Все о рынке недвижимости в Австрии: цены, особенности выбора, советы

Поделиться в facebook
Поделиться в twitter
Поделиться в linkedin
Все о рынке недвижимости в Австрии: цены, особенности выбора, советы - Иммигрант Инвест
Все о рынке недвижимости в Австрии: цены, особенности выбора, советы - Иммигрант Инвест

Покупка недвижимости в Австрии – это не только серьезное финансовое обязательство. Приобретение жилья повлияет на качество вашей жизни и жизни вашей семьи на долгие годы. Поэтому к выбору объекта следует подойти очень серьезно, ориентируясь на цели покупки, цены в регионах, возможные ограничения и расходы.

 

Цель приобретения недвижимости

Ключ в дверях
Как правило, жилье в Австрии состоятельные иностранцы приобретают для личных нужд или в качестве инвестиции для аренды

Перед покупкой жилья в Австрии определитесь с целями по его использованию. Став резидентом в федеральных землях, вы можете приобрести недвижимость для проживания или для его последующей сдачи в аренду.

Недвижимость для проживания

Австрийское законодательство четко разграничивает два типа проживания: Hauptwohnsitz (основное жилье) и Zweitwohnsitz (вторичное, дополнительное жилье). В первом случае ключевыми критериями для выбора станут:

  • продолжительность пребывания – если вам необходим дом или квартира для постоянного проживания;
  • расположение места работы и учебы – если офис или школа находятся рядом с домом, есть смысл сделать такое жилье постоянным;
  • состав семьи – одиноким резидентам не обязательно надолго оседать на каком-то определенном месте, поэтому можно выбрать более выгодную аренду. А вот семьям, особенно с детьми, лучше закрепиться в основном жилье рядом с детским садом, школой или университетом.

Помимо основного жилья многие австрийцы приобретают вторичное. Такая недвижимость, как правило, используется в качестве места для отпуска или непродолжительного отдыха. Кроме того, Zweitwohnsitz станет оптимальным вариантом, если покупатель устраивается на работу вдали от своего основного дома.

Если у резидента есть несколько объектов жилой недвижимости, одно из них обязательно должно быть зарегистрировано как основное. Это даст право голосовать на выборах, посещать школы и детские сады, получать места на парковках и претендовать на государственные субсидии.

Цены на недвижимость в Австрии растут ежегодно. За последние два года положительная динамика составила 4,2 %. Однако в 2020 год свои коррективы в состояние рынка внесла пандемия COVID-19 – рост цен хоть и незначительно, но замедлился. Так, за январь-июнь средние расценки на жилье снизились на 2,3 %.

Наиболее дорогое жилье традиционно продается в Вене и Тироле.

В столице Австрии сейчас самым дорогим районом остается Внутренний город. Здесь за квадратный метр жилья собственники просят €14 801. Дешевле всего покупка обойдется в Зиммеринге, где средний ценник установился на уровне €4 091:

Район Стоимость, €/кв. м Изменение за месяц, %
1.Внутренний город 14 801 -3,17
2.Леопольдштадт 6 292 -1,05
3.Ландштадт 6 715 -1,58
4.Виден 7 908 +2,43
5.Маргаретен 5 778 -0,65
6.Мариахильф 6 855 -2,35
7.Нойбау 7 241 -2,86
8.Йозефштадт 8 039 +1,85
9.Альзергрунд 8 371 +12,28
10.Фаворитен 4 312 -1,23
11.Зиммеринг 4 091 -0,33
12.Мейдлинг 4 447 -3,05
13.Хитцинг 5 394 -2,13
14.Пенцинг 5 449 -0,47
15.Рудольфсхайм-Фюнфхаус 4 625 +0,1
16.Оттакринг 5 251 +4,86
17.Хернальс 4 986 -0,27
18.Веринг 6 390 -4,08
19.Деблинг 7 336 -0,56
20.Бригиттенау 4 871 +1,79
21.Флоридсдорф 4 940 +1,88
22.Донауштадт 4 935 +0,63
23.Лизинг 4 806 -0,44

Средняя цена на жилье в Тироле составляет €254 781. Дороже всего покупка недвижимости – в Китцбюэле, где жилая недвижимость обойдется €495 000. Чуть более доступные квадратные метры находятся в Ландеке со средним ценником в €485 000. На третьем месте – Инсбрук-Штадт, где приобрести недвижимость можно по цене €279 227.

Более подробно о расценках на жилье во всех девяти федеральных землях можно прочитать в материале «Стоимость недвижимости в Австрии».

Недвижимость как инвестиция

Аренда (Miete) – довольно распространенная в Австрии форма проживания. Местные жители часто перемещаются с места на место, меняя работу или учебное заведение. Поэтому сдача жилья в аренду является весьма прибыльной в течение всего года. К тому же, в австрийском законодательстве четко прописаны права и обязанности арендаторов и арендодателей. Главное, что стоит учесть при приобретении жилья в аренду – ваш доход будет облагаться налогом по прогрессивной ставке:

  • €11–18 000 в год – 25%;
  • €18–31 000 – 35%;
  • €31–60 000 – 42%;
  • €60–90 000 – 48%;
  • более €90 000 – 50%.

Если ваш годовой доход с аренды составляет не более €11 000, налог на прибыль применяться не будет.

Состояние рынка недвижимости

Как и в случае с продажей жилья, состояние рынка аренды зависит от региона. В Вене за первые 6 месяцев 2020 года цены изменились незначительно. Сейчас по типам жилья отмечаются следующие расценки:

  • квартира с одной спальней в центре города – €877,68 в месяц;
  • квартира с одной спальней на окраине – €642,73;
  • квартира с тремя спальнями в центре города – €1 590,91;
  • квартира с тремя спальнями на окраине – €1 167,86.

Валовый доход от аренды в центральных районах отмечается на уровне 2,71 %, на окраинах – 3,26 %.

В Зальцбурге стоимость аренды близка к той, что отмечается в столице. Самые дешевые квадратные метры – в Тамсвеге (€6,40 за кв. м). Самые дорогие – в столице федеральной земли Зальцбурге (€15,47).

В Тироле расценки привязаны к месту, где находится недвижимость. Чем ближе жилье к туристическим локациям, тем дороже. Например, в Инсбруке квадратный метр аренды стоит €18,12, в Китцбюэль – €15,93, в Имсте – €14,26.

В Верхней Австрии по стоимости лидируют Линц и Феклабрукк со ставкой в €12. В Нижней Австрии сказывается близость столицы, поэтому стоимость аренды здесь доходит до €14.

В Штирии жилье в аренду можно найти уже по цене около €7 евро за «квадрат». Однако более выгодно сдавать жилье в аренду получится в столичном Граце, где квадратный метр в новостройке стоит около €12.

В Каринтии цены на новое и вторичное жилье почти не отличаются. Так, в Клагенфурт-Ланде квартиры сдаются по €12 за «квадрат». Самая дешевая аренда – в Хермагоре (€4,61).

В Бургенланде расценки на аренду сопоставимы с каринтийскими. Здесь по расценкам лидирует Еннерсдорф – около €10 за квадратный метр. Дешевле всего аренда обойдется в Маттерсбург, где арендодатели выставляют ценник в €6,67.

Подробную информацию о стоимости аренды в федеральных землях вы найдете в статье «Стоимость недвижимости в Австрии».

Условия сдачи в аренду

Грамотный подход к вопросу сдачи жилья в аренду – залог того, что вы не только возместите расходы на недвижимость, но и получите стабильный доход. Ориентируйтесь на следующие моменты.

  • Возможный доход. Западные федеральные земли вроде Тироля и Форарльберга, как правило, на треть дороже восточных. Самые дорогие квадратные метры – в городских престижных районах. Лидер по расценкам – столичная Вена.
  • Жилье, пользующееся большим спросом. В последние годы арендаторы активно выбирают небольшие квартиры до 65 кв. м и жилье более 100 «квадратов». Не жалеют денег за центральные районы, квартиры с лифтами и террасами. У туристов большим спросом пользуются меблированные апартаменты без лишнего декора. Семейные пары отдают предпочтение небольшим квартирам, в том числе без мебели. Студенты и служащие часто заселяются в студии, деловые люди – в роскошные бизнес-апартаменты.
  • Самостоятельная аренда или с помощью риелтора. Вы можете в целях экономии сдавать жилье в аренду своими силами – закон этого не запрещает. Однако профессиональный брокер быстрее найдет арендатора и предложит выгодную для вас цену.
  • Управление недвижимостью. В Австрии распространена практика привлечения компаний по управлению имуществом. Обслуживание недвижимости с их помощью позволит арендодателю получить немалую прибыль с аренды.

Более подробно об арендных условиях в федеральных землях читайте в материале «Сдаем австрийскую недвижимость в аренду».

Возможные ограничения на покупку

Флаг ЕС
У граждан ЕС есть максимум привилегий в плане приобретения австрийского жилья

При покупке недвижимости имейте в виду, что граждане стран – членов ЕС имеют неограниченный доступ к австрийскому рынку недвижимости в соответствии с принципом равенства ЕС. Тогда как гражданам стран, не входящих в ЕС, обычно требуется специальное разрешение на покупку недвижимости в Австрии, особенно если это делается исключительно в инвестиционных целях.

В Австрии иностранцу почти нереально купить курортную недвижимость. В западных федеральных землях, которые граничат с Германией (Форарльберг, Тироль и Зальцбург) действует крайне строгое к иностранным гражданам законодательство. Здесь существуют жесткие ограничения на продажу объектов. Единственный способ приобрести здесь недвижимость – купить его для постоянного проживания. Такие случаи, как правило, являются редкими и исключительными.

Выбор типа недвижимости

Комната в новом доме

Выбирая недвижимость, ориентируйтесь также на его тип, с учетом достоинств и недостатков.

Частное жилье

Плюсы:

  • Солидная жилплощадь.
  • Большая прилегающая территория.
  • Легко продается.

Минусы:

  • Высокие расходы на покупку и коммунальные платежи.
  • Как правило, такое жилье находится за городом.
  • Больше подходит для молодых покупателей – пожилым тяжело ухаживать за участком, проводить ремонт.

Двухквартирный дом

Плюсы:

  • Расходы на землю и инфраструктуру можно поровну поделить с соседями по дому.
  • Как правило, находится ближе к центру города.
  • Оптимальный вариант для семей с детьми.
  • Легко продается.

Минусы:

  • Меньше личной территории.
  • Возможны конфликты с соседями.
  • При обустройстве приходится учитывать общую планировку.

Рядный дом – из трех и более строений с общими стенами

Плюсы:

  • Обходится дешевле частного и двухквартирного дома.
  • Невысокие затраты при строительстве и на отопление.
  • Высокая энергоэффективность.
  • Недорогое обслуживание.
  • Для детей – возможность общения со сверстниками.
  • Развитая инфраструктура.

Минусы:

  • Нет большого разнообразия в экстерьере здания.
  • Нет возможности серьезной перепланировки.
  • Необходимость в звукоизоляции.
  • Большое количество лестниц.
  • Малый метраж комнат.

Кондоминиум

Плюсы:

  • Самый доступный тип жилья.
  • Эксплуатационные расходы делятся между квартирами.
  • Помощь соседей при необходимости.
  • Хороший вариант для пожилых людей.

Минусы:

  • Сложно перепродать.
  • Ограниченное личное пространство.
  • Перепланировку и ремонт, затрагивающие общие территории (стены, коридоры) необходимо согласовывать с собственниками жилья.

В Австрии значительно различаются условия проживания в жилье старого и нового фонда. Новостройка означает полную отделку современными материалами. В вашем распоряжении окажутся новые коммуникации (водопровод, розетки, проводка). Кроме того, при строительстве новых домов учитываются самые строгие требования к энергоэффективности. Стоимость новостроек выше, чем у вторички, зато в дальнейшем вы сэкономите на отоплении.

Старые дома обойдутся дешевле. Здесь будут высокие потолки и много простора для творческого подхода к дизайну. Однако учтите, что энергоэффективность у таких домов ниже – здесь больше теплопотери, там подтекает кран – и в ремонт придется вложиться дополнительно.

Дом в Австрии можно строить под ключ или покупать сборное жилье. В первом случае вы получаете объект в назначенный срок, а за дополнительную плату можете заказать индивидуальный дизайн-проект. При этом полную стоимость (строение и земля) назначает застройщик.

Во втором случае дом выбирается по каталогу. Строительство ведется в сжатые сроки, и готовый дом будет сразу готов к заселению. Фиксированная цена здесь – только у базовой застройки.

Сопутствующие расходы

Калькулятор и евро
После покупки жилья собственника ожидают налоговые отчисления и коммунальные платежи

При приобретении жилья важно учитывать не только его стоимость, но и дополнительные затраты.

Разовые расходы

  • Регистрация в земельном кадастре (Grundbucheintrag) – 1,1 % цены (+ фиксированная сумма в €44 за заявку).
  • При выдаче кредита: 2 % комиссии банку, фиксированная сумма в €100 в год за ведение счета, 0,01 % за страховку, 1,2 % за регистрацию ипотеки.
  • Оценка недвижимости – до 1,5 % цены.
  • Услуги нотариуса – 1,5–3 % оценочной стоимости.
  • Административные расходы – 1–3 %.
  • Услуги брокера – 3–4 % цены.
  • Разрешение на покупку для иностранца (Auslandserwerbbehörde) – около €800.

Налоги

Домовладелец в Австрии обязан уплачивать с собственности ряд налогов. Основной налог – ежегодный на недвижимость. Кроме того, существуют налоги на прирост капитала при продаже жилья, при аренде и передаче.

Ежегодный налог на недвижимость рассчитывается по налоговой ставке и характеру объекта (жилой или коммерческий). Для расчета используется кадастровая стоимость, которая устанавливается налоговой службой. Например, для односемейного дома налоговая ставка составит 0,5 ‰ за первые €3 650, 1 ‰ за следующие €7 300, 2 ‰ за остаток. Уплачивается налог четырежды в год.

Налог на прирост капитала составляет 30 % для объектов, которые были приобретены после 2002 года. Для более ранних покупок жилья действует льготная ставка в 4,2 %.

Если вы получаете доход с аренды, вам необходимо уплачивать налог на прибыль, который рассчитывается по годовой выручке. Применяется налог с суммы в €11 000 в год:

  • до €11 000 – 0 %;
  • €11 000–€18 000 – 25 %;
  • €18 000–€31 000 – 35 %;
  • €31 000–€60 000 – 42 %;
  • €60 000–€90 000 – 48 %;
  • €90 000–€1 000 000 – 50 %;
  • Более €1 000 000 – 55 %.

При дарении или сделке купли-продажи вступает в силу налог на передачу недвижимости. Стандартная ставка налога составляет 3,5 %. Однако при передаче недвижимости в пользу родственников применяется льготная ставка в 2 %.

Более подробную информацию вы можете получить в материале «Налоги на недвижимость в Австрии».

Коммунальные платежи

В Австрии коммунальные платежи делятся на квартплату и эксплуатационные расходы (Betriebskosten). Первая группа относится к расходам на электричество, отопление, газ, водоснабжение, интернет, ТВ и телефон. Вторая группа включает:

  • водоснабжение и обслуживание водопровода (ремонт и обновление);
  • прочистка дымохода;
  • очистку канализации;
  • вывоз мусора (ТБО и строительных отходов);
  • борьбу с вредителями (крысы, насекомые);
  • общедомовое освещение (затраты на электроэнергию для лестниц, стоимость замены ламп и предохранителей);
  • страхование от пожара, прорыва водопровода;
  • дополнительное страхование от стихийных бедствий (только по согласованию с большинством собственников жилья);
  • расходы на управление домом (расходы на печатные материалы, заключение договоров на поставку услуг, оплата труда управляющего имуществом и прочее);
  • уборку снега.

Размер квартплаты зависит от провайдера, типа жилья и района обслуживания. Например, в Вене расходы на квартиру площадью 80 «квадратов» составят около €200 в месяц. За элитный дом с бассейном, сауной, тренажерным залом придется отдать не менее €300. Однако, как уже говорилось выше, неплохо сэкономить получится, если дом будет оборудован с учетом требований к энергоэффективности.

Величина эксплуатационных расходов зависит от метража квартиры и расценок управляющей компании. В среднем за месяц набегает сумма в €150–160.

Более детальную информацию о коммунальных платежах читайте в материале Квартплата в Австрии.

Заключение

А теперь – чек-лист основных моментов, которые следует учитывать при покупке недвижимости в Австрии.

  • В федеральных землях не всегда реально купить участки под застройку сразу, особенно в желаемых кварталах. Земельные контракты редко переходят из рук в руки – и когда это происходит, цены резко взлетают вверх. Одним из популярных решений является покупка прав на строительство, что позволяет вам возводить собственность и владеть ею, не покупая землю под ней.
  • Обращайте внимание на цены в регионе приобретения. Вена и горнолыжные районы, как правило, отличаются стабильно высокими расценками. Цены на недвижимость могут варьироваться от района к району и даже между соседними кварталами.
  • Изучите особенности окрестной территории начиная от общественного транспорта и до близлежащих парков и зон отдыха.
  • Решите, планируете ли вы купить недвижимость для личного пользования или рассчитываете на долгосрочную прибыль с аренды. Приобретая жилье в ипотеку, учтите, что австрийские банки предлагают лучшие условия, если вы собираетесь жить в доме или квартире – это представляет меньший риск для кредитных организаций. Стать арендодателем имеет смысл, только если арендная плата покрывает вашу ипотечную ставку.
  • Как домовладелец вы будете нести ответственность за содержание, при этом ваша прибыль будет облагаться подоходным налогом. Кроме того, граждане стран, не входящих в ЕС, могут иметь проблемы с покупкой недвижимости в курортных районах, если они не планируют жить в ней в течение первых двух лет после покупки.
  • Ищите наиболее подходящие для себя варианты ипотеки. Часто дельные рекомендации могут дать сами девелоперы.
  • Всегда требуйте личного осмотра жилья. Так вы можете сделать особые пожелания, например, в плане дизайна комнат, планировки помещений и прочего.
  • Договариваясь о сумме сделки, помните, что у девелоперов часто есть возможность немного снизить изначальную стоимость.

Вопрос-ответ

Брокер возьмет на себя задачи по поиску наиболее подходящей для вас собственности, поможет с оформлением документов. За свои комиссионные брокер отвечает за скорость сделки и ее эффективность. Нотариус отвечает за составление договора купли-продажи, заверение ипотечного долга и доверенностей, ведение клиентских денежных средств. Он же получит все необходимые справки и разрешения у властей и передаст документы в земельный реестр и налоговую службу.

Точная сумма затрат будет зависеть от типа дома, стоимости стройматериалов, коммунальных услугу и налогов. При подсчете расходов ориентируетесь на следующие пункты:

 

  • Разрешение на строительство – €500–800.
  • Земельные, архитектурные и инженерные расходы – около €20 000.
  • Стоимость дома в зависимости от типа постройки.
  • Стоимость строительного участка: в городе, пригороде или сельской местности.
  • Оснащение системами отопления, водоотведения и водоснабжения.
  • Расходы на внешнее строительство: возведение каркаса, крыши, установка окон, кровельные, малярные и штукатурные работы.
  • Внутренняя отделка, проведение электрокоммуникаций.

Для получения разрешения потребуются следующие документы:

 

  • ходатайство (Antrag auf Genehmigung) – в виде обычного заявления или заполненного формуляра, в зависимости от требований федеральной земли;
  • копию договора или его проекта;
  • информацию о назначении объекта (Erklärung der Nutzung der Liegenschaft);
  • геодезический план (Lageplan);
  • актуальную выписку из земельного реестра (Grundbuchsabschrift), которую можно получить у нотариуса или через интернет;
  • загранпаспорт.

Австрийский Закон о защите прав потребителей (§30a Konsumentenschutzgesetzes, KschG) разрешает в течение недели отменить сделку, заключенную во время первого визита на объект. Семидневный период отсчитывается со дня передачи покупателю копии договора купли-продажи (Vertragserklärung) и письменного уведомления о праве на отзыв (Rücktrittsrecht). Максимальный срок – месяц после первого посещения купленного имущества, независимо от того, получил покупатель контракт купли-продажи или нет. Если заявление о расторжении контракта купли-продажи адресовано ответственному брокеру, одновременно недействительным признают и соответствующий брокерский договор.

Пролистать наверх
Поделись с друзьями