Покупка недвижимости в Австрии – это не только серьезное финансовое обязательство. Приобретение жилья повлияет на качество вашей жизни и жизни вашей семьи на долгие годы. Поэтому к выбору объекта следует подойти очень серьезно, ориентируясь на цели покупки, цены в регионах, возможные ограничения и расходы.
Цель приобретения недвижимости
Перед покупкой жилья в Австрии определитесь с целями по его использованию. Став резидентом в федеральных землях, вы можете приобрести недвижимость для проживания или для его последующей сдачи в аренду.
Недвижимость для проживания
Австрийское законодательство четко разграничивает два типа проживания: Hauptwohnsitz (основное жилье) и Zweitwohnsitz (вторичное, дополнительное жилье). В первом случае ключевыми критериями для выбора станут:
- продолжительность пребывания – если вам необходим дом или квартира для постоянного проживания;
- расположение места работы и учебы – если офис или школа находятся рядом с домом, есть смысл сделать такое жилье постоянным;
- состав семьи – одиноким резидентам не обязательно надолго оседать на каком-то определенном месте, поэтому можно выбрать более выгодную аренду. А вот семьям, особенно с детьми, лучше закрепиться в основном жилье рядом с детским садом, школой или университетом.
Помимо основного жилья многие австрийцы приобретают вторичное. Такая недвижимость, как правило, используется в качестве места для отпуска или непродолжительного отдыха. Кроме того, Zweitwohnsitz станет оптимальным вариантом, если покупатель устраивается на работу вдали от своего основного дома.
Если у резидента есть несколько объектов жилой недвижимости, одно из них обязательно должно быть зарегистрировано как основное. Это даст право голосовать на выборах, посещать школы и детские сады, получать места на парковках и претендовать на государственные субсидии.
Цены на недвижимость в Австрии растут ежегодно. За последние два года положительная динамика составила 4,2 %. Однако в 2020 год свои коррективы в состояние рынка внесла пандемия COVID-19 – рост цен хоть и незначительно, но замедлился. Так, за январь-июнь средние расценки на жилье снизились на 2,3 %.
Наиболее дорогое жилье традиционно продается в Вене и Тироле.
В столице Австрии сейчас самым дорогим районом остается Внутренний город. Здесь за квадратный метр жилья собственники просят €14 801. Дешевле всего покупка обойдется в Зиммеринге, где средний ценник установился на уровне €4 091:
| Район | Стоимость, €/кв. м | Изменение за месяц, % |
|---|---|---|
| 1.Внутренний город | 14 801 | -3,17 |
| 2.Леопольдштадт | 6 292 | -1,05 |
| 3.Ландштадт | 6 715 | -1,58 |
| 4.Виден | 7 908 | +2,43 |
| 5.Маргаретен | 5 778 | -0,65 |
| 6.Мариахильф | 6 855 | -2,35 |
| 7.Нойбау | 7 241 | -2,86 |
| 8.Йозефштадт | 8 039 | +1,85 |
| 9.Альзергрунд | 8 371 | +12,28 |
| 10.Фаворитен | 4 312 | -1,23 |
| 11.Зиммеринг | 4 091 | -0,33 |
| 12.Мейдлинг | 4 447 | -3,05 |
| 13.Хитцинг | 5 394 | -2,13 |
| 14.Пенцинг | 5 449 | -0,47 |
| 15.Рудольфсхайм-Фюнфхаус | 4 625 | +0,1 |
| 16.Оттакринг | 5 251 | +4,86 |
| 17.Хернальс | 4 986 | -0,27 |
| 18.Веринг | 6 390 | -4,08 |
| 19.Деблинг | 7 336 | -0,56 |
| 20.Бригиттенау | 4 871 | +1,79 |
| 21.Флоридсдорф | 4 940 | +1,88 |
| 22.Донауштадт | 4 935 | +0,63 |
| 23.Лизинг | 4 806 | -0,44 |
Средняя цена на жилье в Тироле составляет €254 781. Дороже всего покупка недвижимости – в Китцбюэле, где жилая недвижимость обойдется €495 000. Чуть более доступные квадратные метры находятся в Ландеке со средним ценником в €485 000. На третьем месте – Инсбрук-Штадт, где приобрести недвижимость можно по цене €279 227.
Более подробно о расценках на жилье во всех девяти федеральных землях можно прочитать в материале «Стоимость недвижимости в Австрии».
Недвижимость как инвестиция
Аренда (Miete) – довольно распространенная в Австрии форма проживания. Местные жители часто перемещаются с места на место, меняя работу или учебное заведение. Поэтому сдача жилья в аренду является весьма прибыльной в течение всего года. К тому же, в австрийском законодательстве четко прописаны права и обязанности арендаторов и арендодателей. Главное, что стоит учесть при приобретении жилья в аренду – ваш доход будет облагаться налогом по прогрессивной ставке:
- €11–18 000 в год – 25%;
- €18–31 000 – 35%;
- €31–60 000 – 42%;
- €60–90 000 – 48%;
- более €90 000 – 50%.
Если ваш годовой доход с аренды составляет не более €11 000, налог на прибыль применяться не будет.
Состояние рынка недвижимости
Как и в случае с продажей жилья, состояние рынка аренды зависит от региона. В Вене за первые 6 месяцев 2020 года цены изменились незначительно. Сейчас по типам жилья отмечаются следующие расценки:
- квартира с одной спальней в центре города – €877,68 в месяц;
- квартира с одной спальней на окраине – €642,73;
- квартира с тремя спальнями в центре города – €1 590,91;
- квартира с тремя спальнями на окраине – €1 167,86.
Валовый доход от аренды в центральных районах отмечается на уровне 2,71 %, на окраинах – 3,26 %.
В Зальцбурге стоимость аренды близка к той, что отмечается в столице. Самые дешевые квадратные метры – в Тамсвеге (€6,40 за кв. м). Самые дорогие – в столице федеральной земли Зальцбурге (€15,47).
В Тироле расценки привязаны к месту, где находится недвижимость. Чем ближе жилье к туристическим локациям, тем дороже. Например, в Инсбруке квадратный метр аренды стоит €18,12, в Китцбюэль – €15,93, в Имсте – €14,26.
В Верхней Австрии по стоимости лидируют Линц и Феклабрукк со ставкой в €12. В Нижней Австрии сказывается близость столицы, поэтому стоимость аренды здесь доходит до €14.
В Штирии жилье в аренду можно найти уже по цене около €7 евро за «квадрат». Однако более выгодно сдавать жилье в аренду получится в столичном Граце, где квадратный метр в новостройке стоит около €12.
В Каринтии цены на новое и вторичное жилье почти не отличаются. Так, в Клагенфурт-Ланде квартиры сдаются по €12 за «квадрат». Самая дешевая аренда – в Хермагоре (€4,61).
В Бургенланде расценки на аренду сопоставимы с каринтийскими. Здесь по расценкам лидирует Еннерсдорф – около €10 за квадратный метр. Дешевле всего аренда обойдется в Маттерсбург, где арендодатели выставляют ценник в €6,67.
Подробную информацию о стоимости аренды в федеральных землях вы найдете в статье «Стоимость недвижимости в Австрии».
Условия сдачи в аренду
Грамотный подход к вопросу сдачи жилья в аренду – залог того, что вы не только возместите расходы на недвижимость, но и получите стабильный доход. Ориентируйтесь на следующие моменты.
- Возможный доход. Западные федеральные земли вроде Тироля и Форарльберга, как правило, на треть дороже восточных. Самые дорогие квадратные метры – в городских престижных районах. Лидер по расценкам – столичная Вена.
- Жилье, пользующееся большим спросом. В последние годы арендаторы активно выбирают небольшие квартиры до 65 кв. м и жилье более 100 «квадратов». Не жалеют денег за центральные районы, квартиры с лифтами и террасами. У туристов большим спросом пользуются меблированные апартаменты без лишнего декора. Семейные пары отдают предпочтение небольшим квартирам, в том числе без мебели. Студенты и служащие часто заселяются в студии, деловые люди – в роскошные бизнес-апартаменты.
- Самостоятельная аренда или с помощью риелтора. Вы можете в целях экономии сдавать жилье в аренду своими силами – закон этого не запрещает. Однако профессиональный брокер быстрее найдет арендатора и предложит выгодную для вас цену.
- Управление недвижимостью. В Австрии распространена практика привлечения компаний по управлению имуществом. Обслуживание недвижимости с их помощью позволит арендодателю получить немалую прибыль с аренды.
Более подробно об арендных условиях в федеральных землях читайте в материале «Сдаем австрийскую недвижимость в аренду».
Возможные ограничения на покупку
При покупке недвижимости имейте в виду, что граждане стран – членов ЕС имеют неограниченный доступ к австрийскому рынку недвижимости в соответствии с принципом равенства ЕС. Тогда как гражданам стран, не входящих в ЕС, обычно требуется специальное разрешение на покупку недвижимости в Австрии, особенно если это делается исключительно в инвестиционных целях.
В Австрии иностранцу почти нереально купить курортную недвижимость. В западных федеральных землях, которые граничат с Германией (Форарльберг, Тироль и Зальцбург) действует крайне строгое к иностранным гражданам законодательство. Здесь существуют жесткие ограничения на продажу объектов. Единственный способ приобрести здесь недвижимость – купить его для постоянного проживания. Такие случаи, как правило, являются редкими и исключительными.
Выбор типа недвижимости
Выбирая недвижимость, ориентируйтесь также на его тип, с учетом достоинств и недостатков.
Частное жилье
Плюсы:
- Солидная жилплощадь.
- Большая прилегающая территория.
- Легко продается.
Минусы:
- Высокие расходы на покупку и коммунальные платежи.
- Как правило, такое жилье находится за городом.
- Больше подходит для молодых покупателей – пожилым тяжело ухаживать за участком, проводить ремонт.
Двухквартирный дом
Плюсы:
- Расходы на землю и инфраструктуру можно поровну поделить с соседями по дому.
- Как правило, находится ближе к центру города.
- Оптимальный вариант для семей с детьми.
- Легко продается.
Минусы:
- Меньше личной территории.
- Возможны конфликты с соседями.
- При обустройстве приходится учитывать общую планировку.
Рядный дом – из трех и более строений с общими стенами
Плюсы:
- Обходится дешевле частного и двухквартирного дома.
- Невысокие затраты при строительстве и на отопление.
- Высокая энергоэффективность.
- Недорогое обслуживание.
- Для детей – возможность общения со сверстниками.
- Развитая инфраструктура.
Минусы:
- Нет большого разнообразия в экстерьере здания.
- Нет возможности серьезной перепланировки.
- Необходимость в звукоизоляции.
- Большое количество лестниц.
- Малый метраж комнат.
Кондоминиум
Плюсы:
- Самый доступный тип жилья.
- Эксплуатационные расходы делятся между квартирами.
- Помощь соседей при необходимости.
- Хороший вариант для пожилых людей.
Минусы:
- Сложно перепродать.
- Ограниченное личное пространство.
- Перепланировку и ремонт, затрагивающие общие территории (стены, коридоры) необходимо согласовывать с собственниками жилья.
В Австрии значительно различаются условия проживания в жилье старого и нового фонда. Новостройка означает полную отделку современными материалами. В вашем распоряжении окажутся новые коммуникации (водопровод, розетки, проводка). Кроме того, при строительстве новых домов учитываются самые строгие требования к энергоэффективности. Стоимость новостроек выше, чем у вторички, зато в дальнейшем вы сэкономите на отоплении.
Старые дома обойдутся дешевле. Здесь будут высокие потолки и много простора для творческого подхода к дизайну. Однако учтите, что энергоэффективность у таких домов ниже – здесь больше теплопотери, там подтекает кран – и в ремонт придется вложиться дополнительно.
Дом в Австрии можно строить под ключ или покупать сборное жилье. В первом случае вы получаете объект в назначенный срок, а за дополнительную плату можете заказать индивидуальный дизайн-проект. При этом полную стоимость (строение и земля) назначает застройщик.
Во втором случае дом выбирается по каталогу. Строительство ведется в сжатые сроки, и готовый дом будет сразу готов к заселению. Фиксированная цена здесь – только у базовой застройки.
Сопутствующие расходы
При приобретении жилья важно учитывать не только его стоимость, но и дополнительные затраты.
Разовые расходы
- Регистрация в земельном кадастре (Grundbucheintrag) – 1,1 % цены (+ фиксированная сумма в €44 за заявку).
- При выдаче кредита: 2 % комиссии банку, фиксированная сумма в €100 в год за ведение счета, 0,01 % за страховку, 1,2 % за регистрацию ипотеки.
- Оценка недвижимости – до 1,5 % цены.
- Услуги нотариуса – 1,5–3 % оценочной стоимости.
- Административные расходы – 1–3 %.
- Услуги брокера – 3–4 % цены.
- Разрешение на покупку для иностранца (Auslandserwerbbehörde) – около €800.
Налоги
Домовладелец в Австрии обязан уплачивать с собственности ряд налогов. Основной налог – ежегодный на недвижимость. Кроме того, существуют налоги на прирост капитала при продаже жилья, при аренде и передаче.
Ежегодный налог на недвижимость рассчитывается по налоговой ставке и характеру объекта (жилой или коммерческий). Для расчета используется кадастровая стоимость, которая устанавливается налоговой службой. Например, для односемейного дома налоговая ставка составит 0,5 ‰ за первые €3 650, 1 ‰ за следующие €7 300, 2 ‰ за остаток. Уплачивается налог четырежды в год.
Налог на прирост капитала составляет 30 % для объектов, которые были приобретены после 2002 года. Для более ранних покупок жилья действует льготная ставка в 4,2 %.
Если вы получаете доход с аренды, вам необходимо уплачивать налог на прибыль, который рассчитывается по годовой выручке. Применяется налог с суммы в €11 000 в год:
- до €11 000 – 0 %;
- €11 000–€18 000 – 25 %;
- €18 000–€31 000 – 35 %;
- €31 000–€60 000 – 42 %;
- €60 000–€90 000 – 48 %;
- €90 000–€1 000 000 – 50 %;
- Более €1 000 000 – 55 %.
При дарении или сделке купли-продажи вступает в силу налог на передачу недвижимости. Стандартная ставка налога составляет 3,5 %. Однако при передаче недвижимости в пользу родственников применяется льготная ставка в 2 %.
Более подробную информацию вы можете получить в материале «Налоги на недвижимость в Австрии».
Коммунальные платежи
В Австрии коммунальные платежи делятся на квартплату и эксплуатационные расходы (Betriebskosten). Первая группа относится к расходам на электричество, отопление, газ, водоснабжение, интернет, ТВ и телефон. Вторая группа включает:
- водоснабжение и обслуживание водопровода (ремонт и обновление);
- прочистка дымохода;
- очистку канализации;
- вывоз мусора (ТБО и строительных отходов);
- борьбу с вредителями (крысы, насекомые);
- общедомовое освещение (затраты на электроэнергию для лестниц, стоимость замены ламп и предохранителей);
- страхование от пожара, прорыва водопровода;
- дополнительное страхование от стихийных бедствий (только по согласованию с большинством собственников жилья);
- расходы на управление домом (расходы на печатные материалы, заключение договоров на поставку услуг, оплата труда управляющего имуществом и прочее);
- уборку снега.
Размер квартплаты зависит от провайдера, типа жилья и района обслуживания. Например, в Вене расходы на квартиру площадью 80 «квадратов» составят около €200 в месяц. За элитный дом с бассейном, сауной, тренажерным залом придется отдать не менее €300. Однако, как уже говорилось выше, неплохо сэкономить получится, если дом будет оборудован с учетом требований к энергоэффективности.
Величина эксплуатационных расходов зависит от метража квартиры и расценок управляющей компании. В среднем за месяц набегает сумма в €150–160.
Более детальную информацию о коммунальных платежах читайте в материале Квартплата в Австрии.
Заключение
А теперь – чек-лист основных моментов, которые следует учитывать при покупке недвижимости в Австрии.
- В федеральных землях не всегда реально купить участки под застройку сразу, особенно в желаемых кварталах. Земельные контракты редко переходят из рук в руки – и когда это происходит, цены резко взлетают вверх. Одним из популярных решений является покупка прав на строительство, что позволяет вам возводить собственность и владеть ею, не покупая землю под ней.
- Обращайте внимание на цены в регионе приобретения. Вена и горнолыжные районы, как правило, отличаются стабильно высокими расценками. Цены на недвижимость могут варьироваться от района к району и даже между соседними кварталами.
- Изучите особенности окрестной территории начиная от общественного транспорта и до близлежащих парков и зон отдыха.
- Решите, планируете ли вы купить недвижимость для личного пользования или рассчитываете на долгосрочную прибыль с аренды. Приобретая жилье в ипотеку, учтите, что австрийские банки предлагают лучшие условия, если вы собираетесь жить в доме или квартире – это представляет меньший риск для кредитных организаций. Стать арендодателем имеет смысл, только если арендная плата покрывает вашу ипотечную ставку.
- Как домовладелец вы будете нести ответственность за содержание, при этом ваша прибыль будет облагаться подоходным налогом. Кроме того, граждане стран, не входящих в ЕС, могут иметь проблемы с покупкой недвижимости в курортных районах, если они не планируют жить в ней в течение первых двух лет после покупки.
- Ищите наиболее подходящие для себя варианты ипотеки. Часто дельные рекомендации могут дать сами девелоперы.
- Всегда требуйте личного осмотра жилья. Так вы можете сделать особые пожелания, например, в плане дизайна комнат, планировки помещений и прочего.
- Договариваясь о сумме сделки, помните, что у девелоперов часто есть возможность немного снизить изначальную стоимость.
Вопрос-ответ
Брокер возьмет на себя задачи по поиску наиболее подходящей для вас собственности, поможет с оформлением документов. За свои комиссионные брокер отвечает за скорость сделки и ее эффективность. Нотариус отвечает за составление договора купли-продажи, заверение ипотечного долга и доверенностей, ведение клиентских денежных средств. Он же получит все необходимые справки и разрешения у властей и передаст документы в земельный реестр и налоговую службу.
Точная сумма затрат будет зависеть от типа дома, стоимости стройматериалов, коммунальных услугу и налогов. При подсчете расходов ориентируетесь на следующие пункты:
- Разрешение на строительство – €500–800.
- Земельные, архитектурные и инженерные расходы – около €20 000.
- Стоимость дома в зависимости от типа постройки.
- Стоимость строительного участка: в городе, пригороде или сельской местности.
- Оснащение системами отопления, водоотведения и водоснабжения.
- Расходы на внешнее строительство: возведение каркаса, крыши, установка окон, кровельные, малярные и штукатурные работы.
- Внутренняя отделка, проведение электрокоммуникаций.
Для получения разрешения потребуются следующие документы:
- ходатайство (Antrag auf Genehmigung) – в виде обычного заявления или заполненного формуляра, в зависимости от требований федеральной земли;
- копию договора или его проекта;
- информацию о назначении объекта (Erklärung der Nutzung der Liegenschaft);
- геодезический план (Lageplan);
- актуальную выписку из земельного реестра (Grundbuchsabschrift), которую можно получить у нотариуса или через интернет;
- загранпаспорт.
Австрийский Закон о защите прав потребителей (§30a Konsumentenschutzgesetzes, KschG) разрешает в течение недели отменить сделку, заключенную во время первого визита на объект. Семидневный период отсчитывается со дня передачи покупателю копии договора купли-продажи (Vertragserklärung) и письменного уведомления о праве на отзыв (Rücktrittsrecht). Максимальный срок – месяц после первого посещения купленного имущества, независимо от того, получил покупатель контракт купли-продажи или нет. Если заявление о расторжении контракта купли-продажи адресовано ответственному брокеру, одновременно недействительным признают и соответствующий брокерский договор.
