Приобрели квартиру или дом в Австрии? После сдачи в аренду недвижимость будет приносить доход. Рентабельность данного вида деятельности в стране – самая низкая на континенте. Однако если грамотно подойдете к вопросу, полностью окупите ежегодные расходы на содержание купленного имущества и будете стабильно получать прибыль.

Сколько можно заработать?

Чтобы узнать реальную стоимость аренды, нужно посмотреть стоимость аналогичных объектов в этом же регионе, например, на сайте федеральной земли, региона и города. Хороший источник информации – брошюры местного туристического бюро. В них перечислены все сдаваемые квартиры в округе.


  • Запад (Форарльберг и Тироль) на 1/3 дороже Востока (Штирии и Бургенланда).

  • Не меньший разрыв между ценами в городах и поселках (деревнях).

  • Индекс доходности всегда выше в менее престижных районах и регионах!

  • Вена и Зальцбург выгоднее для домовладельцев: арендная плата €12–17/м².

К примеру, в самой дорогой части Вены (Innere Stadt) доходность от аренды 1,7–2,3 %. Поэтому никто не покупает здесь квартиры для сдачи, а живут – преимущественно богатые горожане.

Чуть лучше ситуация для арендодателей в районах столицы – Margareten, Mariahilf, Leopoldstadt, Hernals и Favoriten. Рентабельность сдачи небольшой квартиры в них – 5 %, а просторных апартаментов – до 3–4,4 %.

Не менее выгоден Зальцбург – 2,4–3,8 % доходности. А вот в самом доступном для съемщиков Граце, где уместно просить лишь €10–13,5/м², прибыльность даже лучше, чем в Зальцбурге – 2,5–4,9 %.

Сдавать микро-дом в Австрии очень выгодно
Чем меньше площадь, тем выше арендная плата с одного квадратного метра

Среднемесячная цена съема квартир площадью 80 м² в Австрии




















Год Вторичный рынок жилья, не новые дома, € за 1м² Первичный рынок жилья, новые дома, € за 1м² В среднем за всю квартиру, €
2015 9,86 10,31 От 789 до 825
2016 10,35 10,76 От 828 до 861

 

Небольшие апартаменты (до 50 м²) в Вене (в зависимости от района) можно сдать за €670–1060 в месяц. А за просторную квартиру (130 м²) вполне реально получать от €1300 до 2500 (без вычета налогов, затрат на ремонт и комиссий брокеру). Однако чистая доходность больших квартир на 1,5–2 % ниже, чем маленьких.

Хитрость! Сами австрийцы охотно переезжают в новые дома. А освободившуюся жилплощадь в старых зданиях (без звукоизоляции, нередко с грибком) предпочитают сдавать иностранцам, мигрантам и туристам.

Студенческое общежитие в Инсбруке
Студенты пытаются сдать свои комнаты на период «простоя» во время каникул

Какая недвижимость пользуется спросом?

В последние несколько лет вкусы австрийцев изменились. В сегменте небольших квартир арендаторы выбирают площадь до 65 м², а в крупных кондоминиумах – более 100 м². Неизменно дороже – верхние этажи, зеленые районы и центр. За балкон, террасу и лифт охотно доплачивают.

По краткосрочном съеме (сроком до полугода) преобладает спрос на меблированные квартиры и комнаты в крупных городах, где есть крупные учебные центры и торговые площадки, в первую очередь в Вене. Их преимущество – нет комиссионных брокеру.


  • Апартаменты с минимумом декора, без личных вещей хозяина и поближе к культурным достопримечательностям выбирают туристы (в основном, на неделю).

  • Мини-квартира (с мебелью и без, в различных районах с большим разбросом цен) – для двух человек. В промежутках между сдачей в ней обычно живет владелец.

  • Студия – недорогое и компактное (жилплощадь менее 2,8 м²) решение для студента, служащего или рабочего. Спальня совмещена с гостиной.

  • Роскошные бизнес-апартаменты – для деловых людей (со всеми удобствами, высокоскоростным интернетом и отличной транспортной инфраструктурой).

Разрыв краткосрочного договора по инициативе владельца незаконен
Минус краткосрочной аренды – выселить жильца досрочно нельзя!

Можно ли сдать самостоятельно?

Ни одна из сторон арендного соглашения не обязана нанимать риелтора. Поэтому австрийцы все чаще экономят и сдают жилье самостоятельно, в том числе через интернет. Между тем, экспертам хорошо известны текущие цены, спрос и предложение. Поэтому у них больше шансов быстрее найти съемщика и добиться более высокой платы.

На самом деле, сдать жилье на длительный срок (равно как и снять), не привлекая агента, в Австрии практически нереально. Исключение – небольшие города и деревни. В них владельцы недвижимости пишут объявления о сдаче от руки и размещают (в порядке приоритета):

  1. В отделении банка.
  2. В крупном магазине.
  3. Бесплатно в местной газете.
  4. В платной периодике.
  5. В риелторской фирме.
  6. В интернете (с помощью детей и внуков).

 

Интересно! Квартиру, которая попала в сеть, успели посмотреть все жители этого городка и округи. И им она почему-то не подошла. Помощь риелтора для большинства австрийцев, особенно пожилых, – крайняя мера! Исключение – крупные города или квартиры посуточно независимо от местности.

 

Не обходится без уловок – иногда хозяева жилья пытаются избежать комиссии и, успев договориться с арендатором, не хотят подписывать договор с риелтором. Юридически это незаконно, поэтому за оказанные услуги по поиску квартиросъемщика придется заплатить.

Вид на дом с высоты птичьего полета
Беспилотный тур – популярная технология сдачи домов

Секреты выбора брокера

Правильный выбор брокера – залог успеха. Профессионалы не опаздывают на встречи, не теряют и не путают ключи, знают все об эксплуатационных расходах и всегда на связи.


  • Почти все авторитетные агенты работают через онлайн‑порталы недвижимости. Отправная точка интернет-поиска – адрес. Важно узнать, кто из посредников рекламирует квартиры и дома в округе.

  • Полезными будут рекомендации друзей и соседей. Хороший брокер знает все о местном рынке недвижимости. У него всегда есть желающие поселиться поблизости.

  • Обязательный этап – анализ интернет-объявлений по интересующему району. Особое внимание нужно обратить на авторов лучших фотографий и описаний, которые наверняка понравятся квартиранту. Бонус в пользу агента – привлекательная внешность и положительные отзывы в сети.

  • Дорогая визитка и хороший сайт – лучшая самореклама. Немаловажно наличие бизнес-лицензии, «Карты недвижимости» Федеральной экономической палаты Австрии, членства в авторитетной ассоциации брокеров и офиса.

  • Надежный агент обязательно отвечает на вызов в течение дня. Сложно дозвониться? Нужно подумать, стоит ли доверять ему свои «квадраты». Ведь потенциальные жильцы, скорее всего, столкнутся с этой же проблемой.

Брокер в Австрии поможет выгодно сдать жилье
Личное впечатление при общении – один из главных факторов выбора риелтора

Общение с риелтором

Квалификацию невозможно утаить: профессиональный специалист по недвижимости постарается узнать все о сдаваемом объекте – дату строительства и ремонта, план этажей и т. п. При первой встрече он не пообещает «заоблачную» или нереально низкую стоимость. А в процессе сотрудничества:


  • Сравнит цены аналогичных предложений на онлайн-платформах.

  • Активно обсудит и согласует комиссию (в рамках закона и конъюнктуры рынка).

  • Заключит письменный договор с условиями аренды и приемлемой комиссией.

  • Будет звонить и рассказывать о рекламе, возникших вопросах и ходе переговоров.

  • Предложит варианты решений, которые помогут ускорить процесс сдачи жилья.

  • Не потребует никакой предоплаты!

Комиссионные – строго по закону

Стоимость услуг брокера в равных частях оплачивают хозяин жилья и съемщик. И лишь изредка все расходы несет первый из них. Максимальный размер комиссии по аренде и субаренде:


  • Постоянной или бессрочной – две арендных ставки за месяц (брутто).

  • На три года, или если брокер лично управляет недвижимостью, – одна ставка.

Платить деньги нужно только после официального подписания договора сдачи жилья. Переплату свыше указанных сумм обязаны вернуть. Срок исковой давности – десять лет. Споры разрешают без суда в «Ассоциации арендаторов».

Плата по субаренде – обязанность как субарендатора, так и основного арендатора
Субарендатор не платит вовремя? Вносить платежи вместо него обязан основной арендатор!

Субаренда (Untermietvertrag) разрешена:


  • Без ограничений и без привлечения брокера.

  • По цене не более 150 % основной арендной платы.

  • Даже если хозяин остается жить в соседней комнате.

Согласие арендодателя (владельца) на поднаем обязательно. После его получения основной арендатор и субарендатор подписывают максимально детальный договор субаренды (Untermietvertrag). Бланки бесплатно скачивают на сайте «Ассоциации арендаторов» или «Австрийской палаты труда». В числе обязательных пунктов:


  • Имена и подписи сторон.

  • Описание квартиры.

  • Размер платы за месяц и депозита kaucion.

  • Сроки уведомлений (в том числе при выселении).

  • Количество выданных ключей.

  • Ответственность в случае ущерба.

Доход от сдачи квартиры или комнаты в поднаем основной съемщик включает в свою декларацию о подоходном налоге. При этом основную плату за сданные метры списывает на расходы.

Осторожно! Более чем 50 % превышение цены субаренды – повод для обращения в арбитраж или «Ассоциацию арендаторов». Переплату обяжут вернуть субарендатору!

Правила проживания в доме – неотъемлемая часть договора аренды и субаренды
Все субарендаторы обязаны соблюдать Правила проживания в доме. Иначе житейские мелочи (очередность уборки, запрет курения и т. п.) приведут к ссорам

Управление недвижимостью

В помощь инвесторам в недвижимость – компании, управляющие имуществом по доверенности. Перечень их услуг включает маркетинг, бронирование, сдачу, уборку и обслуживание. Сервис позволяет домовладельцу получать от аренды максимальный годовой доход.

Администрация, представляющая интересы домовладельца (в том числе в кондоминиуме), действует согласно «Закону о жилищной собственности»:


  • Рассчитывает операционные расходы.

  • Выставляет счета за отопление и горячую воду.

  • Передает отчеты владельцу за прошлый год (в течение января-июня).

  • Заботится об уборке и уходе за домом (расходы заранее утверждает владелец).

  • Следит за своевременностью мероприятий по техническому обслуживанию.

  • Дважды в год созывает общее собрание, чтобы обсудить с владельцами состояние дома, изменения в расходах, будущие инвестиции, жалобы и проблемы.

Стоимость управления недвижимостью

Цена услуг домоуправления зависит от количества квартир в доме и их площади. В среднем по стране – €3,30/м². Кроме собственной жилой площади, владельцу приходится оплачивать содержание части общей территории. И, как обычно, дороже – в Вене, Зальцбурге, Инсбруке и Китцбюэле.

Обязанность управляющей компании – при ремонте рассмотреть предложения минимум трех ремонтных фирм, а затем выбрать самое экономное. Исключение – если за более высокую цену предлагают больший перечень услуг или более длительную гарантию. В таком случае решение принимают на общем собрании владельцев дома.

Налоги: сколько отдать государству?

Инвесторы в недвижимость в Австрии – в выигрыше. При сдаче купленного жилья им положены льготы – по подоходному налогу и вычету НДС. Каждый арендодатель регистрируется в налоговом управлении по месту жительства и получает номер налогоплательщика. Платить подоходный налог (25–55 %) нужно только, если:


  • Доход от сдачи недвижимости за год – €730 и больше.

  • Общий доход за год – более €11 000.

При этом налогооблагаемый доход разрешено уменьшать на сумму затрат, связанных с содержанием этой же недвижимости:


  • Непредвиденные операционные затраты.

  • Услуги брокера.

  • Проценты по ипотеке.

  • Расходы на консультации по налогам.

  • Техническое обслуживание (если не включено в эксплуатационные расходы).

  • Инвестиции в недвижимость (часть затрат списывают в течение нескольких лет).

  • Амортизация (по мебели – 10 % в год) и др.

Право на возврат до 20 % НДС есть только у владельцев новостроек, переданных в аренду минимум на 20 лет, в том числе туристам на период отпусков. Дополнительно все арендодатели платят:


  • Налог на прирост капитала – 25 % от любой прибыли, полученной за сдачу жилья.

  • Налог на туризм – €0,80–3,00 за ночь на каждого гостя старше 14 лет. Деньги передают в местный муниципалитет (Gemeinde).

Гербовый сбор

После подписания договор отправляют в налоговое управление, где по нему рассчитывают гербовый сбор (оплачивает квартирант):


  • Если срок действия договора не ограничен – 1 % от суммы всех арендных платежей за три года.

  • Если договор заключен на определенный период – 1 % от годовой стоимости, умноженной на количество лет (не более трех).

В заключение – спросите будущего съемщика:

  1. «Сколько человек будет жить в квартире?» (Здание рассчитано на определенное количество жителей, и перенаселение нежелательно).
  2. «Есть ли у вас домашние животные? Если да, то какие?» (Возможно, съемщик разводит змей. Лучше, если он сам признается в этом).
  3. «Кто-нибудь в семье играет на музыкальных инструментах? Если да, то каких»? (Вполне возможно, что юный музыкант будет выполнять домашнее задание на барабанах в обед, когда остальные жители отдыхают).
  4. «Что не устраивало в предыдущей квартире?» (Причины переезда могут много «рассказать» о человеке).
  5. «Не возражаете, если свяжусь с бывшим домовладельцем?» (Всего один непродолжительный звонок поможет узнать, был ли прежний хозяин квартиры доволен жильцом, вовремя ли вносились платежи и т. п.).
  6. «Не могли бы вы подтвердить свой кредитный рейтинг?» (Важно узнать о платежеспособности арендатора как можно больше – имя, адрес, место работы, доход и дополнительно (только с его согласия) – о текущих кредитах. Желательно, чтобы плата за съемную площадь не превышала 1/3 дохода семьи).

А как вы сдавали недвижимость? Какие ситуации возникали с жильцами, риелторами и управляющими? Поделитесь положительным или отрицательным опытом в комментариях, он может помочь кому-нибудь из читателей блога. А чтобы не пропускать свежие новости о жизни в Австрии, подписывайтесь на блог.