6% | 4962 € | +14,5% |
| Брегенц | 322 538 € | +6,6% | 4623 € | +20,4% |
| Дорнбирн | 299 992 € | +1,3% | 4503 € | +11,7% |
| Фельдкирх | 292 068 € | +4,8% | 4193 € | +7,0% |
Тироль – самая высокая цена в курортных районах
Столица Тироля 一 город Инсбрук, где расположены горнолыжные спуски, а воздух – свежий и целебный. Поэтому Инсбрук 一 рай для инвестиционной недвижимости. Однако есть и ограничения: например, купить замок в Тироле сложно, так как необходимо получить разрешение от муниципалитета. Апартаменты приобрести легче.
По уровню цен Тироль является вторым по значимости рынком в Австрии после Вены. Средняя стоимость тирольской квартиры за 2020 год 一 268 152 €. Самый дорогой округ в Тироле 一 Китцбюэль. Здесь средний ценник за жилье превышает 400 000 €.
Стоимость недвижимости в Тироле
| Район | Средняя стоимость жилья в 2020 году | Динамика по сравнению с 2019 годом | Цена за кв. м. в 2020 году | Динамика по сравнению с 2019 годом |
|---|---|---|---|---|
| Имст | 237 230 € | -3,5% | 3327 € | +2,1% |
| Инсбрук-Ланд | 258 664 € | +5,5% | 3641 € | -0,7% |
| Инсбрук | 296 487 € | +5,6% | 5216 € | -1,8% |
| Китцбюэль | 407 044 € | +10% | 5197 € | +32% |
| Куфштайн | 250 098 € | +10,3% | 3342 € | +15% |
| Ландек | 267 271 € | -28,2% | 3734 € | -33,9% |
| Лиенц | 150 023 € | -1,5% | 2212 € | +21,4% |
| Ройтте | 131 685 € | -24,8% | 2528 € | -14% |
| Швац | 248 465 € | +18,7% | 3405 € | +28,5% |
Туристический Зальцбург отличается высокими ценами на недвижимость
Стоимость недвижимости в Зальцбурге
| Район | Средняя стоимость жилья в 2020 году | Динамика по сравнению с 2019 годом | Цена за кв. м. в 2020 году | Динамика по сравнению с 2019 годом |
|---|---|---|---|---|
| Халлайн | 255 018 € | +8,8% | 4120 € | +11% |
| Зальцбург (город) | 283 139 € | +3,6% | 4568 € | +2,1% |
| Зальцбург (округ) | 274 928 € | +10,1% | 4189 € | +9,6% |
| Санкт-Иоганн-им-Понгау | 222 902 € | +5,8% | 3404 € | +8,8% |
| Тамсвег | 179 900 € | -0,9% | 2740 € | +11,4% |
| Целль-ам-Зее | 261 812 € | +5,6% | 3944 € | +6,1% |
Верхняя Австрия – регион со стабильным ростом цен на недвижимость
Столица этого региона – Линц. Цены на жилье намного ниже, чем в Вене, а уровень окупаемости почти не отличается. Лидером по стоимости жилья является Урфар-Умгебунг, где средняя цена на недвижимость составляет 227910 €. Самые низкие цены – в Рорбахе, где квадратные метры выставляются по цене 126516 €. Что примечательно, Верхняя Австрия – это единственный в 2020 году регион, где во всех округах отмечается стабильный прирост цен.
Стоимость недвижимости в Верхней Австрии
| Район | Средняя стоимость жилья в 2020 году | Динамика по сравнению с 2019 годом | Цена за кв. м. в 2020 году | Динамика по сравнению с 2019 годом |
|---|---|---|---|---|
| Браунау-ам-Инн | 184 970 € | +10,9% | 2753 € | +16% |
| Эфердинг | 193 139 € | +2,4% | 2946 € | +11,3% |
| Фрайштадт | 179 979 € | +35,1% | 1825 € | +11,7% |
| Гмунден | 207 116 € | +12,1% | 3505 € | +27,3% |
| Грискирхен | 173 443 € | +21% | 2281 € | +14,8% |
| Кирхдорф-ан-дер-Кремс | 180 545 € | +30,3% | 2611 € | +36% |
| Линц (город) | 218 885 € | +1,7% | 3641 € | +3% |
| Линц-Ланд | 202 178 € | +3% | 2751 € | +4% |
| Перг | 172 336 € | +1,9% | 2689 € | +8% |
| Рид-им-Иннкрайс | 169 312 € | +2,7% | 2290 € | +5,2% |
| Рорбах | 126 516 € | +39,6% | 2193 € | +86,9% |
| Шердинг | 155 904 € | +28,1% | 2316 € | +41% |
| Шердинг | 155 904 € | +28,1% | 2316 € | +41% |
| Штайр | 175 706 € | +7,4% | 2427 € | -3,9% |
| Штайр | 175 706 € | +7,4% | 2427 € | -3,9% |
| Урфар-Умгебунг | 227 910 € | +7,8% | 3026 € | +3,6% |
| Феклабрукк | 207 441 € | +4,1% | 3338 € | +14,8% |
| Вельс | 186 047 € | +7,6% | 2661 € | +19,6% |
Нижняя Австрия – самый большой разброс цен на недвижимость
Стоимость недвижимости в Нижней Австрии
| Район | Средняя стоимость жилья в 2020 году | Динамика по сравнению с 2019 годом | Цена за кв. м. в 2020 году | Динамика по сравнению с 2019 годом |
|---|---|---|---|---|
| Амштеттен | 131 490 € | -5,2% | 1948 € | -10,5% |
| Баден | 180 392 € | -5,4% | 3472 € | +7,2% |
| Брукк-ан-дер-Лайта | 157 258 € | 0% | 2505 € | -0,4% |
| Гензерндорф | 171 770 € | -5,6% | 2880 € | -0,7% |
| Гмюнд | 56 530 € | 22,8% | 878 € | +144,2% |
| Холлабрунн | 107 046 € | -5,4% | 2167 € | +19,7% |
| Хорн | 77 505 € | -1,2% | 1014 € | -24,8% |
| Корнойбург | 213 038 € | +11,9% | 3431 € | +15,7% |
| Кремс-ан-дер-Донау (Штадт) | 194 370 € | +25,3% | 2809 € | +42,9% |
| Лилиенфельд | 78 606 € | +13,6% | 1084 € | - |
| Мельк | 106 267 € | -5,5% | 1406 € | -4,5% |
| Мистельбах | 176 132 € | +8,2% | 3169 € | +6,6% |
| Мёдлинг | 229 216 € | +4,6% | 3426 € | +2,4% |
| Нойнкирхен | 86 927 € | +21,4% | 1759 € | +28,7% |
| Санкт-Пёльтен (Ланд) | 188 802 € | +4,5% | 2929 € | +0,3% |
| Санкт-Пёльтен (Штадт) | 140 559 € | -14,2% | 2278 € | -12,1% |
| Шайбс | 109 088 € | +10% | 1608 € | +8,1% |
| Тульн | 222 418 € | +9,9% | 3230 € | +2,3% |
| Вайдхофен-ан-дер-Тайя | 92 425€ | +23,6% | 451 € | -74,4% |
| Винер-Нойштадт (Штадт) | 145 758 € | +10% | 2382 € | -1,5% |
| Цветль | 76 715 € | -21,4% | - | - |
Каринтия 一 регион с резкими изменениями цен на недвижимость
Столица Каринтии 一 Клагенфурт. В этом городе жилье доступнее, чем, например, в Тироле. Кроме того, тут можно купить вторичное жилье, а это возможно не во всех регионах.
В первой половине 2020 года рынок жилья в Каринтии упал до уровня 2015 года. Общая стоимость продаж снизилась с 254 миллионов евро до 209 миллионов евро. Вообще динамика цен в округах Каринтии носит весьма бурный характер. Изменения по сравнению с предыдущим годом в отдельных районах составляют от 10 000 до 60 000 €.
Самое дорогое жилье находится в Клагенфурт-Ланде. Здесь самая дорогая недвижимость продается по 212 564 €. Второе место в рейтинге цен занимает Филлах с ценником в 183 151 €. В это же время в Шпиттале «квадраты» подорожали на 37 244 € после падения цен в прошлом году и стабилизировались чуть выше семилетнего среднего показателя на уровне 179 805 €. В Фельдкирхене цены выросли на четверть и достигли нового рекордного уровня в 164 176 €.
Стоимость недвижимости в Каринтии
| Район | Средняя стоимость жилья в 2020 году | Динамика по сравнению с 2019 годом | Цена за кв. м. в 2020 году | Динамика по сравнению с 2019 годом |
|---|---|---|---|---|
| Фельдкирхен | 164 176 € | +25,2% | 3085 € | -8,0% |
| Хермагор | 144 918 € | -6,3% | 2433 € | +6,1% |
| Клагенфурт-Ланд | 212 564 € | -21,8% | 3256 € | -17,5% |
| Клагенфурт-Штадт | 162 591 € | +7,7% | 2520 € | +6,1% |
| Санкт-Файт-ан-дер-Глан | 87 348 € | -16,1% | 1003 € | -30,8% |
| Шпитталь-ан-дер-Драу | 179 805 € | +26,1% | 3109 € | +18,3% |
| Филлах | 183 151 € | -6,7% | 2823 € | -6,2% |
| Фелкермаркт | 144 982 € | +21,6% | 2446 € | +25,3% |
| Вольфсберг | 138 434 € | +34,2% | 1711 € | +24,8% |
Штирия привлекает развитой инфраструктурой
Город Грац — столица Штирии и второй по величине город в стране. Город отличается развитой инфраструктурой, насыщенной жизнью. Университеты Граца привлекают студентов со всего мира. Грац часто выбирают люди после 35 лет, чтобы жить с семьей и дать детям достойное образование. Недалеко находятся горы, воздух свежий и чистый.
Цены на жилье в Штирии ниже, чем в Вене 一 самую дорогую недвижимость отдают по цене чуть более 186 000 €. Дешевле всего жилье обойдется в Муртале. Здесь отмечается самая низкая средняя цена в регионе 一 71 217 €.
Стоимость недвижимости в Штирии
| Район | Средняя стоимость жилья в 2020 году | Динамика по сравнению с 2019 годом | Цена за кв. м. в 2020 году | Динамика по сравнению с 2019 годом |
|---|---|---|---|---|
| Брукк-Мюрццушлаг | 83 195 € | +14,0% | 1160 € | -1,0% |
| Дойчландсберг | 139 016 € | -7,2% | 2244 € | +7,9% |
| Грац | 172 994 € | 7,7% | 2813 € | +0,5% |
| Грац-Умгебунг | 186 503 € | +6,8% | 2728 € | +10,2% |
| Хартберг-Фюрстенфельд | 104 676 € | -0,1% | 1583 € | -6,4% |
| Лейбниц | 151 207 € | -2,4% | 2065 € | +3,7% |
| Леобен | 104 204 € | +5,3% | 1591 € | +17,5% |
| Лицен | 168 960 € | +6,5% | 2229 € | -1,8% |
| Мурау | 83 648 € | -35,2% | 1131 € | -38,9% |
| Мурталь | 71 217 € | -1,1% | 997 € | -7,1% |
| Зюдостштаермарк | 142 478 € | +15% | 2253 € | +10,5% |
| Фойтсберг | 110 378 € | +16,8% | 1631 € | -1,7% |
| Вайц | 146 473 € | +1,8% | 2105 € | -2,0% |
Бургенланд 一 самые низкие цены на жилую недвижимость
Столица Бургенланда – город Айзенштадт. Эта федеральная земля – одна из самых малонаселенных в Австрии. Здесь много полей для гольфа, заповедников. Тут немного иностранцев, а жилье подойдет тем, кто любит тихую и уединенную жизнь в гармонии с природой.
Наиболее востребованным типом жилья в Бургенланде являются односемейные дома – это связано с большой площадью территории под застройку и самыми низкими ценами в Австрии.
Стоимость недвижимости в Бургенланде
| Округ, город | Стоимость дома в 2020 году | Динамика по сравнению с 2019 годом |
|---|---|---|
| Айзенштадт, Айзенштадт-Умгебунг, Рус | 190 570 € | 0% |
| Гюссинг | 109 208 € | +13,7% |
| Еннерсдорф | н / д | н / д |
| Маттерсбург | 169 226 € | +21,0% |
| Нойзидль-ам-Зе | 224 606 € | +18,1% |
| Оберпуллендорф | 99 502 € | -10,0% |
| Оберварт | 107 795 € | +1,7% |
Жилая недвижимость как инвестиция
Большая часть покупателей австрийской недвижимости 一 иностранцы, а также австрийцы, которые инвестируют в жилье. Люди, которые ищут место проживания, предпочитают аренду.
Этому несколько причин. Уровень заработной платы позволяет снимать жилье за 400 € в месяц и не чувствовать материальных затруднений. Цены на покупку жилья достаточно высокие. Австрия заботится о своих гражданах, и в случае потери работоспособности они будут обеспечены жильем по государственным программам.
Перед покупкой недвижимости необходимо заранее решить, как она будет использоваться. Резиденты имеют право купить недвижимость для собственного проживания или инвестировать в жилой объект, чтобы сдавать в аренду.
Проживание. Есть два типа проживания: Hauptwohnsitz (основное жилье) и Nebenwohnsitz (вторичное, дополнительное жилье). Принципы выбора основного жилья:
- постоянство проживания;
- расположение места работы или учебы 一 если эти объекты располагаются недалеко от дома, такое жилье есть смысл сделать постоянным;
- состав семьи 一 одинокие резиденты часто выбирают аренду, которая выгоднее. Семьи с детьми обычно покупают основное жилье рядом с учреждениями, где учится ребенок.
У многих австрийцев есть дополнительное жилье для отдыха. Nebenwohnsitz подходит также тем, кто устраивается на работу, удаленную от основного жилья.
Если в собственности у человека есть несколько жилых объектов, один из них обязательно нужно зарегистрировать в качестве Hauptwohnsitz. Это позволяет участвовать в голосовании, посещать учебные заведения, получать парковочные места и претендовать при наличии оснований на государственные субсидии.
Сдача в аренду. Если недвижимость планируется сдавать в аренду, то с дохода от аренды надо будет платить налог.
Налог на доход от сдачи жилья в аренду
| Годовая стоимость аренды | Налоговая ставка |
|---|---|
| 11 000 – 18 000 € | 25% |
| 18 000 – 31 000 € | 35% |
| 31 000 – 60 000 € | 42% |
| 60 000 – 90 000 € | 50% |
| Более 90 000 € | 50% |
Расходы на оформление сделки
Кроме стоимости самой недвижимости, при покупке необходимо учесть дополнительные расходы.
- Брокерская комиссия. Ее размер можно обсудить, но в законе указаны верхние пределы. При покупке до 36 336,42 € брокер возьмет не более 4%. При стоимости сделки от 36 336,42 до 48 448,51 € комиссия составит 1453,46 € плюс НДС. При более высокой стоимости комиссия не более 3%. Кстати, в Австрии комиссия оплачивается и покупателем, и продавцом.
- Налог на передачу недвижимости 一 3,5% от покупной цены.
- Запись в земельной книге 一 1,1% от покупной цены. Если имущество заложено, придется дополнительно внести 1,2% от стоимости залога.
- Услуги адвоката, сопровождающего процесс купли-продажи 一 от 1 до 3%. Кроме того, взимается сбор за заверение подписей нотариусом, сумма платежа зависит от цены покупки.
Суммарные дополнительные расходы при покупке недвижимости могут составить 10–12% от стоимости договора.
Где лучше всего в Австрии покупать жилье
Лидерами среди федеральных земель по динамике цен на недвижимость из года в год являются Вена и курортные регионы.
В столице Австрии, Инсбруке, Зальцбурге и Форарльберге можно смело инвестировать в недвижимость 一 ситуация на местных рынках жилья позволяет ожидать солидную прибыль.
Средняя цена жилья в столицах федеральных земель Австрии
| Столица федеральной земли | Средняя цена жилой недвижимости |
|---|---|
| Инсбрук | 296 487 € |
| Зальцбург | 261 335 € |
| Вена | 241 661 € |
| Брегенц | 322 538 € |
| Линц | 218 885 € |
| Грац | 172 994 € |
| Клагенфурт | 162 591 € |
| Санкт-Пельтен | 140 559 € |
| Айзенштадт | 124 119 € |
Отвечаем на вопросы
В федеральных землях иностранец не может просто так купить недвижимость. Сначала кандидат должен получить разрешение на приобретение объекта недвижимости в Австрии. Теоретически покупка недвижимости без ВНЖ возможна, но на практике это не всегда так. Оформление разрешения в муниципалитете может растянуться на долгие месяцы. Именно поэтому подрядчик или продавец неохотно идут на такие сделки: заключив предварительный договор, они вынуждены ждать, пока муниципалитет выдаст разрешение. Заключить договор купли-продажи с другим покупателем в это время они не могут.
Существует также способ стать владельцем недвижимости без ВНЖ 一 приобрести объект на компанию. Для этого организация должна быть официально зарегистрирована на территории федеральной земли, иметь здесь головной офис, вести коммерческую деятельность и платить налоги.
Подробную информацию по этой теме читайте в материале «Элитная недвижимость в Австрии».
Жильем класса люкс сейчас считаются 596 домов на одну семью и 2492 квартир, которые составляют самые дорогие 5% недвижимости на внутреннем рынке. Их общая цена составляет 2,82 миллиарда €.
Наибольший прирост по количеству сделок с элитной недвижимостью отмечается в сегменте мансард +5%. Это влияет на величину цен. В среднем благоустроенная просторная мансарда с качественным дизайном стоит 890 000 €. На втором месте находятся элитные квартиры на этажах. Здесь средний ценник фиксируется на отметке 498 800 €. Средняя стоимость элитного односемейного дома составляет 680 750 €.
Процесс приобретения недвижимого имущества включает 11 основных этапов.
- Осмотр объекта.
- Получение проекта договора.
- Консультация с нотариусом.
- Регистрация договора.
- Оплата услуг риэлтора.
- Резервирование в земельном реестре.
- Разрешение на вывод из-под залога.
- Уплата налога на передачу недвижимости.
- Оплата стоимости покупки.
- Регистрация в земельном реестре.
- Получение ключей и проверка состояния имущества.
Подробную информацию по каждому этапу вы найдете в материале «Все о покупке и строительстве недвижимости в Австрии».
Если вы покупаете жилье в многоквартирном доме, деньги на расходы собираются на общем счете управляющей организации жильцов и распределяются администратором (местным управдомом). В месяц за квадратный метр выходит от 2 до 4 €.
По отдельным видам коммунальных услуг средняя стоимость такова:
- электричество 一 0,3一0,5 €/кВт;
- вода 一 1一2 €/м3;
- вывоз мусора 一 от 5 до 180 € в месяц в зависимости от объема мусорного контейнера;
- интернет 一 27一120 € в месяц в зависимости от тарифа провайдера;
- кабельное телевидение 一 5一10 € в месяц.
Владельцы частных домов облагаются фиксированным земельным налогом. Базовая ставка 一 0,2% от стоимости жилья, к которой добавляют муниципальный коэффициент. В среднем за год придется уплатить налог в 100 €.
Кроме того, в казну государства необходимо уплачивать земельный налог Grundsteuer, который рассчитывается из кадастровой стоимости земельного участка. При этом тарификация разнится в зависимости от типа недвижимости: жилой участок, участок под застройку или сельскохозяйственные угодья.
В первую очередь, учтите сопутствующие расходы на:
- аренду фургона;
- покупку коробок для вещей;
- погрузку движимого имущества;
- найм экспедиторской фирмы.
В среднем закладывайте не менее 300一350 € за один день.
После переезда вы обязаны в течение месяца зарегистрироваться по новому адресу. Для этого нужно подать заявку по электронной почте или факсу в местный магистрат. При этом отдельная форма заявки заполняется на каждого человека, который будет проживать в доме. Любого, кто нарушит месячный срок перерегистрации, ждет штраф в размере 726 €. При повторном нарушении штраф вырастает до 2180 €.
Более подробную информацию читайте в статье «Как в Австрии организовать переезд в новую недвижимость».
