Все о квартплате и коммунальных услугах в Австрии

Если в квартире или доме проживает собственник жилья, он самостоятельно заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг. В случае аренды возможны два варианта:

1. Оплата коммунальных услуг зачисляется в арендную плату. Арендодатель ежегодно пересматривает ее в зависимости от уменьшения или увеличения счетов.
2. Арендатор сам оплачивает счета в пользу газовых и энергетических компаний. Уплаченная сумма вычитается из арендной платы.

Ключевым отличием австрийской системы оплаты «коммуналки» от российской является порядок расчетов. Потребитель платит не по фактическим показаниям счетчиков, а по средним значениям за прошедший год.

Происходит это так.

1. Жилец заселяется в квартиру. К этому моменту предыдущие жильцы уже расторгли свои договоры с поставщиками газа и электричества, поэтому нужно заключить новый договор с выбранной компанией.
2. Провайдер снимает показания счетчика и рассчитывает сумму платежей по метражу квартиры.
3. В течение года жилец каждый месяц вносит фиксированную оплату.
4. Через год компания вновь снимает показания счетчиков и вносит корректировки в квитанции по фактическим объемам израсходованного газа и электричества. Потратили меньше фиксированной суммы – в следующем году выплаты уменьшатся, и наоборот.
5. При расторжении договора провайдер снимает показания счетчиков и делает перерасчет по фактическим данным. Если текущий расчет больше среднегодового, жилец доплачивает за предоставленные услуги, если меньше – компания возвращает излишек.

Важной особенностью австрийских квитанций является их значительная наглядность. Помимо текущих расходов провайдеры также указывают графики потребления газа и электричества и фактический расход за прошлый год. Поэтому жилец всегда может сравнить и проанализировать объемы потребления.

Обратите внимание, что коммунальные платежи вам начислят, даже если вы долго не пользовались газом и электричеством. В этом случае начисляется минимальный платеж – около €20.

Ради экономии средств потребитель может сменить поставщика коммунальных услуг. Обычно это происходит, если провайдер поднял цены по своим тарифам. Рассмотрим, как происходит переход потребителя от одной компании к другой.

Смена поставщика газа:

1. Сравните цены на газ и выберите самый дешевый тариф.
2. За 2 недели до расторжения договора направьте уведомление поставщику.
3. После того как вы нашли нового поставщика, зарегистрируйтесь в его базе данных по телефону или через интернет.
4. Дождитесь контракта от новой компании, заполните его и отправьте обратно.
5. В день перехода проверьте газовый счетчик и сообщите показания с него оператору сети.

Смена поставщика электроэнергии:

1. Выберите новую компанию.
2. Обратитесь к ней по телефону или оставьте заявку на официальном сайте.
3. Заполните присланный вам договор.

Все формальности провайдер возьмет на себя: вам не нужно заботиться о расторжении контракта с предыдущей компанией, равно как и о процедуре переподключения. При этом вся система коммуникаций останется прежней. Менять счетчик электроэнергии также не потребуется. Процесс перехода между провайдерами обычно занимает 8 недель. При этом новый оператор сделает перерасчет – за последние 4 месяца будет взиматься треть от годового потребления электроэнергии. За смену провайдера плата не взимается.

А вот сменить поставщика воды в Австрии нельзя. Водоснабжение находится под контролем муниципалитетов, а тарифы привязаны к конкретному району.

Оплата Betriebskosten

В случае с платежами в пользу управляющей компании сумма расходов определяется отношением жилой площади квартиры к общей полезной площади дома. Коммунальные платежи перечисляются ежемесячно – по факту или авансом.

Расходы на управление домом

Как и в России, австрийские многоквартирные дома находятся в ведении управляющих компаний. Каждый собственник заключает с ней индивидуальный договор, однако все вопросы по эксплуатационным расходам (например, пересмотр тарифов) решаются на общих собраниях.

Что входит в задачи управляющих компаний в Австрии

Деятельность управляющей компании в Австрии определяется законом о жилой собственности. Управляющая компания обязана рассчитывать коммунальные платежи и выставлять счета за обслуживание общедомовых помещений. Доходы и расходы компании отображаются в письменных документах, которые жильцы получают не позднее, чем через 6 месяцев после окончания календарного года.

Как минимум один раз в два года управляющая компания организует общее собрание собственников жилья. Здесь представитель компании сообщает о текущих и будущих расходах, информирует о грядущем капитальном ремонте, собирает жалобы и предложения. При этом он обязан соблюдать нейтралитет.

Одна из главных задач управляющей компании – проведение ремонтных работ в установленные сроки. Для этого руководство компании находит не менее трех профильных подрядчиков и согласует выбор одной из них с собственниками жилья.

Управляющая компания в Австрии обязана регулярно уведомлять владельцев квартир о задолженности по коммунальным платежам. При необходимости УК может нанять юриста, который будет отстаивать ее интересы в судебных спорах.

Можно ли сменить управляющую компанию

Несмотря на строгость австрийских законов, управляющие компании не всегда работают добросовестно. Бывают случаи, когда собственники жалуются на запутанные договоры, сорванные сроки ремонта, некачественное обслуживание. Если недовольство достигло предела, владельцы жилья вправе сменить управляющую компанию.

Для этого созывается общее собрание. Здесь переход между компаниями происходит в три этапа:

1. Большинством голосов собственники отказываются от услуг действующей УК, что письменно фиксируется в протоколе заседания.
2. На собрании должны присутствовать представители не менее трех управляющих компаний. Они оглашают условия работы, после чего собственники с помощью голосования выбирают одну из компаний.
3. Действующей компании направляется уведомление о прекращении работы с ней.

Как правило, австрийские УК делают перерасчеты своих тарифов в сентябре. А уведомление о переходе к новому «управленцу» направляется в течение 3 месяцев. Поэтому вопрос о смене компании решается обычно не позднее начала июня.

Налоги на недвижимость

В Австрии владелец недвижимого имущества обязан ежегодно уплачивать так называемый земельный налог (Grundsteuer). Основой для его сбора является федеральный закон о налоге на имущество от 1955 года. Как и в случае с подоходным налогом, средства от земельного налога поступают в бюджет муниципалитета. Расчет суммы зависит от характера имущества и налоговой ставки.

Налоговую ответственность несет собственник жилья и его совладелец. Если объект недвижимости сдается в аренду, земельный налог может быть пропорционально разделен между собственником и арендатором как часть эксплуатационных расходов.

Для расчета земельного налога используется кадастровая стоимость объекта недвижимости. По факту кадастровая или оценочная стоимость в несколько раз ниже рыночной, так как здесь не учитывается курс валют, сезонность и прочие факторы.

Ежегодный налог на имущество, как правило, не подлежит уплате сразу, а выплачивается 4 раза в год по следующим датам:

• 15 февраля;
• 15 мая;
• 15 августа;
• 15 ноября.

Однако существует исключение. Если рассчитанный годовой налог не превышает €75, вся сумма должна быть уплачена 15 мая.

Помимо земельного налога, собственник жилья должен платить:

• налог на прирост капитала с недвижимости;
• налоги при сдаче в аренду;
• налоги при передаче недвижимости.

Подробнее о порядке расчета и уплаты фискальных платежей для собственников жилья можно прочитать в статье Австрийские налоги на недвижимость.

Заключение: пример расчета стоимости коммунальных услуг

Сумму, в которую австрийцам ежемесячно обходится содержания жилья, мы покажем на примере венской квартиры площадью 100 квадратных метров. За основу возьмем средние суммы платежей:

• Betriebskosten – €150;
• Электроэнергия – €62;
• Газоснабжение – €75;
• Водоснабжение – €20;
• Отопление – €100;
• Вывоз мусора – €5.

Получаем месячную сумму в размере €412.

Вопрос – ответ

Могу ли я взаимодействовать с поставщиками газа и электроэнергии по договорам, которые заключил предыдущий жилец?

Да, до конца года вы будете платить по ставкам, которые назначены для предыдущего потребителя. Месяц сверки счетчиков и перерасчет компания укажет в квитанции.

На моем банковском счету недостаточно средств. Ждать ли мне санкций от провайдеров?

Если провайдер не получил от вас указанную сумму, в следующем месяце начисляется пеня – естественно, с уведомлением об этом. Становиться злостным неплательщиком мы не рекомендуем – провайдер подаст на вас в суд. Если же вы проигнорируете и решение суда, компания просто отключит вас от поставок.

Я – арендатор. Как мне распределить коммунальные расходы с арендодателем?

Как правило, Betriebskosten прописываются в соглашении об аренде. Без этого собственник оплачивает коммунальные платежи сам. Важно: арендодатель не имеет права заставить жильца оплачивать расходы на технические работы – например, ремонт отопительного оборудования.

Арендодатель не представил отчет о Betriebskosten. Что делать?

Собственник жилья обязан предъявлять арендатору документ об эксплуатационных расходах. В кондоминиумах такой отчет составляет управляющая компания и передает его арендатору через собственника жилья. Если к концу года вы как арендатор не получили отчет за последние 12 месяцев, в следующем году оплат по нему владелец квартиры взимать не может.