Предварительный договор в Австрии – кому нужен такой документ

Бизнес и налоги в Австрии |

Есть ситуации в бизнесе, когда при совершении сделок невозможно заключить окончательный договор по выполнению обязательств. В основном это юридические причины или фактические препятствия. Например, вы собираетесь построить магазин и уже нашли поставщиков товара, но строительство еще не завершено.

В таких случаях в Австрии заключают предварительный договор. В нем обозначают право на заключение основного договора, но не оговаривают обязательств по его выполнению.

Что записывают в предварительный договор

Предварительный договор – это соглашение между участниками сделки о заключении основного договора.

Мужчины подписывают бумаги за столом

Хотите обезопасить себя перед грядущей крупной сделкой? Сначала заключите предварительный договор

В предварительном договоре прописывают, как будут юридически урегулировать деловые отношения, пока не достигнуты условия для заключения основного договора. Такой документ устанавливает юридическую связь, но не юридические обязательства. Согласно нему, стороны обязаны приложить усилия по подготовке основного соглашения.

Приведем 4 примера использования предварительного договора.

№ 1. Нефтяная компания хочет построить заправочную станцию на запланированной объездной дороге. Владелец земли и компания заключают предварительный договор о приобретении земельного участка, строительстве и эксплуатации АЗС. Если бы нефтяная компания выкупила участок по окончательному договору, а дорогу по каким-то причинам не построили, то она понесла бы крупные финансовые потери.

№ 2. Режиссер хочет пригласить известную актрису на съемки фильма. Но кинокомпания еще не готова профинансировать проект. Стороны заключают предварительный договор, по которому актриса гарантированно получит роль, а режиссер заручится участием звезды в своем фильме.

№ 3. Футбольный клуб «А» собирается купить игрока футбольного клуба «Б». Но у игрока контракт с клубом «Б» закончится только через полгода. Тогда клуб «А» заключает с футболистом предварительный договор, согласно которому игрок перейдет в новую команду сразу после завершения контракта.

№ 4. Вы собираетесь построить здание под коммерческую аренду и уже нашли арендатора. Но у вас еще нет разрешения от муниципалитета на строительство. Тогда вы заключаете с будущим арендатором предварительный договор, по которому обязуетесь предоставить ему здание под торговую точку, а он – разместиться в нем с последующей выплатой арендной платы.

Преимущество предварительного договора – налоговые послабления по сделкам с недвижимостью. В соответствии с прецедентным правом Австрийской республики, предварительные контракты на передачу собственности не облагаются налогом. Пошлину уплачивают после заключения основного договора.

В Австрии основные пункты предварительного договора обозначены в § 936 Общегражданского кодекса. Согласно кодексу, после предварительного договора вы обязаны заключить основное соглашение, если:

  • в предварительном договоре указаны сроки заключения;
  • прописаны основные условия будущего соглашения;
  • обстоятельства, указанные в предварительном договоре, не изменились.

Форма договора

Форма договора по недвижимости

Предварительный договор о приобретении недвижимости предотвратит продажу собственности третьей стороне

При заключении предварительного договора необходимо соблюсти два юридических критерия:

  1. Определить содержание. В документе прописывают существенные детали, которые перейдут в основной договор.
  2. Указать сроки. В предварительном договоре обязательно нужно указать сроки заключения основного соглашения. Это может быть конкретная дата или временной промежуток, например в течение N дней/месяцев с определенной даты.

Из чего состоит юридически правильный предварительный договор, рассмотрим на примере соглашения о приобретении недвижимости. В нем прописывают:

  1. Информацию о договаривающихся сторонах (покупателя/продавца): имя, фамилию, адрес проживания.
  2. Предмет покупки: тип недвижимости, номер в строительном реестре, метраж фундамента и жилой площади.
  3. Покупную цену объекта в евро. Здесь же можно указать годовые проценты, которые будут начислять в случае невыплаты суммы покупки.
  4. Гарантии. Продавец указывает, что он не продаст здание третьей стороне. Также можно отметить, что недвижимость готова к эксплуатации: нет финансовых обременений, источников угрозы для экологии и здоровья человека.
  5. Согласованные сроки заключения основного договора. Дата зависит от условий, которые позволят сторонам выполнить обязательства по купле и продаже объекта.
  6. Ответственность покупателя по своим обязательствам при приобретении недвижимости и уплате регистрационного сбора.
  7. Дату и подписи сторон.

Виды предварительных договоров

В Австрии предусмотрены две группы предварительных соглашений.

Односторонние и двусторонние

По одностороннему договору право заключить основное соглашение имеет только одна сторона.

Возьмем упомянутый выше пример с нефтяной компанией и собственником земли для будущей дороги. При заключении одностороннего предварительного договора только нефтяная компания имеет право на заключение основного договора, когда будет построена объездная дорога. Владелец земли не может при том же условии обязать нефтяную компанию заключить основное соглашение.

Если обязательства сторон не оговорены заранее, предварительное соглашение автоматически считается двусторонним. В нашем примере и компания, и собственник недвижимости имеют право требовать заключить основной договор после принятия объездной дороги в эксплуатацию.

Возмездные и безвозмездные

Одним из пунктов возмездного предварительного договора будет финансовое обязательство по заключению основного договора. Например, нефтяная компания, собирающаяся построить АЗС, уже закупила топливо. По одностороннему договору это дает фирме дополнительное право требовать заключения основного соглашения. Если сделка сорвется, фирма вправе потребовать возмещения убытков.

При безвозмездном контракте стороны не несут финансовых потерь.

Если случились обстоятельства непреодолимой силы

За время между заключением предварительного и основного договора ситуация может измениться: одна из сторон обанкротится, изменится закон на муниципальном или федеральном уровне – все это становится препятствием для заключения окончательного контракта. Чтобы избежать разногласий сторон, в предварительном договоре есть сlausula rebus sic stantibus – оговорка о вещах, остающихся в неизменном положении.

Косвенная оговорка означает, что ни одна из сторон не может принудить другую заключить основной договор, если изменились обстоятельства, указанные в предварительном соглашении.

Что делать, если обязательства предварительного договора не выполнены

Если основной договор не оформлен в срок, оговоренный в предварительном соглашении, то в течение года стороны могут подать иск с требованием о его заключении. При отсутствии иска обязательства по заключению основного договора аннулируются.

Заключение

Предварительный договор – гарант спокойствия и уверенности, а это важные факторы для бизнеса и юридических сделок. К примеру, заключая предварительный договор при покупке дома, вы будете уверены, что его не перекупит третья сторона; вы спокойно занимаетесь оформлением документов для организации бизнеса, будучи уверенным в будущих поставках от деловых партнеров – вариантов может быть множество.

Перед тем как заключить предварительный договор, лучше согласовать свои действия с юристом, который подскажет нужный вид соглашения исходя из конкретной ситуации.

Поделись с друзьями