Единая схема покупки недвижимости в Австрии отсутствует: каждая федеральная земля устанавливает свои правила. Тем не менее есть общие правила, распространяющиеся на всю территорию страны, о которых следует знать покупателям.
Для коммерческой недвижимости Гражданский кодекс Австрии не проводит разделения на формы собственности. Для жилой недвижимости предусмотрена классификация формы владения в зависимости от целей ее использования.
Основное место жительства (hauptwohnsitz)
Определение основного места жительства лица происходит через выявление его центра жизненных связей (Mittelpunkt der Lebensbeziehungen). Чтобы определить его, используются, в частности, следующие критерии:
- длительность проживания;
- расположение рабочего места или учебного центра;
- проживание членов семьи (особенно детей).
Если на человека зарегистрировано несколько объектов жилой недвижимости, основным местом жительства может быть только один из них. Прописанный обязан проживать там более 180 дней в году.
Такая недвижимость может использоваться как для проживания самого владельца, так и для долгосрочной аренды человеком, зарегистрированным по месту нахождения недвижимости.
Временное проживание (zweitwohnsitz)
Такую недвижимость можно использовать как самому для временного проживания, так и для аренды: краткосрочной для туристов или долгосрочной для местных жителей.
Австрийские власти неоднозначно относятся ко «второму жилью»: газета Die Welt сообщает, что эта проблема в течение многих десятилетий была поводом для горячих политических дискуссий.
Муниципалитетам приходится поддерживать в течение года обеспечение домов, ничего не получая от налоговых поступлений. Кроме того, покупатели «второго жилья» своим спросом повышают цены на жилье и делают затруднительной покупку недвижимости для местных жителей с низким уровнем доходов.
Как в Австрии борются с временным проживанием
Для предотвращения нецелевого использования недвижимости существует две системы.
- Оговорка общины.
Она используется в туристических районах: покупка недвижимого имущества там исключена или ограничена, если речь идет о покупке «второго жилья» или недвижимости для отдыха.
- Заявление о характере использования недвижимости.
Из-за многочисленных уловок правительство земли Зальцбург в 2013 году установило, что покупатель жилой недвижимости должен подписать заявление, которое устанавливает, является ли приобретаемая собственность основным или только вторичным местом жительства.
Если после подписания будет обнаружено, что покупатель дезинформировал власть, ему грозит значительный штраф – до 25 000 евро. В худшем случае санкцией может быть даже принудительная продажа объекта.
Недвижимость для аренды туристами (touristische Nutzung)
При этой форме владения недвижимостью собственники жилья в течение заранее определенного срока в году проживают в нем, а в остальное время сдают в аренду через управляющую компанию (в т. ч. – через интернет-платформы, такие как Airbnb, Wimdu, 9flats и т. д.). Такая форма владения часто используется на курортах.
Большинство договоров аренды в Австрии содержат запрет субаренды.
Этапы приобретения
Когда объект для покупки выбран, юрист и риэлтор начинают оформлять сделку, что обычно требует не более 1,5 месяцев.
Сам процесс покупки разделяется на этапы:
Этап | Срок | Примечание |
| Соглашение о покупке (Kaufanbot) | – | Оформляется в любой форме |
| Внесение задатка на эскроу-счет (при необходимости) | – | Это специальный условный счет, где учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления установленных заранее обстоятельств или выполнения обязательств. |
| Регистрация юридического лица (при необходимости) | 7–14 рабочих дней | В ряде областей Австрии покупка недвижимости возможна только для компании, хотя федеральным законом это не регламентировано. |
| Разрешение на приобретение недвижимости | 6–8 недель | Почти в любом регионе Австрии, если покупатель не гражданин страны ЕС, потребуется Grundverkehrsbehörde – разрешение территориальной комиссии местного муниципалитета. |
| Оформление и подписание договора купли-продажи, если был задаток – перевод оставшейся суммы | – | В присутствии нотариуса стороны подписывают договор, после чего он регистрируется в налоговом управлении (Fiskalverwaltung). |
| Регистрация права собственности на недвижимость в земельном кадастре (Grundbuch) | 7–90 дней | Внесение данных о собственнике в кадастр зависит от закона федеральной земли |
Дополнительные расходы
При покупке недвижимости в Австрии придется уплатить сопутствующие расходы: как обязательные, так и нет.
Обязательные:
- регистрация в земельной книге – €42 (при использовании электронной заявки – €59);
- дополнительный регистрационный сбор – 1,1 % от стоимости продажи;
- 1,2 % от суммы ипотечного кредита;
- услуги юриста – 1–3 % от стоимости продажи;
- комиссия риэлтора – около 3 % + НДС;
- налог на передачу права собственности – 3,5 % от налоговой базы.
Необязательные расходы включают в себя сбор за разрешение на покупку (до €1100) и услуги переводчика (около €100 / час).
Покупая недвижимость в Австрии, следует воспользоваться услугами профессионального юриста, поскольку правила приобретения в федеральных землях различаются. Регулирование рынка недвижимости, с одной стороны, позволяет не допустить взлета цен (об этом можно узнать в нашей статье «Рынок недвижимости в Австрии»), а с другой – обеспечивает возможность муниципалитетам поддерживать обеспечение домов на высоком уровне.
У вас возникли дополнительные вопросы о покупке и оформлении недвижимости? Оставьте его в комментариях – мы будем рады помочь вам! А чтобы не пропустить интересную и полезную информацию о жизни в Австрии, рекомендуем подписаться на нашу рассылку.
