Приобрели квартиру или дом в Австрии? После сдачи в аренду недвижимость будет приносить доход. Рентабельность данного вида деятельности в стране – самая низкая на континенте. Однако если грамотно подойдете к вопросу, полностью окупите ежегодные расходы на содержание купленного имущества и будете стабильно получать прибыль.
Сколько можно заработать?
Чтобы узнать реальную стоимость аренды, нужно посмотреть стоимость аналогичных объектов в этом же регионе, например, на сайте федеральной земли, региона и города. Хороший источник информации – брошюры местного туристического бюро. В них перечислены все сдаваемые квартиры в округе.
- Запад (Форарльберг и Тироль) на 1/3 дороже Востока (Штирии и Бургенланда).
- Не меньший разрыв между ценами в городах и поселках (деревнях).
- Индекс доходности всегда выше в менее престижных районах и регионах!
- Вена и Зальцбург выгоднее для домовладельцев: арендная плата €12–17/м².
К примеру, в самой дорогой части Вены (Innere Stadt) доходность от аренды 1,7–2,3 %. Поэтому никто не покупает здесь квартиры для сдачи, а живут – преимущественно богатые горожане.
Чуть лучше ситуация для арендодателей в районах столицы – Margareten, Mariahilf, Leopoldstadt, Hernals и Favoriten. Рентабельность сдачи небольшой квартиры в них – 5 %, а просторных апартаментов – до 3–4,4 %.
Не менее выгоден Зальцбург – 2,4–3,8 % доходности. А вот в самом доступном для съемщиков Граце, где уместно просить лишь €10–13,5/м², прибыльность даже лучше, чем в Зальцбурге – 2,5–4,9 %.
Среднемесячная цена съема квартир площадью 80 м² в Австрии
| Год | Вторичный рынок жилья, не новые дома, € за 1м² | Первичный рынок жилья, новые дома, € за 1м² | В среднем за всю квартиру, € |
|---|---|---|---|
| 2015 | 9,86 | 10,31 | От 789 до 825 |
| 2016 | 10,35 | 10,76 | От 828 до 861 |
Небольшие апартаменты (до 50 м²) в Вене (в зависимости от района) можно сдать за €670–1060 в месяц. А за просторную квартиру (130 м²) вполне реально получать от €1300 до 2500 (без вычета налогов, затрат на ремонт и комиссий брокеру). Однако чистая доходность больших квартир на 1,5–2 % ниже, чем маленьких.
Хитрость! Сами австрийцы охотно переезжают в новые дома. А освободившуюся жилплощадь в старых зданиях (без звукоизоляции, нередко с грибком) предпочитают сдавать иностранцам, мигрантам и туристам.
Какая недвижимость пользуется спросом?
В последние несколько лет вкусы австрийцев изменились. В сегменте небольших квартир арендаторы выбирают площадь до 65 м², а в крупных кондоминиумах – более 100 м². Неизменно дороже – верхние этажи, зеленые районы и центр. За балкон, террасу и лифт охотно доплачивают.
По краткосрочном съеме (сроком до полугода) преобладает спрос на меблированные квартиры и комнаты в крупных городах, где есть крупные учебные центры и торговые площадки, в первую очередь в Вене. Их преимущество – нет комиссионных брокеру.
- Апартаменты с минимумом декора, без личных вещей хозяина и поближе к культурным достопримечательностям выбирают туристы (в основном, на неделю).
- Мини-квартира (с мебелью и без, в различных районах с большим разбросом цен) – для двух человек. В промежутках между сдачей в ней обычно живет владелец.
- Студия – недорогое и компактное (жилплощадь менее 2,8 м²) решение для студента, служащего или рабочего. Спальня совмещена с гостиной.
- Роскошные бизнес-апартаменты – для деловых людей (со всеми удобствами, высокоскоростным интернетом и отличной транспортной инфраструктурой).
Можно ли сдать самостоятельно?
Ни одна из сторон арендного соглашения не обязана нанимать риелтора. Поэтому австрийцы все чаще экономят и сдают жилье самостоятельно, в том числе через интернет. Между тем, экспертам хорошо известны текущие цены, спрос и предложение. Поэтому у них больше шансов быстрее найти съемщика и добиться более высокой платы.
На самом деле, сдать жилье на длительный срок (равно как и снять), не привлекая агента, в Австрии практически нереально. Исключение – небольшие города и деревни. В них владельцы недвижимости пишут объявления о сдаче от руки и размещают (в порядке приоритета):
- В отделении банка.
- В крупном магазине.
- Бесплатно в местной газете.
- В платной периодике.
- В риелторской фирме.
- В интернете (с помощью детей и внуков).
Интересно! Квартиру, которая попала в сеть, успели посмотреть все жители этого городка и округи. И им она почему-то не подошла. Помощь риелтора для большинства австрийцев, особенно пожилых, – крайняя мера! Исключение – крупные города или квартиры посуточно независимо от местности.
Не обходится без уловок – иногда хозяева жилья пытаются избежать комиссии и, успев договориться с арендатором, не хотят подписывать договор с риелтором. Юридически это незаконно, поэтому за оказанные услуги по поиску квартиросъемщика придется заплатить.
Секреты выбора брокера
Правильный выбор брокера – залог успеха. Профессионалы не опаздывают на встречи, не теряют и не путают ключи, знают все об эксплуатационных расходах и всегда на связи.
- Почти все авторитетные агенты работают через онлайн‑порталы недвижимости. Отправная точка интернет-поиска – адрес. Важно узнать, кто из посредников рекламирует квартиры и дома в округе.
- Полезными будут рекомендации друзей и соседей. Хороший брокер знает все о местном рынке недвижимости. У него всегда есть желающие поселиться поблизости.
- Обязательный этап – анализ интернет-объявлений по интересующему району. Особое внимание нужно обратить на авторов лучших фотографий и описаний, которые наверняка понравятся квартиранту. Бонус в пользу агента – привлекательная внешность и положительные отзывы в сети.
- Дорогая визитка и хороший сайт – лучшая самореклама. Немаловажно наличие бизнес-лицензии, «Карты недвижимости» Федеральной экономической палаты Австрии, членства в авторитетной ассоциации брокеров и офиса.
- Надежный агент обязательно отвечает на вызов в течение дня. Сложно дозвониться? Нужно подумать, стоит ли доверять ему свои «квадраты». Ведь потенциальные жильцы, скорее всего, столкнутся с этой же проблемой.
Общение с риелтором
Квалификацию невозможно утаить: профессиональный специалист по недвижимости постарается узнать все о сдаваемом объекте – дату строительства и ремонта, план этажей и т. п. При первой встрече он не пообещает «заоблачную» или нереально низкую стоимость. А в процессе сотрудничества:
- Сравнит цены аналогичных предложений на онлайн-платформах.
- Активно обсудит и согласует комиссию (в рамках закона и конъюнктуры рынка).
- Заключит письменный договор с условиями аренды и приемлемой комиссией.
- Будет звонить и рассказывать о рекламе, возникших вопросах и ходе переговоров.
- Предложит варианты решений, которые помогут ускорить процесс сдачи жилья.
- Не потребует никакой предоплаты!
Комиссионные – строго по закону
Стоимость услуг брокера в равных частях оплачивают хозяин жилья и съемщик. И лишь изредка все расходы несет первый из них. Максимальный размер комиссии по аренде и субаренде:
- Постоянной или бессрочной – две арендных ставки за месяц (брутто).
- На три года, или если брокер лично управляет недвижимостью, – одна ставка.
Платить деньги нужно только после официального подписания договора сдачи жилья. Переплату свыше указанных сумм обязаны вернуть. Срок исковой давности – десять лет. Споры разрешают без суда в «Ассоциации арендаторов».
Субаренда (Untermietvertrag) разрешена:
- Без ограничений и без привлечения брокера.
- По цене не более 150 % основной арендной платы.
- Даже если хозяин остается жить в соседней комнате.
Согласие арендодателя (владельца) на поднаем обязательно. После его получения основной арендатор и субарендатор подписывают максимально детальный договор субаренды (Untermietvertrag). Бланки бесплатно скачивают на сайте «Ассоциации арендаторов» или «Австрийской палаты труда». В числе обязательных пунктов:
- Имена и подписи сторон.
- Описание квартиры.
- Размер платы за месяц и депозита kaucion.
- Сроки уведомлений (в том числе при выселении).
- Количество выданных ключей.
- Ответственность в случае ущерба.
Доход от сдачи квартиры или комнаты в поднаем основной съемщик включает в свою декларацию о подоходном налоге. При этом основную плату за сданные метры списывает на расходы.
Осторожно! Более чем 50 % превышение цены субаренды – повод для обращения в арбитраж или «Ассоциацию арендаторов». Переплату обяжут вернуть субарендатору!
Управление недвижимостью
В помощь инвесторам в недвижимость – компании, управляющие имуществом по доверенности. Перечень их услуг включает маркетинг, бронирование, сдачу, уборку и обслуживание. Сервис позволяет домовладельцу получать от аренды максимальный годовой доход.
Администрация, представляющая интересы домовладельца (в том числе в кондоминиуме), действует согласно «Закону о жилищной собственности»:
- Рассчитывает операционные расходы.
- Выставляет счета за отопление и горячую воду.
- Передает отчеты владельцу за прошлый год (в течение января-июня).
- Заботится об уборке и уходе за домом (расходы заранее утверждает владелец).
- Следит за своевременностью мероприятий по техническому обслуживанию.
- Дважды в год созывает общее собрание, чтобы обсудить с владельцами состояние дома, изменения в расходах, будущие инвестиции, жалобы и проблемы.
Стоимость управления недвижимостью
Цена услуг домоуправления зависит от количества квартир в доме и их площади. В среднем по стране – €3,30/м². Кроме собственной жилой площади, владельцу приходится оплачивать содержание части общей территории. И, как обычно, дороже – в Вене, Зальцбурге, Инсбруке и Китцбюэле.
Обязанность управляющей компании – при ремонте рассмотреть предложения минимум трех ремонтных фирм, а затем выбрать самое экономное. Исключение – если за более высокую цену предлагают больший перечень услуг или более длительную гарантию. В таком случае решение принимают на общем собрании владельцев дома.
Налоги: сколько отдать государству?
Инвесторы в недвижимость в Австрии – в выигрыше. При сдаче купленного жилья им положены льготы – по подоходному налогу и вычету НДС. Каждый арендодатель регистрируется в налоговом управлении по месту жительства и получает номер налогоплательщика. Платить подоходный налог (25–55 %) нужно только, если:
- Доход от сдачи недвижимости за год – €730 и больше.
- Общий доход за год – более €11 000.
При этом налогооблагаемый доход разрешено уменьшать на сумму затрат, связанных с содержанием этой же недвижимости:
- Непредвиденные операционные затраты.
- Услуги брокера.
- Проценты по ипотеке.
- Расходы на консультации по налогам.
- Техническое обслуживание (если не включено в эксплуатационные расходы).
- Инвестиции в недвижимость (часть затрат списывают в течение нескольких лет).
- Амортизация (по мебели – 10 % в год) и др.
Право на возврат до 20 % НДС есть только у владельцев новостроек, переданных в аренду минимум на 20 лет, в том числе туристам на период отпусков. Дополнительно все арендодатели платят:
- Налог на прирост капитала – 25 % от любой прибыли, полученной за сдачу жилья.
- Налог на туризм – €0,80–3,00 за ночь на каждого гостя старше 14 лет. Деньги передают в местный муниципалитет (Gemeinde).
Гербовый сбор
После подписания договор отправляют в налоговое управление, где по нему рассчитывают гербовый сбор (оплачивает квартирант):
- Если срок действия договора не ограничен – 1 % от суммы всех арендных платежей за три года.
- Если договор заключен на определенный период – 1 % от годовой стоимости, умноженной на количество лет (не более трех).
В заключение – спросите будущего съемщика:
- «Сколько человек будет жить в квартире?» (Здание рассчитано на определенное количество жителей, и перенаселение нежелательно).
- «Есть ли у вас домашние животные? Если да, то какие?» (Возможно, съемщик разводит змей. Лучше, если он сам признается в этом).
- «Кто-нибудь в семье играет на музыкальных инструментах? Если да, то каких»? (Вполне возможно, что юный музыкант будет выполнять домашнее задание на барабанах в обед, когда остальные жители отдыхают).
- «Что не устраивало в предыдущей квартире?» (Причины переезда могут много «рассказать» о человеке).
- «Не возражаете, если свяжусь с бывшим домовладельцем?» (Всего один непродолжительный звонок поможет узнать, был ли прежний хозяин квартиры доволен жильцом, вовремя ли вносились платежи и т. п.).
- «Не могли бы вы подтвердить свой кредитный рейтинг?» (Важно узнать о платежеспособности арендатора как можно больше – имя, адрес, место работы, доход и дополнительно (только с его согласия) – о текущих кредитах. Желательно, чтобы плата за съемную площадь не превышала 1/3 дохода семьи).
А как вы сдавали недвижимость? Какие ситуации возникали с жильцами, риелторами и управляющими? Поделитесь положительным или отрицательным опытом в комментариях, он может помочь кому-нибудь из читателей блога. А чтобы не пропускать свежие новости о жизни в Австрии, подписывайтесь на блог.
