Единая схема покупки недвижимости в Австрии отсутствует: каждая федеральная земля устанавливает свои правила. Тем не менее есть общие правила, распространяющиеся на всю территорию страны, о которых следует знать покупателям.
Для коммерческой недвижимости Гражданский кодекс Австрии не проводит разделения на формы собственности. Для жилой недвижимости предусмотрена классификация формы владения в зависимости от целей ее использования.
Основное место жительства (hauptwohnsitz)
Определение основного места жительства лица происходит через выявление его центра жизненных связей (Mittelpunkt der Lebensbeziehungen). Чтобы определить его, используются, в частности, следующие критерии:
- длительность проживания;
- расположение рабочего места или учебного центра;
- проживание членов семьи (особенно детей).
Если на человека зарегистрировано несколько объектов жилой недвижимости, основным местом жительства может быть только один из них. Прописанный обязан проживать там более 180 дней в году.
Такая недвижимость может использоваться как для проживания самого владельца, так и для долгосрочной аренды человеком, зарегистрированным по месту нахождения недвижимости.
Временное проживание (zweitwohnsitz)
Такую недвижимость можно использовать как самому для временного проживания, так и для аренды: краткосрочной для туристов или долгосрочной для местных жителей.
Австрийские власти неоднозначно относятся ко «второму жилью»: газета Die Welt сообщает, что эта проблема в течение многих десятилетий была поводом для горячих политических дискуссий.
Муниципалитетам приходится поддерживать в течение года обеспечение домов, ничего не получая от налоговых поступлений. Кроме того, покупатели «второго жилья» своим спросом повышают цены на жилье и делают затруднительной покупку недвижимости для местных жителей с низким уровнем доходов.
Как в Австрии борются с временным проживанием
Для предотвращения нецелевого использования недвижимости существует две системы.
- Оговорка общины.
Она используется в туристических районах: покупка недвижимого имущества там исключена или ограничена, если речь идет о покупке «второго жилья» или недвижимости для отдыха.
- Заявление о характере использования недвижимости.
Если после подписания будет обнаружено, что покупатель дезинформировал власть, ему грозит значительный штраф – до 25 000 евро. В худшем случае санкцией может быть даже принудительная продажа объекта.
Недвижимость для аренды туристами (touristische Nutzung)
При этой форме владения недвижимостью собственники жилья в течение заранее определенного срока в году проживают в нем, а в остальное время сдают в аренду через управляющую компанию (в т. ч. – через интернет-платформы, такие как Airbnb, Wimdu, 9flats и т. д.). Такая форма владения часто используется на курортах.
Большинство договоров аренды в Австрии содержат запрет субаренды.
Этапы приобретения
Когда объект для покупки выбран, юрист и риэлтор начинают оформлять сделку, что обычно требует не более 1,5 месяцев.
Сам процесс покупки разделяется на этапы:
Этап | Срок | Примечание |
| Соглашение о покупке (Kaufanbot) | - | Оформляется в любой форме |
| Внесение задатка на эскроу-счет (при необходимости) | - | Это специальный условный счет, где учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления установленных заранее обстоятельств или выполнения обязательств. |
| Регистрация юридического лица (при необходимости) | 7–14 рабочих дней | В ряде областей Австрии покупка недвижимости возможна только для компании, хотя федеральным законом это не регламентировано. |
| Разрешение на приобретение недвижимости | 6–8 недель | Почти в любом регионе Австрии, если покупатель не гражданин страны ЕС, потребуется Grundverkehrsbehörde – разрешение территориальной комиссии местного муниципалитета. |
| Оформление и подписание договора купли-продажи, если был задаток – перевод оставшейся суммы | - | В присутствии нотариуса стороны подписывают договор, после чего он регистрируется в налоговом управлении (Fiskalverwaltung). |
| Регистрация права собственности на недвижимость в земельном кадастре (Grundbuch) | 7–90 дней | Внесение данных о собственнике в кадастр зависит от закона федеральной земли |
Дополнительные расходы
При покупке недвижимости в Австрии придется уплатить сопутствующие расходы: как обязательные, так и нет.
Обязательные:
- регистрация в земельной книге – €42 (при использовании электронной заявки – €59);
- дополнительный регистрационный сбор – 1,1 % от стоимости продажи;
- 1,2 % от суммы ипотечного кредита;
- услуги юриста – 1–3 % от стоимости продажи;
- комиссия риэлтора – около 3 % + НДС;
- налог на передачу права собственности – 3,5 % от налоговой базы.
Необязательные расходы включают в себя сбор за разрешение на покупку (до €1100) и услуги переводчика (около €100 / час).
Покупая недвижимость в Австрии, следует воспользоваться услугами профессионального юриста, поскольку правила приобретения в федеральных землях различаются. Регулирование рынка недвижимости, с одной стороны, позволяет не допустить взлета цен (об этом можно узнать в нашей статье «Рынок недвижимости в Австрии»), а с другой – обеспечивает возможность муниципалитетам поддерживать обеспечение домов на высоком уровне.
У вас возникли дополнительные вопросы о покупке и оформлении недвижимости? Оставьте его в комментариях – мы будем рады помочь вам! А чтобы не пропустить интересную и полезную информацию о жизни в Австрии, рекомендуем подписаться на нашу рассылку.
